律师代理高某甲诉高某乙离婚后财产纠纷一审案

高某甲与高某乙办理离婚登记时签订了离婚协议书一份，约定“住房私产房屋坐落XX路/3-1-2总层数7建筑面积66.83平方米吉房权证通字第S12XXXX号归女方高某甲所有。”因高某乙拒不履行离婚协议确定义务，在高某甲起诉高某乙要求办理相关房屋过户手续时恶意将相关房屋不动产登记证办理到第三人名下引发诉讼。

律师代理高某甲，发表如下代理意见：

依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。”、第九条“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。”之规定，高某甲、高某乙到民政机关协议离婚，双方就夫妻共同财产房屋如何分割在离婚协议书上写明并签字确认，系双方真实意思表示，合法有效；高某乙未在法定期间申请撤销，离婚协议亦不存在撤销法定事由，离婚协议对高某甲、高某乙双方具有法律约束力。

高某乙不履行离婚协议约定的义务，侵犯了高某甲的合法权益在先；高某乙在相关房屋一直处于高某甲居住、使用且高某甲起诉其要求办理房屋过户手续时，高某乙单方办理房屋过户手续，主观上具有恶意。承接高某乙房屋产权手续的第三人，作为可以提供大额资金给高某乙使用的好朋友，对高某乙与高某甲的离婚事项所了解，应当对高某乙处置的房屋是否为高某乙单独所有尽到一般谨慎注意义务。第三人所谓的顶账购房行为，存在不签订书面买房或顶账协议、交易前不对房屋实地查看、在房屋长期且一直由高某乙以外其他人居住情况下不核实电费和取暖费等使用费用缴纳数据，交易后不要求高某乙向其提交入户钥匙及时查看房屋等大量不符合一般人买房交易习惯的情形，无法认定其为善意购房者。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。”之规定，第三人向无处分权人高某乙购买房屋，不构成善意取得，高某甲有权追回相应房屋。

人民法院认定第三人受让相关房屋并办理不动产登记证的行为不构成善意取得，第三人于本判决生效后将案涉房屋产权过户至高某甲名下，办理过户所需相关费用由高某乙承担。

本院认为，原、被告在《离婚协议》中已明确案涉房屋归原告所有，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。被告明知该房屋已经归原告所有，还将此房屋出售给第三人属无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第三人姚某系被告朋友，其明知原、被告已离婚，在受让该不动产时没有询问房屋归谁所有，没有与被告签订书面的房屋买卖合同或者顶账协议，交易时没有对房屋进行实地查看，交易后亦不要求被告提供房屋钥匙等，未尽到合理审慎义务。故本院认为第三人姚某对该房屋不构成善意取得。原告要求被告及第三人将案涉房屋过户到原告名下，并承担相应费用的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决如下：

第三人姚某于本判决生效之日起十日内将位于通化市二道江区XX家属楼XXX栋X单元X楼中门（XX路／X-X-X）的建筑面积66.83平方米的房屋产权过户至原告高某甲名下，办理过户所需相关费用由被告高某乙承担。

案件受理费1025元（已减半收取），由被告高某乙负担。

高某乙并非房屋的合法处分权人，其在高某甲针对其提起确认房屋所有权诉讼过程中恶意处分房屋；第三人在没有对房屋进行查看、约定交割基础上，以没有任何交易往来痕迹及书面凭证的所谓顶账方式低价受让房屋的行为，有悖常理，很难界定为善意。

根据《中华人民共和国物权法》106条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。”以及物权法解释第19条“物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”参照最高院合同法解释二第19条“ 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，案涉房屋的过户，不构成“善意取得”，不能对抗高某甲的追索主张。

本案法律关系比较简单，事实也较清晰，主要难点在于案涉房屋初始没有登记为夫妻共同共有，在诉讼前，高某乙已经将案涉房屋过户给第三人，并办理不动产登记证到第三人名下，根据物权公示原则，第三人已经享有案涉房屋的物权，追索相关房屋的关键是帮助高某甲在物权层面主张权。本案代理律师参照《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷I》300页观点编号136对物权法善意取得所做归纳分析，构成不动产善意取得必须具备善意、合理有偿、办理登记三个要件的行为分析，收集证据在庭审中向审理法官说明代理意见后，审理法官采纳了代理律师的观点，认定案涉房屋的过户转让不构成善意取得，支持了高某甲的诉讼主张。