律师代理李某诉某房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷二审案

2006年6月，因市政府“文明历史街区”改造，省某某局（以下简称省某局）与昆明某某置业有限公司（以下简称某某公司）签订《房屋拆迁土地置换合同书》，某局原五华区景新街办公楼及宿舍拆迁置换为11亩土地至某某公司拟开发的盘龙区新迎景星花园项目范围内，房屋由某局自建。2010年，按市委、政府“总体规划、连片开发”要求，该“地块”（自始未形成）列入盘龙区“周家营、石闸村”城中村改造范围。2010年9月13日，昆明某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）、某某公司、昆明某房屋拆迁有限公司（以下简称某公司）在昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处（以下简称东华街道办）见证下签订《文明街历史街区安置房（景新花园项目）未建地块纳入城中村改造范围框架协议书》，取得“盘龙区周家营、石闸村城中村改造项目”的投资人主体资格，参与该“城改项目”土地一级开发整理工作，后取得二级开发主体资格。为解决省某局异地安置的历史遗留问题，市人民政府办公厅于2013年12月23日下发《某局异地安置历史遗留问题的会议纪要》，指示“由区政府负责，就省某局22617平方米的回迁安置面积纳入周家营、石闸村城中村改造项目事宜，尽快签订回迁安置协议，约定相关建设内容及要求，并将回迁安置作为项目土地公开交易的外挂条件”。2014年1月初，省某局、某某公司、某公司、某某公司在街道办见证下相继签订《关于云南省某管理局文明历史街区保护修建项目拆迁安置事宜确认书》及《补充协议》《安置协议》，确定“由某某公司承担原某某公司和某公司文明街历史街区项目所涉及省某局安置房建设的全部责任和义务”。2014年9月9日云南省财政厅作出批复，同意省某局以货币补偿形式，核销原国有资产。2014年10月31日，省某局与某某公司签订《云南省某管理局职工安置房建设安置总协议》，2014年11月7日省某局与某某公司、云南某某建筑工程有限公司（以下简称某某公司）签订《安置总协议的补充协议》，对某某公司为建设单位、共管账户、缴纳房款等事宜进行补充约定。2014年11月10日至2015年1月16日期间，某某公司按省某局提供的名单与包括李某某在内的230户分别签订了《云南省某管理局职工安置协议》。

2015年1月13日，李某某与某某公司在街道办监督见证下签订案涉《云南省某管理局职工安置协议》，约定由李某某出资，某某公司代建位于盘龙区房屋，建筑面积107.17平方米，合同款项为房屋工程代建费，总计461474.02元，交房时间为2018年6月30日前。协议签订后李某某按照约定支付了前两期代建费用合计230737.01元（总建设费用的50%）。

2018年4月，政府审计认定某某公司所拆迁的原某局230户职工所住的房屋及土地属于国有资产，即230户职工不是被拆迁房屋及土地的权属人，国有资产不能量化变为个人资产，《安置协议》不具有履行基础。因土地成本变动等问题，某某公司与省某局多次函件往来共商解决方式并报请政府相关管理部门。市人民政府于2019年3月20日形成《关于研究省某管理局土地置换遗留问题的会议纪要》，决定“某某公司筹集资金，在4月底前拨付省某管理局，由省某管理局上缴云南省财政，完成国有资产处置；省某管理局职工回迁安置房严格按照市场化原则解决，省某管理局负责做好职工的思想工作，同时某某公司要充分考虑职工维稳因素，合理定价”。某某公司依据2019年7月25日由省某局、某某公司、省某局230户职工代表、街道办事处等人员共同参与形成的《会议纪要》，于2019年10月21日出台《关于云南省某管理局230户职工房屋安置处理执行方案》，提出“放弃购房的，退还购房者已付房款并支付自付款之日至签订退款协议之日止的资金占用费；选择继续购房的，房屋均价为9775元每平方米”的处理方式。随后某某公司于2019年12月11日作出《〈云南省某局职工房屋安置执行方案〉补充规定》，承诺对2019年12月30日前放弃购房办理退款者，7日内退还本金并支付自交款之日至2019年11月30日按年利率20%计算的利息，自2019年12月1日起至12月30日不计息。省某局全部在职职工和大部分退休职工已经与某某公司另行达成退款或者继续购房的协议。

期间某某公司于2019年11月19日与第三人省某局签订《云南省某管理局文明历史街区保护修建项目拆迁补偿协议》，于2019年11月25日向第三人省某局支付土地处置金（货币补偿款）19743036.40元，并由第三人省某局上缴省财政厅，完成被拆迁资产的货币补偿，原省某局名下的国有资产已经进行了核销。

2020年1月7日，李某某以至今未收到某某公司的接房通知书、不认可某某公司单方作出的《关于云南省某管理局230户职工房屋安置处理执行方案》及《补充规定》为由，诉到盘龙区法院，请求1.判令被告继续履行合同约定的交房义务（房屋合同价为461474.02元）；2.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金103600元（暂计至2019年11月30日为518天，违约金数额计算至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费由某某公司承担。

某某公司认为李某某不具备安置房签约主体资格、原协议合作基础发生变化无法继续履行为由，向盘龙区法院提出反诉，请求1.判令解除李某某与某某公司2015年1月13日所签《云南省某管理局职工安置协议》；2.判令李某某赔偿某某公司92294.80元（合同本金20%计算）；3.本案本诉、反诉的诉讼费由李某某承担。。

一审法院经审理认为：（一）关于李某某提起本案民事诉讼是否符合法律规定问题。案涉《云南省某管理局职工安置协议》签订双方为李某某及某某公司，东华街道办仅系见证方，在合同中未约定任何权利义务，虽然第三人省某局办公楼及职工住宅问题，涉及前期土地置换、后期纳入政府“城改项目”等行政法律关系，省某局职工与单位之间亦属于内部行政法律关系，但本案中，李某某通过亲属转让取得安置协议签约资格，并经省某局默许，与某某公司签订的案涉合同，并不具有行政法律关系的特征，而属于《中华人民共和国合同法》第二条规定的平等民事主体之间设立民事权利义务关系的协议，故李某某的起诉符合法律规定，案涉协议系合法有效的民事合同。

（二）关于合同是否应当继续履行问题。本案中，各方当事人均认可李某某不是省某局职工、案涉房屋至今未交付、某某公司于2019年11月19日与省某局签订《云南省某管理局文明历史街区保护修建项目拆迁补偿协议》并支付19743036.40元完成被拆迁资产的货币补偿、原省某局名下的国有资产已经进行了核销等事实。首先，原告认为案涉协议实质为房屋买卖合同，并提出按原约定价格继续履行并交付房屋的诉讼请求，但从双方协议名为“安置”、共同约定按照《云南省某管理局职工回迁安置房建设安置总协议》及“甲方申报甲方建设乙方承担建设费用”原则、李某某应支付款项名为“安置房工程代建费用”、收据载明的收款名目为“代建款”等庭审查明事实，可以看出双方实为工程代建关系，并不因双方约定了房屋具体房号、面积、价款等内容而当然等同于商品房购销合同关系，李某某明知自己并不是省某局职工而选择参与单位回迁安置代建房模式，应当预见由此带来的合同风险。其次，虽然根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，双方应按约定全面履行各自的义务，但在代建过程中，由于历经土地置换、再次被纳入政府“城改项目”等过程，相关政府部门多次对案涉历史遗留问题进行协调、处置，并于2019年3月24日经昆明市人民政府以会议纪要方式，确定了“省某管理局职工回迁安置房严格按照市场化原则解决、合理定价”的解决方案，尤其在某某公司于2019年11月19日向第三人省某局支付19743036.40元完成被拆迁资产的货币补偿及资产核销后，双方原房屋代建的土地成本已发生根本性的改变，李某某主张继续按原协议约定价款履行，显失公平，故李某某的该项诉讼请求，本院依法不予支持。最后，在发生上述变化后，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，某某公司与省某局及230户职工选派代表以协商会议方式，重新确定了安置处理方案，双方原约定的建设价款已发生根本性改变；在非协议任何一方违约而由于发生以上客观事实导致合同无法继续履行的情况下，某某公司于2019年10月21日公布《关于云南省某管理局230户职工房屋安置处理执行方案》，明确提出因“审计及项目规划调整，原《安置协议》已不具备履行基础，根据昆明市人民政府2019年3月20日第63期《会议纪要》精神，制定本方案”，已具备发出解除原《安置协议》通知及提出新要约的性质，但李某某不认可某某公司提出的代建单价从每平方米4306元调整到9775元或放弃代建并退款的两种解决方式，未能与某某公司协商达成新的代建合意，因此双方已无继续进行房屋代建的合作基础。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的其他情形之规定，案涉《安置协议》已无继续履行的可能性，应当予以解除，故某某公司关于解除协议的反诉请求，本院依法予以支持。

（三）在支持某某公司解除原协议之诉请的基础上，虽李某某不主张退款，但为减少双方诉累，依公平原则某某公司在合同解除后应将已收取的价款全额退还李某某，并承担相应的资金占用利息；虽然某某公司无违约情形，并在庭审后的调解过程中提出2020年8月18日最高人民法院出台的《关于修改〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉的决定》，已将民间借贷约定利率上限调整为合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍，但本案基础法律关系并非民间借贷，并不能适用该调整利率。因此，考虑到房价上涨、代建房屋因协议解除而归属于某某公司等因素，本院酌情按某某公司于2019年12月11日作出的“自交款日起至2019年11月30日止按年利率20%”计算利息的承诺，由某某公司向李某某承担该阶段利息；因李某某主张继续履行而拒绝退款，自2019年12月1日至实际退款之日的利息不应加重某某公司还款责任，由于2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故本院依法认定某某公司还需按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向李某某支付2019年12月1日至实际退款之日的资金占用利息。云南省某管理局、昆明市盘龙区人民政府东华街道办事处在本案中不承担任何责任。

根据《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十四条第一款、第七十七条第一款、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）昆明某某房地产开发有限公司签订的《云南省某管理局职工安置协议》；二、被告（反诉原告）昆明某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）李某某返还房屋代建款230737.01元，并支付本金92294.80元自2014年11月26日至2019年11月30日止、本金138442.21元自2015年2月27日至2019年11月30日止按年利率20%计算的利息，以及按本金230737.01元自2019年12月1日至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；三、驳回原告（反诉被告）李某某的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）昆明某某房地产开发有限公司的其他反诉请求。

李某某、某某地产均不服一审判决，向昆明市中级人民法院提起上诉。

我们认为，某某公司无需支付李某某房屋代建款230737.01元的利息，判令李某某赔偿某某公司92294.8元。某某公司对盘龙法院认定事实无异议，对判决解除诉争《安置协议》及退还李某某已交回迁房代建款230737.01元无异议。盘龙法院判决某某公司向李字翔支付该已交款的利息于法无据，且判决利息明显过高，显失公平。为妥善解决省某局职工异地安置问题，在政府主持下，某某公司在与省某局、省某局职工代表经过近10轮、长达近一年的协商后制定了《安置处理执行方案》及《方案补充》，但该意见是特定对象，并且是附条件、附期限的。一审中，某某公司明确表示该方案及补充不适用于本案，但盘龙法院未完整解读该方案及补充，以结果为导向，错误适用《安置处理执行方案》及《方案补充》。某某公司在本案中并未与李某某进行过调解，更未对李某某作出过盘龙法院在判决中所述的调解方案。一审法院以“房价上涨”，《安置协议》解除后，房屋归属于某某公司为由，进行如此“酌情认定”明显不当。根据《安置协议》第十六条第二款第三项，因李某某的过错导致该协议不能继续履行的，李某某应当承担已缴回迁代缴款20%的赔偿责任。

一、撤销一审民事判决；

二、李某某与昆明某某房地产开发有限公司签订的《云南省某管理局职工安置协议》无效；

三、由昆明某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向李某某返还房屋代建款230737.01元，并支付本金92294.80元自2014年11月26日起至实际返还之日止、本金138442.21元自2015年2月27日起至实际返还之日止，按年利率20％计算的资金占用费；

四、驳回李某某的诉讼请求；

五、驳回昆明某某房地产开发有限公司的反诉请求。

二审法院认为，对于合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，解决涉案的安置协议是否继续履行或者予以解除的前提是对于该安置协议的效力进行审查评判。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明的事实，该安置协议所涉及的“省某局22617平方米的回迁安置面积”被安置主体是省某局，所涉被拆迁置换的土地系国有划拨用地，用途为机关用地，地上的房屋亦属于国有财产。而李某某与某某公司通过签订该安置协议，将被安置主体变更为个人，将前述国有财产变更为个人财产，该行为损害了国家利益，因此该安置协议应当认定为无效。因为该安置协议无效，故对于李某某提出的继续履行该协议，要求某某公司向其交房并支付逾期交房违约金等本诉请求；某某公司提出的解除该协议并要求李某某支付赔偿金的反诉请求均不予支持。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因该安置协议的签订，某某公司收取李某某支付的代建费应当予以返还。同时，考虑到作为专门从事房地产开发业务的某某公司对于涉案的土地性质及相关的法律法规规定应当清楚明知，其对于该安置协议无效的过错程度要大于李某某。因此，应当由某某公司承担李某某向其支付代建费的资金占用费即李某某因该安置协议无效而受到的损失，对于该资金占用费，本院酌情参照年利率20％的计算标准计算至某某公司实际退还给代建费之日止。

本案的主要焦点在于（一）双方签订的《云南省某管理局职工安置协议》是否有效；（二）李某某支付的代建费是否需要返还，是否需要支付资金占用费。

第一、《中华人民共和国合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因此，合同的签订不能损害国家利益、社会公众利益以及集体或者第三人的利益。

第二、《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

综上所述，双方签订的《云南省某管理局职工安置协议》因损害国家利益而无效，某某地产需返还向李某某收取的代建费，并赔偿损失。

本案为历史遗留问题的处理，涉及国有资产的核销及安置代建协议的效力问题，签订安置协议的户数有230户，争议经政府专题会议确定原则，176户通过协商解决，本案是84件诉讼案件之一。合同的性质及效力是审查合同的首要事项、重要事项。合同的签订，既要符合当事人的真实意思自治，该意思自治也不得损害国家利益、社会公众利益或第三人的合法利益，不能违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性效力规定。在合同无效的情况下，问题的处理要依法的、平等、公平的适用，群体性案件还以维护社会稳定性为基本导向，查清事实，正确适用法律，透明处理问题，才能实现定争止纷、案结事了。