律师代理异议人祖某某对杨某某申请执行李某某生效裁决提起执行异议案

2008年3月10日，被异议人（原被执行人）李某某与某某有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了一套住房（房屋位置：XX市XX大厦XX号房，建筑面积：XX平方米），该房屋的房屋所有权证及土地使用权证还未领取。2017年3月13日，被异议人（原被执行人）李某某把上述房屋以327000元的价格转让给了案外人木某某并交付了房屋，案外人已支付全部售房款，并经公证确认。2017年7月17日，案外人木某某与异议人祖某某签订房地产转让合同，异议人以365000元的价格购买了案外人木某某位于XX市XX大厦XX号房屋并支付了房屋全款，案外人木某某也已将上述房屋交付给异议人，之后异议人对房屋进行装修并居住使用至今。

异议人在某法院院查封系争房产之前就已经签订了合法有效的书面房地产转让合同，付清了全部房款并合法占有房屋至今长达三年。被异议人(原申请执行人）杨某某起诉被异议人（原被执行人）李某某，与异议人无任何关联。

作为异议人祖某某的代理人认为：被某法院查封的房屋应属异议人祖某某所有，人民法院应依法解除对该房屋的查封。

依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。

一、被异议人李某某与案外人木某某、案外人木某某与异议人祖某某之间的买卖合同有效。

2017年3月13日，被异议人李某某以327000元的价格将位于XX市XX大厦XX号房屋出售给了案外人木某某并实际交付，木某某于当日已支付全部房款，被异议人李某某出具收据并经公证确认买卖合同有效。2017年7月17日，木某某与异议人祖某某签订房屋转让合同，异议人以365000元的价格购买该房屋并已支付全部房款，之后异议人对该房屋进行装修并居住使用至今。

二、异议人在人民法院查封之前已合法占有该房屋。

异议人在人民法院查封该房屋之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同；该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效的合同。按照合同约定，异议人支付了全部房款，被异议人也交付了房屋，异议人于2017年9月18日起按时交付房屋物业费至今并对房屋进行装修，异议人于被异议人之间的买卖合同已实际履行。

某市人民法院作出（XXXX）新XXXX执字XXX号执行裁定书查封该房屋的时间为2018年10月23日，异议人签订合同合法占有该房屋的时间为2017年7月17日，异议人在某市人民法院查封系争房产之前就已经签订了合法有效的书面房地产转让合同，付清了全部房款并合法占有房屋至今长达三年。

三、异议人已支付全部房款。

2017年3月13日，被异议人李某某以327000元的价格将该房屋出售给了案外人木某某并实际交付，木某某于当日已支付全部房款，被异议人李某某出具收条，收条中写明:“今收到木某某买XX大厦XX房全部房款。”。

2017年7月17日，案外人木某某与异议人祖某某签订房屋转让合同，异议人以365000元的价格购买该房屋并已支付全部房款， 木莫某出具收条，收条中写明：“于2017年7月17日，我把XX市XX大厦XX号房出售给了祖某某并收到了购房款365000元。”。据此，可以认定异议人已支付了该房屋的全部房款。

四、非因买受人自身原因未办理过户登记。

关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。在异议人购买该房屋，被法院查封之前，异议人去过很多次不动产产权登记处提交相关资料，也联系过被异议人李某某的受托人吐某某，但迟迟不协助办理产权登记事宜，当时跟异议人说的是因没有经过消防验收，不具备房产办证条件，导致不能办理相关产权证。之后因房产证仍办不下来，异议人又找了一个代办支付了3000元，办理产权登记事宜。故未办理产权登记的原因不能归责于异议人。

综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

异议人在贵院查封系争房产之前就已经签订了合法有效的书面房地产转让合同，付清了全部房款并合法占有房屋至今长达三年。被异议人杨某某起诉被异议人李某某，与异议人无任何关联，贵院将异议人的房屋予以执行，明显错误。异议人对涉案房产所享有的权利，足以排除人民法院的强制执行。请求法院支持异议人的请求，撤销（XXXX)新XXXX执字XXX号执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。

以上代理意见，请法庭充分考虑并予以采纳。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：

1.案外人祖某某异议成立。

2.解除对李某某名下位于XX市XX大厦XX号房产的查封。

（2020）新3101执异49号执行裁定书

本案中，2017年3月13日案外人木某某购买涉案房屋，并于2017年7月17日转让给案外人祖某某并签订《房地产转让合同》，某市法院查封该房产的时间为2018年10月23日，祖某某在某市法院查封涉案房屋之前就已签订合法有效的书面买卖合同；案外人在签订合同时就占有该房屋，并按照合同约定已支付了全部的房款，对于该房屋未办理过户登记手续的原因在于被执行人李某某，案外人并无过错。综上，案外人享有足以排除强制执行的权益。

执行异议是人民法院在执行过程中，当事人、利害关系人或案外人认为执行行为侵犯其合法权益而提出书面意见、请求，由执行法院进行审查的行为。