律师代理白某江、白某滨、白某瀛诉李某明等七人所有权确认纠纷一审、二审案

原告白某江系白某滨和白某瀛叔伯哥哥，白某滨和白某瀛系同胞兄弟。被告李某明等七人是同胞兄弟姐妹。原告的祖母常某贤与常某清及七被告母亲常某民是亲姐妹。涉诉房产位于北京市某区某胡同35号院10号房屋，35号院房屋系三原告祖产，产权人系祖母常某贤，1961年7月，祖母的四妹常某清要结婚，常某贤便将35号院内的11号房卖给了常某清，在办理过户时因为10号房与11号房是一面单墙，房管部门在税契时不好分割，加之又是亲属，故将10号房也一并登记到常某清名下，但该房权属不变，常某清只是名义产权人。且该房一直由白家占有和使用。后常某清去世，1983年6月，被告之母常某民通过公证继承取得了常某清名下的房产，涉诉房产登记到了常某民名下。在原告祖母常某贤去世后，为了把10号房屋的产权归属进一步明朗化，原告白某滨和白某瀛的父亲与被告之母常某民多次协商并先后到公证处，当时公证处接待同志认为都是亲属，没必要办理公证。最后常某民表示愿意出具书证，证明10号房的权属关系，并于1997年7月6日亲笔写下书证，内容为：“位于某区某胡同35号后院北房三间（10号、11号两大一小）均是瓦小房，建筑面积12平方米使用面积6平方米，原为白家（我大姐）洗澡房由于两房是一面单墙，故房管部门在税契时不好分割，又是亲戚关系，因此10号房（小房）画图时画在我契上，但此房过去和现在一直是白家使用和管理，为避免以后小辈为房产产生纠纷，特立字据证明常某民房契上的10号房永远都是白家财产，与常某民无任何关系，今后我家任何人也不能为10号房提出异议，空口无凭立字证，立字人常某民亲笔（并盖章）。同时常某民之子李某明在该字据上书写：“以上为我母亲亲笔所写，对老一辈事我理解，对我母亲的决定无异议，常某民之子李某明（并盖章）。2016年9月5日常某民去世，被告七人向法院提起诉讼，起诉原告三人返还原物纠纷。要求三原告腾退10号房屋，北京市东城区法院以（2016）京0101民初16515号民事判决书判决驳回诉讼请求。之后七被告上诉，北京市第二中级人民法院以（2017）京02民终1407号民事判决驳回上诉，维持原判。三原告的祖母常某贤（1967年8月21日去世）与配偶白某兴（1959年9月15日去世）有两个孩子，长子白某铮（1960年4月10日去世），次子白某生（1999年3月9日去世），白某铮与配偶尚某贤（1993年2月5日去世）育有一子白某江、一女白某群（1978年去世，未婚无子女），白某生与配偶王某贵（2012年4月15日去世）育有二子，即本案原告白某瀛、白某滨。综上涉诉房产的法定继承人为本案三原告。为了彻底解决双方争议，三原告向法院提诉讼，请求确认涉诉房产归三原告所有，白某江占四分之二产权份额，白某滨和白某瀛各占四分之一产权份额。并判令七被告协助办理过户。

律师代理白某滨、白某瀛、白某江发表如下代理意见：

一、涉诉房产系三原告的祖产，三原告的祖母常某贤（1967年8月21日去世）与配偶白某兴（1959年9月15日去世）有两个孩子，长子白某铮（1960年4月10日去世），次子白某生（1999年3月9日去世），白某铮与配偶尚某贤（1993年2月5日去世）育有一子白某江（本案原告）、一女白某群（1978年去世，未婚无子女），白某生与配偶王某贵（2012年4月15日去世）育有二子，即本案原告白某瀛、白某滨。综上本案三原告系涉诉房产的法定继承人，三人作为本案原告主体适格。

二、常某民是常某清遗产的唯一继承人，对自己继承的房屋产权归属是最清楚的，其对涉诉房产产权归属的说明和确认是最客观、最可信的，故常某民在1997年亲笔书写的书证是真实、可信、有效的。同时还有其子李某明的签字确认。再加之北京市东城法院（2016）京0101民初16515号民事判决书和北京市二中院（2017）京02民终1407号民事判决书也对上述书证的真实性和有效性加以确认，由此可以证实，常某民仅为名义上的所有权人，实际权属归原告方所有。

三、根据物权法的规定，房屋产权证具有权利推断效力，即房产证登记的人可以推定为权利人，但在法律上，这种推定仅是具有公示力和公信力，而不是绝对效力，当实际产权人和登记权人不一致发生争议时，实际产权人可以请求司法机关确认权利。《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属，内容发生争议的利害关系人可以请求确认权利”。从这一规定可以看出，我国是承认物权登记权利人与实际权利人存在不一致的情形的，并给予实际权利人以救济途径，在明确真正权利人之后，应过户给原告，以保持登记权利人与真正权利人一致，避免其他纠纷。本案中，实际权利人是原告方，登记权利人是常某民，故原告方的诉求应当得到法院支持。

四、北京市第二中级人民法院（2017）京02民终1407号民事判决不仅认定常某民1997年亲笔写的书证是真实、合法、有效的，同时强调指出，常某民1997年的书证是对XXX胡同10号房（即涉诉房产）实际权属与登记情况不符的确认，并非是对10号房屋所有权的处分。也就是常某民有权对10号房权属进行确认，并且确认有效，无需经共有人或继承人的同意。故涉诉房产实际权属归原告三人是不争的事实。

五、涉诉房产虽登记在被告之母常某民名下，但其只是名义产权人，实际权属仍是白家，且一直由白家占有和使用，早年间是白家澡堂，直到文化大革命被抢占，文化大革命后期10号房回归白家，至今一直由白家占有使用，常某民从未提出异议，加之其书写的书证，足以认定涉诉房产仍归原告所有。

六、原告方对某区某胡同35号院祖父母遗留房产（包括涉诉房产）的继承情况及份额是：祖父母去世后由尚某贤（白某江之母）和白某生（白某瀛和白某滨的父亲）共同继承了所有房产，尚某贤去世后房产的一半由白某江通过公证方式继承（即四分之二产权份额），白某生去世后由白某瀛和白某滨通过公证方式继承了房产的另一半（即白某瀛和白某滨各占四分之一产权份额）。东字第00186号房产所有证上明确标注了原告三人继承35号院祖产的产权份额。这也是原告三人在诉讼请求上明确各自产权份额多少的依据，且三人均无异议。对此还需强调的是原告方所占房产份额比例问题是内部问题，原告方只是加以明确，只要三原告无异议即可，无需被告方同意。

七、被告提交的2014年10月28日常某民在中华遗嘱库存档遗嘱无效。该遗嘱主要内容为其将诉争的房屋由李某明继承。依据常某民1997年出具的书证及原告对该房的实际占有和使用，足以认定涉诉房产归原告所用有。被告之母无权处分他人财产，更是不能继承的，故根据《中华人民共和国继承法》之规定，该遗嘱无效。

综上，涉诉房产实际权属归原告方是不争的事实，原告的诉求理应得到法院的支持。

依据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：

一、确认位于北京市某区某胡同三十五号院十号房归原告白某滨、白某瀛、白某江所有，其中原告白某滨、白某瀛各占四分之一的产权份额，白某江占四分之二产权份额；

二、被告李某明等七人协助原告白某滨、白某瀛、白某江将上述房屋产权变更登记至原告白某滨、白某瀛、白某江名下。

案件受理费525元，由被告李某明等七人各负担75元（于本判决效后七日内交纳）。

北京市东城区人民法院于2017年8月30日作出（2017）京0101民初10452民事判决书。

主要内容如下：

原告诉讼请求：1、确认位于北京市某区某胡同35号院10号房归三原告所有，其中白某滨和白某瀛各占四分之一产权份额，白某江占四分之二产权份额。2、七被告协助三原告将上述房屋产权变更至三原告名下。3、诉讼费用由被告承担。被告七人辩称：原告诉讼请求无事实和法律依据，不同意原告全部诉讼请求。

法院经审理认定事实如下：本案原告白某瀛、白某滨、白某江系涉诉房产的法定继承人。1997年7月6日，常某民书写的书证一份，证明诉讼房产因与11号房是一面单墙，故房管部门税契时不好分割，又是亲属关系，所以放在其房契上，该房永远是白家财产，与常某民无任何关系，今后我家任何人不得对10号提异议，立字人常某民签名，之子李某明也签名确认。2014年10月28日，常某民在中华遗嘱库存档遗嘱一份，主要内容为诉争的房屋由李某明继承。被告七人于2016年起诉三原告返还原物纠纷，北京市东城区人民法院作出(2016)京0101民初16515号民事判决书，驳回李某明等七人要求腾退9号、10号房屋的请求。后被告七人上诉，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终1407号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

法院认为：根据本案查明的事实，本案争议的10号房屋系常某民通过继承形式取得，但同时常某民自行书写字据及房产说明，指出10号房屋为常某贤家的，产权在常某清房契中， 为白家所有。故三原告主张房产为其所有，本院予以支持。常某民虽在书写字据之后立遗嘱记载10号房屋由李某明继承，但在房屋权属为他人所有的情况下所立遗嘱存在瑕疵，更无法继承，故七被告关于常某民所写字据未经共有人同意等答辩意见，本院不予采信。

一，从不动产权属证书的功能分析。在绝大多数情况下，不动产权属证书是证明权利人享有该不动产物权的唯一依据，只有不动产权属证书上记载的权利人才是真正的权利人。但是，在极为特殊的少数情况下，不动产权属证书上记载的权利人却不是真正的权利人，现实生活中，因为各种原因存在房屋真正的所有权人没有登记在房屋所有权证上的情况。因此，不能只看房屋所有权证记载的内容，应当依据相关证据证明的事实综合认定。

二，从不动产权属证书的属性分析。不动产权属证书是不动产权利人证明自己享有权利及权利状况的凭证，在一定条件下其本身并不具有代表不动产物权的功能。《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。如果主张权利案件当事人一方有充分证据证明房屋所有权证上记载的权利人不是真正的权利人，自己才是真正的权利人，那么就应当否定不动产权属证书记载的权利人之权利，而支持提供证据一方当事人的请求。

本案是在亲属间发生的因祖产实际权属和登记权属不一致而引发的特殊确权诉讼，说它特殊，因为是祖产，历时久，涉及人多、关系复杂，且期间存在继承、代位继承、转继承、放弃继承，公证继承，在审理本案时首先是确认继承人的身份，明确权利主体，才能进一步审理，故本案看似简单，实则复杂。

同时建议那些存在房屋实际权属和登记权属不一致，要尽快明确权利，办理权属变更登记，若存在客观原因暂时无法过户，双方也要签订一份协议，把事情讲清楚，为将来发生争议提供证据支持。本案就是一个典型的例子。

再者房屋的权利人去世后，建议尽早开始清理财产进行继承，若不处理，继承人在此期间也去世了，导致继承人的继承人在代权利人主张权利时，要是没有书面证据，很难说清事实。致使权利处于不确定状态，去法院诉讼还要出具很多关系证明及死亡证明，本案就存在这个问题，建议此类复杂案件委托专业律师进行梳理，维护各方的合法权益。