律师代理何某某诉熊某某房屋租赁合同纠纷一审案

2021年3月21日，何某某与长沙某营销策划公司签订了房屋租赁合同，约定何某某承租位于长沙县某小区某商铺号商铺，用于经营“XX瑶家泡菜”，租金3733.4元/月，押一付三。何某某于当日将租金及押金共计14933.6元转至长沙某营销策划公司招商银行账户。同年4月，被告熊某某购买了该商铺，何某某遂与熊某某重新签订商铺租赁合同，长沙某营销策划有限公司将收取何某某的租金及押金共计人民币14933.6元交付给被告熊某某，熊某某向何某某出具了收据。合同约定，该商铺移交日期为2021年10月30日。但被告至2021年10月30日未将商铺移交给何某某，何某某多次要求其尽早移交商铺，但被告表示最早需在2022年4月30日才能移交。

律师代理原告何某某发表如下代理意见：

一、本案事实清楚，原告与被告签订了商铺租赁合同，被告收取了原告三个月的房屋租金及押金14933.6元，原被告之间的房屋租赁合同关系真实存在，原告庭前提交的证据足以证明。

二、根据商铺租赁合同的约定，被告向原告交房的日期为2021年10月30日，虽然合同中同时约定了被告有权延后移交商铺，但原告承租被告商铺的目的是经营“XX瑶家泡菜”，是为了经营赚钱，从合同约定的交房日期到现在已经五个多月，仍然无法交房。试想如果原告知晓被告在2021年10月30日无法交房，原告根本就不会承租被告的商铺，被告延迟交房的行为对原告的收入产生了重大影响，原告承租被告房屋的目的已经无法实现，因此，根据《民法典》第五百六十三条第一款第（四）项的规定，原告有权要求解除与被告签订的商铺租赁合同，并要求被告归还房屋租金及押金。

一审法院判决：

一、原告何某某与被告熊某某间的《商铺租赁合同》于2022年2月11日解除;

二、被告熊某某在本判决生效后十日内返还原告何某某租金和押金14933.6元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费174元，减半收取87元，由被告熊某某承担。

本院认为，民事活动应遵循公平原则，合理确定各方权利义务。本案中，虽然何某某、熊某某在《商铺租赁合同》中约定熊某某有权在2021年10月30日的基础上提前或延后向何某某交付商铺，但如果将该条款理解为熊某某能任意决定交房期限，那么何某某显然被剥夺了正常使用租赁物的合同主要权利，会导致其权利义务失衡。因此，熊某某根据该条款享有延后交房的权利应限定在合理期限范围内。庭审中，熊某某自认案涉房屋直至2022年3月方具备交付条件，故房屋交付日期比暂定的2021年10月30日延期达四个多月，超出了商业活动合理范围，应认定熊某某逾期交房。期间，何某某多次要求交房被拒，导致其租赁房屋的合同目的无法实现，因此，何某某主张解除合同并返还预付租金和押金14933.6元，应予支持，合同解除日期为本案起诉状副本送达日即2022年2月11日。

一、本案被告熊某某是否构成违约？

违约行为是指合同当事人完全没有履行或者履行合同义务不符合规定的行为。本案被告熊某某未能在2021年10月30日前向原告何某某交付案涉商铺，而其未能按时交房的原因系开发商未完成商铺的施工建设。不属于民法典所规定的不可抗力情形，因此被告未按时交房的行为属于违约。

二、原告何某某是否有权要求被告退还房屋租金？

本案原告何某某为租赁商铺，向被告熊某某交付了一个月的押金和三个月的租金，但完全未得到其承租商铺的使用权。《民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案何某某承租的目的是否可以实现呢？从长期来看，只要开发商施工完成，承租人承租房屋的目的是可以实现的，但深究何某某承租房屋的目的是为了经营泡菜生意，并不是仅仅为了获得商铺的使用权。至一审判决作出之日，被告迟延交付房屋已经达到五个多月，对于从事小微商业经营的何某某来说，其是否能够空等这几个月一直等到熊某某交房呢？显然是不能的。在无法按时交房的情况下，何某某必然被迫选择另租房屋进行经营，否则其空等数月将会使生计无法维持。因此，从这个意义上看，何某某承租案涉商铺的目的已然无法实现。既然合同目的无法实现，而被告显然构成违约，其要求被告退还租金、押金理所应当。

因合同目的不能实现而解除合同适用于迟延履行、不能履行、不适当履行、拒绝履行等各种违约形态，而且无需进行催告。在司法实务中，判断某一违约行为是否属于合同目的不能实现(根本违约)，尚需根据违约的具体形态，结合案件情况，通过一定的因素和标准进行斟酌判断。根据一些国家，特别是英美国家法院的判例以及学者的观点，判定违约后果是否重大、是否导致合同目的不能实现一般可以综合考查以下因素:

1.违约部分的价值或金额与整个合同金额之间的比例。例如，在不适当履行中，如果卖方交付的不符合约定的标的物的价值占全部合同金额的大部分，一般可以认为构成根本违约。

2.违约部分对合同目标实现的影响程度。在某些案件中，尽管违约部分的价值并不高，但对合同的实现有着重大影响。例如，在成套设备中，某一部件或配件的瑕疵可能导致整套设备无法正常运转。此时，这一违约也可以认定为根本违约。

3.在迟延履行中，时间因素对合同目的实现的影响程度。一般来说，时间因素不是合同中的决定性要素，一方迟延履行往往也不会导致另一方的合同目的落空，原则上不允许债权人立即解除合同。此时，应先由债权人向债务人进行催告，只有经催告后债务人在合理期限内仍未履行的，债权人才可以解除合同。但在定期债务中，依照合同性质或当事人的特殊合同目的，不在特定时日或期间履行，即不能达到合同目的的，当事人一方迟延履行时，可以认定为相对人的合同目的无法实现，相对人可以不经催告而直接解除合同。例如，在中秋节前订购的一批月饼，出卖方迟延交货，致使买受人在中秋节销售的商业目的无法实现，应认定为根本违约，买受人可以直接解除合同。

4.违约的后果及损害能否得到修补。在适用《联合国国际货物销售合同公约》的条件下，即使违约行为十分严重，可能导致剥夺受害方所期待的东西，但如果这种违约是可以修补的，一般也不认定其构成根本违约。

5.在分批交货合同中，某一批交货义务的违反对整个合同的影响程度。如果该合同是可分合同，即某一批交货义务的违反并不影响其他交货义务的履行，则对某一批交货义务的违反一般不构成根本违约。如果该合同是不可分的，如某一成套设备的组成部分分批交付，则某一批交货义务的违反将导致整个合同目的无法实现。

6.在合同不能继续履行的情形下，当事人期待通过合同而达到的交易目的往往无法实现。如果合同不能继续履行是由于一方当事人的违约行为所引起的，则这种违约行为应属于根本违约，合同可以解除。