律师代理郑某对某执行案提起执行异议之诉一审案

2018年5月，案外人刘某某将第三人牡丹江某公司抵顶其人工费的案涉房屋出售给原告郑某。由第三人公司直接与原告郑某签订商品房认购协议。原告郑某经第三人同意将购房款交案外人刘某某，第三人公司向原告郑某出具购房款收据。

2019年5月，本案被告窦某申请保全第三人公司名下12处房屋，其中包括原告郑某购买的案涉房屋。2020年7月，本案被告窦某与第三人公司案件进入执行程序。

2021年5月，原告郑某向执行法院提出案外人执行异议，被驳回。法定期限内，原告郑某提起案外人执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行。

2021年9月，牡丹江市某法院支持原告郑某的诉讼请求，判决不得执行案涉房屋。

律师代理郑某发表如下代理意见：

本案系执行异议之诉纠纷，主要争议焦点原告郑某与第三人公司签订的商品房认购协议是否属于商品房买卖合同及原告郑某对执行标的即案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益。

一、关于原告郑某与第三人公司签订《商品房认购协议》属于合法有效的书面买卖合同

本案中，原告郑某与第三人公司签订认购协议系双方真实意思表示，不存在违反法律强制性规定的情形，认购协议的内容涵盖商品房买卖合同主要条款，即《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，应认定为商品房买卖合同。通过法庭调查，第三人公司亦认可已按约定收到购房款。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原告郑某与第三人公司存在合法有效的书面买卖合同。

二、郑某对执行标的，即案涉房屋享有足以阻却强制执行的民事权益

本案中，原告郑某签订认购协议时间早于人民法院查封时间，购买房屋用于居住，且已经进行入户装修，原告郑某在签订合同当天全部支付购房款。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告郑某符合上述情形，其享有的商品房消费者期待权能够排除执行。

一审法院判决，支持原告郑某的诉讼请求，判决不得执行案涉房屋。

一审法院认为，关于原告郑某与第三人公司签订的商品房认购协议是否属于书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，郑某与第三人公司签订的商品房认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，原告郑某通过抵顶工程款方式向第三人公司支付购房款，第三人公司与原告郑某签订的认购协议系双方真实意思表示、未违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，郑某与第三人公司之间存在商品房买卖合同关系。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持 ： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋 ；（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十"。 本案中 ，查封涉案房屋之前郑某与第三人公司签订了涉案房屋的认购协议，郑某接收房屋后用于居住且其在牡丹江市范围内无其他用于居住的房屋，郑某已支付了全部购房款。郑某购买涉案房屋属于商品房消费者，对涉案房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。故原告郑某的诉讼请求理由和证据充分，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条规定，判决如下：支持原告郑某的诉讼请求，判决不得执行案涉房屋。

本案系执行异议之诉纠纷，主要争议焦点原告郑某与第三人公司签订的认购协议是预约还是本约及原告郑某对执行标的即案涉房屋享有何种权利，是否足以阻却强制执行的民事权益。

一、关于原告郑某与第三人公司签订《认购协议》性质问题

本案中，原告郑某与第三人公司仅签订的认购协议，未签订商品房买卖合同。认购协议在法律性质上应属预约合同，与正式的商品房买卖合同（本约）不同，但其在商品房销售实践中大量存在。

2003年，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》首次涉及预约制度。2012年最高院出台的《买卖合同司法解释》明确了预约合同概念及违约救济责任。

预约合同作为当事人约定为将来一定期限内订立合同（本约）而达成的协议，不具备强制缔约的效力（民法典第495条）。但从裁判思路看，应以尊重当事人的意思表示为前提，进行实质性判断。如当事人在预约合同中已经明确约定商品房买卖合同主要条款，应将该 “认购协议”认定为商品房买卖合同，适用本约的规则进行裁判。

本案中，原告郑某与第三人公司签订的《商品房认购协议》在内容上具备《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，并且第三人公司已经按约定收受购房款，认购协议认定为商品房买卖合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，更能准确反映当事人的真实意思表示。

二、郑某对执行标的享有物权期待权，应优先于普通金钱债权，足以阻却强制执行的民事权益。

根据我国法律规定，不动产物权采用登记生效主义。未经依法登记前不产生物权。但在商品房预售实践中，因商品房预售不规范导致从签约到办理房屋登记间隔时间较长。如将该时间段的风险转由商品房消费者承担显然有失公允。

商品房消费者为居住需求购买房屋，虽未取得物权，但其基于生存权至上享有的物权期待权应优先于普通金钱债权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》首次对物权期待权进行了特殊保护。物权期待权不是对债权平等性的突破，而是基于对生存权的特殊保护。

本案中，原告郑某作为商品房消费者，未办理产权登记并非其过错，我们不能也不应将该风险交由非过错方的原告承担。

原告郑某具备商品房消费者的身份，其在市区内仅有一套用于居住的房屋（案涉房屋），在已经履行认购协议中交付全部购房款的情况下，如强制执行该房屋将侵害原告郑某的生存权利，故其享有的物权期待权享有足以阻却强制执行程序。

本案涵盖了执行异议之诉程序性和实体性争议问题。在商品房消费者认定、商品房书面合同的认定、物权期待权的适用均有涉及。

购买顶账房屋在实践中大量存在，容易引发执行异议之诉，风险较大。建议购买顶账房屋时，应当尽早向专业律师寻求法律帮助，固定证据，尽可能减少纷争。就本案而言，如购房者与第三人“网签”正式商品房买卖合同，直接将购房款转入第三人公司账户，由第三人公司与案外人处理顶账事宜，也许不会发生本案诉讼。