律师代理某未按规划建设的房屋租赁合同纠纷案

北京某橡胶厂（以下简称“橡胶厂”）是一家市属国有企业，其经划拨享有北京市丰台区某地块的土地使用权，土地用途为工业用地。1999年10月19日丰台区规划局出具《规划要点通知书》，同意橡胶厂在其地块上建设外来人口临时居住点。1999年11月14日橡胶厂取得《建设工程规划许可证附件》，文件载明：地块建设项目为居住点1＃－9＃，建筑结构类型为砌体，层数为2层。2000年1月，橡胶厂取得上述规划工程的《建设工程开工证》，显示建筑面积为13292平方米。2001年8月15日橡胶厂取得丰台消防部门出具的《建设工程验收意见书》，文件载明：你单位批发市场工程（位于丰台区某地块，建筑面积8119平方米，地上建筑高度3.3米，耐火等级为二级）现已竣工…经验收，耐火等级、消防水源…等基本符合消防要求，验收结果合格。你单位应对建筑消防设施定期进行维修保养，保证完好有效；今后如进行改建、内部装修改造、用途变更等应向消防监督部门申报审批。2017年9月25日，当地功能疏解工作办公室和街道办事处作出《关于橡胶厂建设综合便民服务中心请示的批复》，文件载明：…原则上同意橡胶厂按照相关规定办理有关手续后，建设综合便民服务中心…此合作项目应符合首都产业发展定位…合同期限应控制在五年以内。

2018年2月1日橡胶厂与某公司签订《租赁合同》，橡胶厂将资产出租给某公司开办便民服务中心，合同约定“橡胶厂出租给某公司的房屋无房产证，部分房屋可能存在不合规的情况，某公司对此有充分了解，并自愿在现状情况下承租该资产并自愿承担全部租赁后果”。橡胶厂的营业执照复印件、土地使用证、关于外来人口临时居住点试点建设问题的会议纪要、规划要点通知书、规划许可证、开工证、消防验收意见书作为合同载明的签约背景文件。双方还约定由某公司对涉案场地进行公用工程及市政配套工程的建设，总费用在180万元人民币以内的由橡胶厂承担，费用分两年从第二、三租赁年度中某公司所交橡胶厂租金中减免。建设费用超过180万元的由某公司自行承担，橡胶厂不予负责。某公司承租后，橡胶厂继续在涉案区域内办公，某公司承诺免费为橡胶厂装修办公楼宇。双方还签署了其他具体条款。签约后，某公司向橡胶厂缴纳了首年租金260万元及保证金100万元，橡胶厂向某公司交付了面积约为14500平方米的房屋以及水塔、箱式变电柜、水表等设备设施。

2018年2月某公司组建了包括行政、财务、安保在内的工作团队，自2018年3月起开始清运涉案场地内遗留的垃圾、腾空场地。2018年4月因橡胶厂提出场地内上下水、消防管道建造年限已久、因管道锈蚀导致跑冒滴漏现象严重且汛期存在内涝等安全隐患，需要改造。某公司遂自2018年4月至6月对场地内办公楼、给排水、消防等各项设施进行施工改造，累计支付施工及改造费人民币140余万元，期间橡胶厂与某公司多次召开施工进度会并签署会议记录。2018年7月某公司准备对场地按照开办便民服务中心的功能继续施工改造时，橡胶厂表示因政策原因要求某公司暂停施工，具体复工时间等待橡胶厂通知。因长时间未获橡胶厂复工通知，某公司被迫解散了工作团队，至2018年11月某公司偶然获悉涉案房屋属于违建，禁止投入使用。

为此，某公司立即找到律师寻求法律帮助。经律师建议，某公司先就此情况发函询问橡胶厂，并要求其出示规划手续资料，在橡胶厂拒绝反馈后，又申请了政府信息公开，至2018年12月经公开信息证实涉案房屋于2016年、2018年已经两次被认定为违建。后某公司在律师的进一步建议下，对案涉现场进行了证据保全，向橡胶厂按现状交还了场地，并代理某公司向当地人民法院起诉要求确认双方租赁合同无效，要求橡胶厂退还租金、保证金并赔偿某公司施工改造等费用损失。

在庭审中，橡胶厂仍然否认其房屋属于违建，出具并主张该公司在1999年取得建设外来人口临时居住点的规划许可，涉案房屋依该政策建成，并介绍橡胶厂在出租给某公司以前，一直由案外第三人承租并经营批发市场，2016年受疏解政策影响橡胶厂才与第三人终止了租赁关系。2017年市委巡视组巡视时要求橡胶厂尽快寻找新项目，避免国有土地闲置，橡胶厂在取得疏解工作办公室批复的情况下，通过比选手续，最终确定某公司为合作对象，并开展涉案租赁项目。橡胶厂认为其与某公司的租赁合同有效，现由于政策原因导致合同无法履行，橡胶厂宣称未曾收到任何单位下达的违建文件，涉案场地一直由某公司占有使用，租金不同意退还，并认为某公司的施工改造，没有经过橡胶厂书面同意，且某公司的改造质量不合格，导致涉案房屋不再符合原消防验收结论，认为某公司应赔偿橡胶厂设备设施的维修损失，以及半年租金的待租损失。橡胶厂就此提出反诉。

一审法院经审理后，作出如下判决：

一、确认某公司与橡胶厂于2018年2月1日签订的《租赁合同》无效；二、橡胶厂于本判决生效之日起十日内向某公司退还保证金100万元；三、橡胶厂于本判决生效之日起十日内向某公司退还租金260万元；四、橡胶厂于本判决生效之日起十日内向某公司支付装修改造费用865202元以及公证费3690元；五、驳回某公司的其他诉讼请求；六、驳回橡胶厂的反诉请求。

一审判决后，橡胶厂不服，提出上诉。要求二审法院撤销一审判决，改判驳回某公司的一审诉讼请求，支持橡胶厂的一审反诉请求。

二审法院经审理后，认为一审判决并无不当，作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

本案的争议焦点有三，第一、本案双方的租赁合同是否有效；第二、如果合同无效，过错责任如何划分；第三、合同无效的损失如何承担。一审法院在案件审理过程中向规划等部门调取了涉案房屋的规划手续，发现橡胶厂提供的1999年被许可建设外来人口临时居住点的规划许可以及某公司提供的2016、2018年两次认定违建的文件都是属实的。同时，经过法院委托鉴定，某公司为涉案房屋装修、给排水消防设施改造施工造价约为170万元，因鉴定日距离竣工日将近1年，因此存在20%贬值率。

律师作为某公司的代理人，发表了以下代理意见：

一、橡胶厂将未按照规划许可建设的房屋出租给某公司，双方签署的《租赁合同》应属无效。

从橡胶厂提供的证据可以看出，该厂1999年获批的建设项目是“外来人口临时居住点”，开工许可等建设文件也是围绕居住点下达的。然而2001年消防验收手续赫然记载，验收项目是“批发市场工程”，显然橡胶厂并没有按照临时居住点进行建设，这可能也是房屋未能取得所有权证的原因。本案审理过程中，经法院调查，橡胶厂出租的房屋在2016年被认定违建面积约为14000平方米，而本案双方签署《租赁合同》时附带的租赁资产建筑平面图显示，租赁场地总建筑面积是14058平方米。可见橡胶厂向某公司出租的房屋均在政府认定的违建范围内，因此根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案双方签署的《租赁合同》属于无效合同。

二、橡胶厂作为土地使用权人，对其土地上房屋的兴建及改造情况应当是明知的，对其出租的房屋是否符合规划审批的要求也应当是明知的，因此橡胶厂应当对本案《租赁合同》无效承担主要责任。与此同时，橡胶厂在双方《租赁合同》中明确将1999年规划文号、开工证文号、消防验收意见书文号列入合同签署的背景文件中，又鉴于橡胶厂的市属国有企业身份，使某公司有足够理由相信涉案房屋具有规划许可、符合规划要求，甚至在本案诉讼时，橡胶厂仍然坚持认为其房屋具有并符合规划要求，可见在双方建立租赁关系以前，橡胶厂对其房屋规划问题向某公司存在隐瞒和欺骗，导致某公司基于错误认识与橡胶厂缔结合同关系并投入人财物力参与本项目。从这一角度来讲，橡胶厂应当对涉案《租赁合同》无效承担全部过错责任。

三、因租赁合同无效产生的损失主要包括某公司已缴纳的100万元保证金、260万元房屋租金、为涉案房屋装修、设备维修改造而支付的149万元施工费用、证据保全公证费乃至某公司为了涉案项目而招聘、组建工作团队产生的人员工资等等。

橡胶厂作为导致合同无效的责任人，应当对由此给某公司造成的损失进行赔偿，因此应当退还某公司已支付的保证金并承担保证金的利息损失。某公司自2018年2月1日接管场地以后清运垃圾、采买物料、聘请施工，至2018年7月施工被叫停时，某公司没有为自身合同目的而实际使用过场地一日，从实际结果来看，某公司签署租赁合同并缴纳费用以后，一直在为橡胶厂的房屋和设备增值及功能提升而不断支付成本，却没有实现某公司承租房屋为开办便民服务中心的合同目的，可以说某公司在得知涉案房屋两度被认定为违建、根本不能投入使用之时，某公司租赁合同的目的就已经完全落空了。因此从导致合同无效的过错责任以及收益结果等方面考虑，也应当由橡胶厂赔偿某公司的合理损失。

综上，请求二审法院依法驳回橡胶厂的上诉，维持原审判决。

驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，橡胶厂租赁给某公司的房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，一审法院认定双方签订的《租房合同》无效，并结合实际履行情况及双方过错程度等本案具体因素，判令橡胶厂退还某公司保证金、租金并承担相应装修改造费和公证费，并无不当。结合合同无效的认定以及橡胶厂就其反诉主张所提交的证据情况，一审法院判决驳回橡胶厂的反诉请求，亦无不妥。橡胶厂上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院不予支持。

综上所述，橡胶厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本案属于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋对外出租纠纷，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人橡胶厂在本案一审法庭辩论终结前也没有另取得涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准，因此本案双方签署的《租赁合同》无效。

本案中橡胶厂在1999年确曾取得在涉案地块上建设外来人口临时居住点的规划许可文件，但是在项目竣工后、消防验收时，实际建成的项目却变成了轻纺批发市场，而且建成房屋的面积、层数、房屋结构类型都与规划许可的内容不一致。橡胶厂作为土地使用权人和出租人，对这种名不符实的情况显然是明知的，但直至本案一审期间，橡胶厂仍然坚称具有合法规划手续，显然其在与某公司签署《租赁合同》时没有如实告知规划及实施情况，因此橡胶厂当然应对《租赁合同》的无效承担主要过错责任。

同时，某公司作为承租人，作为一个意图在涉案场地持续投入各种租赁成本，实际经营并赚取经济利益的承租方，也应当尽到合理的注意义务，在合同订立前、在明知涉案房屋没有产权证的情况下，应当要求橡胶厂出具或者向相关主管机关主动核实房屋的背景资料，以充分了解并主动降低合同效力问题可能存在的各种风险。某公司在明知涉案房屋没有房产证、部分房屋可能不合规的情况下，依然选择签约，也成为法院最终判定某公司对合同无效承担次要责任的主要原因。

实践中，还有一部分房屋租赁合同，租赁范围可能同时包含具有规划许可手续建成的房屋以及违法扩建部分的房屋，这就可能导致法院认定租赁扩建部分房屋的租赁合同无效，即部分无效的情况。

如果由于房屋规划问题，导致租赁合同无效，双方因无效产生的损失承担问题就成为双方争议的焦点，对此前述司法解释也有具体规定。本案中某公司已经缴纳的保证金、租金和装修改造费就成为了直观的经济损失。根据《中华人民共和国民法典》第157条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此橡胶厂应当退还某公司缴纳的保证金和租金。

关于某公司已缴纳的租金是否应当折抵某公司占有涉案场地期间的占有使用费问题，双方争议很大。橡胶厂认为签约后已经向某公司移交了场地，无论某公司此后是否使用或如何使用场地，都应当比照租金标准支付场地的占有使用费；而某公司则认为自某公司自接收场地以后，一直在出资为该场地清运垃圾，为橡胶厂进行房屋装修和设备改造，没有实际经营使用过场地一天，处在占而未用的状态，继续要求某公司支付占有使用费完全不合理。对此，法院最终采纳了某公司的意见，认为某公司没有实际在涉案场地内经营，所以对以租金折抵占有使用费一项不再予以支持。

就管道锈蚀的施工改造活动，某公司不仅提供了双方多次会议既要和施工前后月份缴纳水费的凭证用以证明双方不仅一致同意改造，且改造活动具有合理性和必要性。同时，某公司还提供了上百张施工进度照片，对于双方存在争议的施工内容及工程量进行了充分的论证和说明，相反橡胶厂却没有对其主张提供任何反证，这导致法院最终将造价鉴定报告中的全部争议工程量作出了有利于某公司的认定。

租赁合同无效，对租赁合同双方都存在重大的影响，对出租一方而言，租赁合同无效，将导致合同中预设的违约惩罚条款丧失约束效力，例如本案中的保证金、押金，出租方不能再按照合同条款进行扣罚或者折抵，也不能再比照合同条款追究对方逾期支付合同款项或提前终结合同履行可能产生的各种责任。

对承租方而言，一旦合同无效，可能面临出租方提前收回房屋，己方长期经营预期落空、各种经济投入受损的结果。因此租赁合同双方都应对可能导致租赁合同无效的情节给予高度的重视，在缔结合同关系以前，应审慎核实并认真评估因合同无效可能带来的影响和结果。

同时，在合同订立前以及合同执行过程中，应当注意保留有利的证据，力图借此还原订立合同的背景、双方的承诺、己方各项经济投入的金额以及对方知情并同意实施某些措施的事实，以期在争议爆发时，作为对己方有利的证据，以最大限度控制或降低因合同无效所产生的各项损失。

本案代理之所以能够取得成功，与某公司遇到法律纠纷后，及时寻求专业律师的帮助息息相关。在律师的指导下，某公司及时进行了证据保全、交还了租赁场地，有效进行了止损，并采取了对自己有利的策略及方式进行维权，为案件的最终胜诉，奠定了坚实的基础。