律师代理甲公司诉乙公司租赁合同纠纷一审案

2010年11月9日，甲公司同乙公司签订《厂房建造及租赁合同》，约定甲公司按照乙公司的规格和要求进行建造厂房及其附属设施，建设完成后由乙公司进行承租。合同签订后，甲公司即进行征地、依约建设厂房及附属设施，建设完成并经验收合格交付给乙公司。乙公司在开始租赁使用该厂房后依约支付了第一年租金，但自第二年即2013年开始，乙公司开始拖欠租金不予支付，并以消防系统存在诸多质量问题、存在重大安全隐患等理由要求进行维修以及解除合同，双方存在巨大争议无法解决。

为此，甲公司向法院提起诉讼，要求乙公司给付租金及逾期罚金。乙公司提起反诉，以甲公司严重违反建造合同下的义务、存在重大危险缺陷等理由要求解除《厂房建造及租赁合同》《办公室及厂房租赁合同》及《仓储合同》，并赔付其损失2636563元。

律师作为甲公司的代理人发表如下代理意见：

一、双方签订的合同合法有效，合同双方应该信守执行；甲公司业已完成合同约定的厂房建造义务并交付给乙公司，乙公司亦应妥善使用厂房并按时支付租金。

双方签订《厂房建造及租赁合同》，约定甲公司按照乙公司要求建造厂房及附属设施并由乙公司进行租赁；在合同签订后，甲公司按约履行了合同义务，按乙公司的规格和要求为乙公司量身定做完成了厂房建设，乙公司亦派人全程参与了厂房及设备设施的设计、施工、安装工作，后乙公司在验收合格后直接接管了该厂房。在厂房验收合格并接管后，根据《厂房建造及租赁合同》约定，于2011年10月8日，乙公司同甲公司签订《办公室及厂房租赁合同》。双方签署的《厂房建造及租赁合同》《办公室及厂房租赁合同》合同均合法有效，应信守执行。但是乙公司自2013年1月即开始拖欠租金，显然违背了合同的约定构成违约，因此甲公司要求其支付租金及违约金，具有事实依据和法律依据，而乙公司拒付租金理由不成立。

二、反诉人乙公司反诉要求解除《厂房建造及租赁合同》《办公室及厂房租赁合同》并赔偿其损失的请求，无事实依据和法律依据，应依法予以驳回。

（一）被反诉人甲公司建造及交付的厂房符合合同约定，并验收合格，符合要求。

反诉人乙公司在反诉中主张：“甲公司严重违反建造合同下的义务，未按照双方约定的规格要求及设计图纸建造办公室、厂房及仓库及附属设施，使得厂房实质上无法用于租赁目的”，故根据建造合同第11条“如甲公司在按本合同附件四之工程进度时间表以及双方确认的变更确定的交付日期之前未能完成以上第4.1.1和4.1.2条的条件和达到令乙公司满意的要求，乙公司有权选择立即通知终止本合同”，主张有权解除建造合同。但，反诉人乙公司的该主张是不成立的：

1.被反诉人甲公司已经按合同的约定履行完毕建造合同项下的义务，按合同约定的规格要求及设计图纸建造完成办公室、厂房及附属设施，并经验收合格，符合要求。对此，庭审中提交的建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建筑消防设施检查测试报告等证据均可以证明。

2.被反诉人建造并交付的厂房符合建造合同第4.1.1和4.1.2条的条件。《厂房建造及租赁合同》第4.1条规定：在下列条件业已满足的前提下，乙公司将根据本合同的条款向甲公司承租该厂房：4.1.1在按本合同附件四之工程进度时间表或双方确认的变更确定的交付日期之前，该厂房已根据本合同项下的规格及要求竣工完成，并且各项基础及公共设施亦已根据本合同的规格及要求连接并可投入使用；4.1.2甲公司已取得租赁该厂房所必需的所有批准、同意或许可，包括但不限于下列各项文件：建筑竣工证、消防局批准、房地产权证；合同第4.2条规定：在所有上述先决条件完成后，乙公司将与甲公司在第五条的基本条件及条款的基础上，签署一份该厂房的租赁合同。故，双方于2011年10月8日签署《办公室及厂房租赁合同》的事实，便是对满足合同第4.1.1和第4.1.2的先决条件的确认，进一步证明反诉人建造的厂房合格、符合要求，亦证明该厂房交付时所处的状态为合格、符合合同及反诉人的要求。

（二）反诉人乙公司并没有保持厂房交付时的状态，而是对设备设施进行了添加、更改，对反诉人乙公司添加、更改的设备设施应由反诉人乙公司自行承担责任；

根据反诉人乙公司自身提供的反诉证据13显示，乙公司自负费用自行更改、添加了相应的设备设施，包括（1）对户外消防管网进行更改、进行了150毫米金属管道铺设、焊接；（2）高压配电柜、电力电缆设备安装施工；（3）车间防爆灯具安装、办公楼射灯等等，其中涉及到对消防设备设施进行了更改内容，包括：

1）根据2011年10月8日签订的《户外消防管网增加工程》显示，反诉人又进行了150毫米金属管道铺设、焊接；

2）根据2012年9月14日签署的《施工协议书》显示，反诉人对消防泵、喷淋泵电机更换及配套控制柜和电缆线安装与调试；

乙公司的前述更改、添加行为直接导致原先验收合格的消防设备设施得以改变，现存的消防系统不再是交付时的状态，所谓的消防管道渗漏、喷淋系统、消防电源及模块编程、控制柜等存在问题与反诉人乙公司所进行更改具有直接的关系。反诉人乙公司所进行更改、添置内容，与鉴定机构的鉴定意见相对应，说明两者之间存在因果关系。

对反诉人乙公司添置、变更的设备，根据《厂房建造及租赁合同》第5.4.3条的规定，所引发的全部责任，乙公司应对此承担责任。

同时，根据反诉人提供的反诉证据B1《<厂房建造及租赁合同>及补充协议》第四条规定，对于补充协议第二条、第三条所列设备的所有权属于反诉人乙公司，这些设备设施包括：车间、仓库泡沫喷淋设备及相关的消防报警设备、发电机、低压配电柜、消防巡检柜、防爆照明灯具、防爆开关及防爆动力与照明配电柜。反诉人作为这些设备设施的所有权人，应对这些设备设施涉及的质量问题承担责任，而根据反诉人提供的资料显示的质量问题均与这些设备设施直接相关，对此，可以完全界定，本案中即使存在质量问题也完全属于反诉人乙公司自身责任。

（三）在厂房及设备设施的维护方面，反诉人乙公司没有尽到合理使用及照管的义务。

反诉人乙公司在厂房及设备设施维护方面的责任义务约定在建造合同第5.4.1条和第5.4.2条内容中，即：第5.4.1条规定：在租赁期及其续租期内，乙公司应合理使用并照管该厂房；第5.4.2条规定，对于正常使用而导致的自然磨损或使用不当导致的损坏，维修费用由乙公司来承担，维保的责任在于乙公司。

建造合同第5.4.2条规定“对于正常使用而导致的自然磨损或使用不当导致的损坏，乙公司可以要求甲公司进行维修保养，甲公司应当接受乙公司的上述要求，维修费用由乙公司来承担的”，这证明维保的义务在于反诉人乙公司。被反诉人甲公司在反诉人乙公司要求下进行维修保养，但是本案中，反诉人乙公司从来没有要求过被反诉人乙公司进行维修保养，更没有支付费用。

（四）根据合同约定，被反诉人甲公司仅负责厂房的结构维修保养，本案中反诉人所述质量问题均不属于厂房结构。

对于被反诉人甲公司所承担的义务，根据建造合同第5.4.2的规定，包括如下两个方面：

1）在交付之日时，该厂房处于良好、可被租用、使用并且安全的状态。被反诉人甲公司交付的厂房符合该要求，庭审提交的建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、建筑消防设施检查测试报告、防雷装置检测合格证等证据均可以证明符合该要求，同时，反诉人乙公司2011年10月8日签署《办公室及厂房租赁合同》的行为也是对符合上述要求的确认。

2）维护义务：根据建造合同第5.4.2条规定：在租赁期内，乙公司负责该厂房的结构维修保养，以使得该厂房能够在良好、可被租用、使用并且安全的状态下被作为工厂来使用。根据合同目的，“良好、可被租用的状态”包括如下要求：厂房结构状况良好（包括但不限于该厂房及道路、围墙、停车场、门卫间等），屋顶保持水密。但是，本案中，反诉人乙公司所反映的质量问题，并不存在前述结构方面的问题。不属于被反诉人甲公司维修保养的范围。

（五）反诉人乙公司所提供的证据4、证据5、证据6、证据7均不具有证据效力，不具有真实性、合法性，并且，在来源上这些所谓的证据均来源于反诉人乙公司，完全是反诉人乙公司自行制作，没有任何客观性可言，不能作为认定事实的依据。

鉴定机构出具的鉴定意见，是在厂房及设备设施交付给反诉人乙公司是五年之后的情况下做出，在交付之后，本案厂房及设备设施完全在反诉人乙公司实际控制之下，包括被反诉人甲公司在内的任何第三人均不能进入该厂区。在这期间，所交付的厂房及设备设施完全会因反诉人乙公司的任何行为改变交付的状态，而且就本案证据业已证明反诉人乙公司对户外消防管网、消防泵、喷淋泵电机更换及配套控制柜和电缆线进行了更改。这完全可以认定鉴定机构所列问题与反诉人乙公司租赁期限导致，与反诉人乙公司具有直接关系，应由反诉人乙公司承担责任。

（六）就本案事实及证据而言，反诉人乙公司从来没有就所述质量问题与被反诉人进行正式告知和沟通过，包括反诉人所进行的户外消防管网更改、消防泵、喷淋泵电机更换及配套控制柜和电缆线安装及调试，也均未告知被反诉人甲公司，当然，更谈不上要求被反诉人甲公司进行维修。反诉人乙公司所称因被反诉人甲公司不履行维修义务决定自2013年1月1日起拒交租金，但是其出示的会议签名的最早时间却为2013年6月4日，在此之前，没有任何证据显示反诉人乙公司同被反诉人甲公司进行沟通过，更没有证据显示其要求过被反诉人甲公司进行维修、拒付租金与不履行维修义务有关。故，反诉人所述拒付租金理由不成立。

（七）本案不具备反诉人乙公司解除合同的条件，反诉人乙公司无权解除合同。

反诉人乙公司依据建造合同第11条规定，以未完成第4.1.1和第4.1.2条的条件和达到令乙公司满意的要求为由解除合同，对此，庭审中已经查明，被反诉人甲公司已经完成厂房建造及交付义务，符合第4.1.1和第4.1.2条的条件，反诉人乙公司解除合同理由不成立，其不具有合同解除权。同时，反诉人乙公司所提供的证据及本案事实，均不符合建造合同第5.7条第一款及第五款、办公室及厂房租赁合同第8条第一款及第五款规定的合同终止的条件，同时反诉人乙公司所述的质量问题及被反诉人甲公司不履行维修义务均不成立，据此，反诉人乙公司亦无权解除合同。

综上，双方签署的合同合法有效，乙公司应按合同交纳租金，其要求赔偿损失的反诉请求没有事实依据和法律依据，不能成立。为此，请法庭依法驳回乙公司的反诉，判令其按合同约定支付租金并承担违约责任。

一、解除甲公司与乙公司之间签订的《厂房建造及租赁合同》《办公室及厂房租赁合同》。

二、乙公司给付甲公司租金1092000元，并按照日千分之三给付罚金。

三、驳回乙公司其他诉讼请求；

本诉案件受理费5890元，反诉案件受理费34133元，合计40023元由乙公司承担。

固安县人民法院《民事判决书》（2017冀1022民初1996号）。

本案涉及的法律关系非常复杂，涵盖建设工程、消防、租赁、质量维修、安全保障等多方面的法律关系，并非单纯的租赁关系，这也是双方产生争议的根源。乙公司主张拒付租金、解除合同的理由主要是两点：一、甲公司出租的厂房及设备设施尤其消防系统，存在严重质量问题和重大安全隐患。二、甲公司不履行维修义务，构成根本违约，其有权拒付租金、解除合同。根据本案实际，律师作为甲公司的代理人从三个方面进行应对：一、厂房是按乙公司规格和要求进行设计建造，符合乙公司要求；二、乙公司对厂房设施进行了添加和更改，应对此承担责任，对更改、添加设施设备乙公司应自行承担维修维护责任。三、从合同内容论证，乙公司负责厂房的设备设施方面的日常维护，应尽到合理使用并照管的义务，甲公司负责结构方面的维护保养。法院经审理并查明相关事实，认定所存在问题属于使用中导致的问题，乙公司应对此承担责任。同时认定，乙公司要求解除合同的事实依据并不充分，但考虑到双方租赁合同关系难以维系，才予以解除合同关系。

本案能够胜诉取决于两个方面：一是诉讼中广泛收集证据、深入研析案情，对设计、建设交付使用后的全过程进行深入研究，从而明确质量问题系乙公司更改、添加导致，如果不掌握这些情况，就可能面临败诉的结局；二是合作开始，律师就进行了介入，进行合同的起草、谈判、审定，未雨绸缪，为甲公司提供了风险防范建议及补救措施，在合同条款设定方面对甲公司也较为有利，为本次的诉讼奠定了基础。

风险防范应贯穿于整个交易过程，法律是企业经营的保障，因此，企业应加强事前的风险防范，在合同谈判、洽商阶段聘请律师介入，提供法律风险防范建议和措施，在过程中，在律师的指导下采取合理应对措施，及时固定证据，这样能防患未然，能比较有效的维护自身权益，起到事半功倍的作用。