律师代理李某某诉邓某某、文某、伍某某涤除抵押权纠纷一审、二审案

位于临武县舜峰镇某村某街702房系由被告文某、伍某某开发，并登记在其名下。2017年8月30日，李某某与文某、伍某某签订《二手房买卖协议》，以349800元买受了该房屋。原告支付全部房款后，被告文某、伍某某向原告出具了收款收据。但因被告文某、伍某某的原因未办理过户登记手续。

2018年6月20日，被告文某、伍某某因向被告邓某某借款15万元，将案涉房产抵押给被告邓某某，并办理了抵押登记。因被告文某、伍某某未按时偿还向被告邓某某的借款，邓某某起诉至临武县人民法院主张债权，但其起诉时并未主张抵押物的优先受偿权。因此，临武县人民法院判决确认了其借款本息，并未判决其对案涉房产有优先受偿权，该判决已经生效。

2020年7月1日，原告再次要求被告文某、伍某某办理案涉房屋过户时得知房屋已被办理抵押登记的事实，又查得邓某某未主张抵押物的优先受偿权的情况下，向临武县人民法院起诉被告文某、伍某某、邓某某，要求涤除抵押权。

一审临武县人民法院判决各被告解除案涉房产的抵押登记手续，被告邓某某不服提出上诉，郴州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

律师代理李某某发表如下代理意见：

我们认为，抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，其抵押权不再受法律的保护。

一、李某某购买了案涉房屋，对该房屋享有物权期待权，与本案有利害关系

李某某通过与案涉房屋登记产权人文某、伍某某签订房屋买卖合同，并支付了购房款，在未办理过户登记的情况下，对案涉房屋享有物权期待权，与案涉房屋有利害关系，有权对案涉房屋提起涤除抵押权的诉讼。

二、邓某某在主张主债权时未主张主张抵押物的优先受偿权，其享有的抵押权法律不再保护

邓某某就案涉抵押的15万元债权起诉了文某、伍某某，但在起诉时未主张抵押优先受偿权，因邓某某的主债权提起诉讼并形成具有强制执行效力之生效判决，在该判决作出生效之后，其主债权之诉讼时效不再继续存在，故与之相关的行使抵押权的期限也随之届满。根据我国《物权法》规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。即邓某某的抵押权因未及时行使归于消灭，应当予以解除。

三、因邓某某的抵押权不再受法律保护，因此原告李某某提出涤除抵押权的主张应予支持

既然邓某某的抵押权不再受法律保护，那再保留抵押权登记已无任何意义，且会对交易产生不利影响。就抵押权而言，其目的在于担保债务的履行，以确保抵押权人对抵押物的价值享有优先受偿的权利。为实现上述目的，抵押权对物之本身必将产生权能上的限制，对物的使用和转让均会发生影响。故，若对抵押权人行使抵押权的期限不进行限制，将使抵押财产的归属长期处于不稳定状态，不仅不利于保护当事人的合法权益，亦不利于物之使用和流通效能的发挥。此外，如果允许抵押权人在任何时候均可行使抵押权，则意味着在主债权经过诉讼时效且债务人因此取得抗辩权之后，债权人依然可从抵押人处获得利益，进而将抵押人和债务人之间的追偿和抗辩置于困境，换言之，也意味着抵押人将长期处于一种不利益的状态，其义务也具有不确定性，若如此，对于抵押人来说未免过于苛刻亦有失公允。因此，原告主张涤除抵押权的主张有现实及法律意义，应当得到法律的保护。

四、类似的案件，最高人民法院公报案例已经有明确的案例指引

依据《最高人民法院公报》2017年第7期王某诉李某抵押合同纠纷案，法院认为抵押权人在主债权诉讼时效期间未行使抵押权将导致抵押权消灭，而非胜诉权的丧失。抵押权消灭后，抵押人要求解除抵押权登记的，人民法院应当支持，该公报案例与本案的案情高度相似，敬请法院予以参照适用。

临武县人民法院一审判决支持原告李某某的诉请请求，判决被告人限期解除对案涉房屋的抵押登记。

郴州市中级人民法院二审驳回邓某某的上诉，维持原判。

一审法院认为，在邓某某与文某、伍某某设定抵押的借款中，虽对该房产办理了抵押登记，但邓某某在（2019）湘1025民初737号民事案件中，并未主张抵押物的优先受偿，李某某主张其抵押权不予保护的主张，符合《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，属于于法有据，邓某某有义务配合办理解除案涉房屋的抵押登记手续，以恢复案涉房屋的原有权利状态。

二审法院认为：本案系抵押权纠纷，二审争议焦点为文某、伍某某、邓某某是否应当配合李某某办理解除对案涉房屋的抵押登记。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”本案文某、伍某某于2018年6月15日向邓某某抵押借款，隐瞒了案涉房屋的真实现状即已出售给李某某并交付钥匙的事实，存在恶意。邓某某基于案涉房屋登记簿中物权登记的依赖办理抵押权登记，符合善意取得抵押权的基本条件，但邓某某在与文某、伍某某民间借贷纠纷一案中，未主张行使抵押权，根据上述法律规定，邓某某对案涉房屋享有抵押权，一审法院不予保护并无不当。李某某作为善意购房人，其物权期待权应当受到优先保护。一审判决文某、伍某某、邓某某配合李某某办理解除对案涉房屋的抵押登记手续，于法有据，本院予以维持。

本案中，对于法律不予保护的权利是否应当解除的这一问题提出了现实的解决方案。抵押权登记属于行政机关的具体行政行为，涤除抵押权一般有如下几种路径。一是抵押人与抵押权人向登记机关申请解除登记，一是行政机关主动登记解除。前者需要抵押人与抵押权人协商一致；后者需要存在登记错误的情况才能进行变更登记或解除。但在本案这种情况下，以上二种方案均不能适用。因此只能寻求司法救济的途径。

法院认为主债权已过诉讼时间，所对应的抵押权不再受到法律的保护，该不再受保护的权利应当进行解除。以恢复物的交易流通属性，维护各方当事人的合法权益。

法律不保护在权利上睡觉的人，诉讼时效如此，抵押权也是如此,应当在主张主债权时一并主张对抵押物的优先受偿权。在本案中，邓某某虽然合法取得了案涉房屋的抵押权，但因其主张主债权时，未依法主张抵押物的优先受偿权，导致其抵押权因过了主债权的诉讼时效而不再受到法律的保护，最终导致抵押权被解除，其损失和后果只能由其自己去承担。