律师代理某物权确认纠纷案

庄某与赵某（已去世）原系夫妻关系，共生育三个儿子，为赵大、赵二和赵三，在三人均未成年时，尹某与庄某结婚，并共同抚养三个儿子，尹某与前妻育有一子和一女。1989年赵大与妻子邹某结婚，后于1990年生育一子赵小，其妻和儿子常居加拿大，赵大常居国内。2018年11月，赵大在美国旅行途中病逝。2019年11月，案涉纠纷审理过程中，尹某因病去世。

赵大去世前留下了一份书面遗嘱，该遗嘱于2018年4月订立。《遗嘱》载明：赵大名下多套同赵二或赵三联名房屋，均为赵二出资，实际拥有者也是赵二，归还给实际投资人和购买人赵二赵三，由他们两位100%继承前述股权和多套房屋遗产。还载明了遗嘱未提及部分的遗产由妻子邹某和儿子赵小继承。

2019年5月赵大妻子邹某作为原告在南京市某区人民法院发起了针对其他所有法定继承人的继承纠纷诉讼。仅针对赵大遗嘱中的“遗嘱未提及部分”遗产进行继承，经审理，邹某和赵小继承了赵大名下银行存款3500余万元及5套房产，继承案件中未涉及对赵大与赵二或赵三联名房产。

继承案件审理过程中，赵二作为原告发起了针对各法定继承人的物权确认纠纷案件。

物权确认纠纷一审驳回了赵三的诉讼请求，经二审审理予以改判，改判诉争房屋归赵二一人所有，各被告配合办理变更登记手续。

我们认为诉争房产从出资、使用、证件保管等角度足以确认代持的事实，再加之赵大本人遗嘱中确认了归还的意思表示，应当支持我方的诉请，判决诉争房屋归赵二一人所有，各方配合办理变更登记手续。

一、诉争两套房屋由赵二一人全部出资，出于贷款审核需求，诉争房屋由赵大部分代持，且诉争房屋的产权证等所有一系列手续原件均由上诉人赵二从2008年保管至今，且诉争房屋由赵二实际占有并对外出租收取租金，赵二为诉争两套房屋的实际购买人，更何况赵大本人在亲笔书写的遗嘱中对前述事实进行了确认并表达了归还的意思表示。赵二提供的证据已经形成了证据链，足以证明其是诉争房屋的真正权利人

（一）诉争两套房屋均由上诉人赵二一人出资

关于出资事实，赵二提供了大量的付款凭证，包括银行本票、进账单、购房发票等证据。此外，诉争房屋的交易契税、转让手续费及维修资金均由本案赵二缴纳，维修资金收据和转让手续费发票明确载明业主和付款人为赵二。 涉案房屋的房款、税费等所有费用均由赵二一人支付，赵大未支付任何款项。

（二）因贷款审核要求，诉争房屋由赵大部分代持，赵二与赵大未签订书面的协议遵循了一般生活常理和传统家庭伦理，根据现有证据足以证明赵二与赵大存在代持的法律关系

2008年赵二准备个人实际出资首付款加贷款的方式购买南京市某路某号整层商业房产（诉争两套房产为其中部分房产），经咨询销售方以及金融机构，以其一人名义购置如此总额、面积巨大的商业房产贷款审批比较困难。为了贷款需要，赵二与卖方、金融机构以及赵大等人协商后，在涉案不动产销售合同上加上赵大的名字也就是共同共有、部分代持的方式以通过贷款审核。由于赵二和赵大系亲兄弟且关系亲密，根据一般生活常理和传统家庭伦理，亲兄弟之间具有较高的信赖关系，故与陌生人之间的交易不同，处理相关事务未必签订书面协议，在确认了赵二出资全部购房款的事实，根据经验法则可以推定赵二与赵大之间存在借名买房的口头协议，双方之间存在借名买房关系。

另外，还需提请法庭注意的是，本案中案涉房屋上有赵二和赵大两人的名字，赵大是代持部分房屋，赵二与赵大存在借名买房关系，且诉争房屋的所有购房款均由一人出资。

（三）诉争房屋的一系列手续资料原件均由赵二保管

诉争房屋于2008年购买至今已13年有余，诉争两套房屋相关的包括《房屋买卖认购协议》、《商品房现售合同》、购房发票、房屋所有权证、国有土地使用证、契税纳税申报表、契税完税证明和住宅专项维修资金专用收据等一系列手续资料原件一直都由赵二持有保管，从生活经验常理也可以看出，诉争房屋的实际所有人就是赵二。

（四）诉争房屋由赵二实际占有，并对外出租收取租金

诉争两套房产购买后赵二一直在经营出租，房屋租赁合同出租方为赵二一人签署，房租收入也支付给赵二，所有租赁合同均由上诉人赵二与出租人签订并收取租金，足以证明赵二占有使用和对外出租的事实，也证明了赵二是诉争房屋的实际权利人。

（五）赵大本人在遗嘱中对未出资的事实和诉争房屋的实际所有人为赵二进行了确认，还表达了归还诉争房屋给赵二的意思表示，赵二在遗嘱上也进行了签字确认

遗嘱经南京市某区人民法院民事判决书认定其合法有效，系赵大的真实意思表示，赵大在遗嘱中明确了诉争两套房屋其未出资，实际出资人和购买人是赵二，并表示要归还给赵二，赵二也进行了签字确认，双方达成了代持和返还所代持份额的合意。

诉争房屋购买、手续均是赵二办理，赵二还持有和保管诉争房屋一系列手续的原件等资料，诉争房屋购买后一直由赵二进行出租并收取租金，足以证明赵二是诉争房屋的实际权利人。

二、赵二的诉请是要求去名不是更名，并不改变物权法定原则，赵大本人遗嘱中明确表明了返还，赵二在遗嘱中也签名同意，也就是说在遗嘱中存在关于双方书面约定返还赵大所代持房屋份额的约定

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案的争议在于诉争房屋赵大名下份额的真实权利人的确认，以及借名买房法律关系的成立，不管是根据物权法第三十三条还是民法典第二百三十四条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，当事人就物权争议可以诉至法院要求确认对争议房产的所有权。

本案事实就是赵二委托赵大为其代持房屋，所代持的房屋出租等也均由赵二打理和收取，赵大等人对诉争房屋未出资一分钱，赵大本人在遗嘱中也表达了归还的意思表示，赵二也进行了签字确认，遗嘱也已经生效判决认定其真实性，我方的诉请具有事实和法律依据，依法应获支持。

二审法院判决，撤销一审判决，改判诉争房屋归赵二一人所有，各被告配合办理变更登记手续。

物权确认纠纷案件一审我方败诉，经二审最终获得全胜。

（一）一审全驳

我方起诉要求确认登记登记在赵二和赵大两人名下的两套房屋的所有权人为赵二，各被告配合办理不动产权属变更登记手续，并提供了诉争房屋买卖协议、遗嘱、购房出资凭据、房屋租金收入等证据。一审法院经审理认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产应为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。诉争房屋为赵大与邹某夫妻关系存续期间取得应属于夫妻共同财产。不动产物权经登记产生公示公信效力，诉争房屋登记在赵大和赵二两人名下已产生物权效力，要求确认诉争房屋归赵二所有于法无据。诉争房屋购买时双方并无代持书面协议，赵大书面遗嘱中虽有陈述诉争房屋是其与赵二联名房产，购买房屋资金也是赵二出资，实际拥有者是赵二。因赵大遗嘱是购房十年后出具，其在房产中的份额系其与邹某的夫妻共同财产，即使购房资金系赵二全部出资，仍不足以推翻诉争房屋系赵大、邹某夫妻共同财产的事实，赵大遗嘱中涉及邹静财产份额的处分如无邹某同意，对邹某不产生效力。在赵二无证据证明书面或口头代持协议的情况下，赵二要求各被告协助将诉争房屋过户至赵二名下的主张依据不足，本院不予支持。

（二）二审改判

一审判决后，我方提起上诉。

二审法院经审理认为，诉争房屋权利人虽登记为赵二等，且共有人一栏载明赵大，但据赵大《遗嘱》中陈述，诉争房屋“同赵二联名，归实际投资人赵二”、“房产的钱也是赵二出资的，实际拥有者也是赵二”，结合已查明事实，诉争房屋购买协议落款处为赵二一人所签，赵二因购买包含诉争房屋在内的8处房产，为解决办理大额贷款的问题，遂与赵大或其他人共同办理房屋贷款及签订房屋购买合同，从后期出资情况来看诉争房屋由赵二出资、未实际使用贷款、期间房屋产生的各类交易契税、转让手续费、维修资金等评字均记载为赵二一人，诉争房屋交付后，一直由赵二占用使用对外出租，所获收益也由赵二一人收取。结合在案证据，可以认定诉争房屋实际购买人及所有权人为赵二一人，遂进行改判，支持了我方的上诉请求，确认了诉争房屋归赵二所有，被告配合办理房屋变更登记手续。

本案为房屋代持引发的物权确认纠纷，由于兄弟亲情没有签订书面的代持协议，在代持人逝世后引发了代持事实的确认进而确认房屋实际产权的问题。

案件的难点在于无书面代持协议，代持人配偶对此又不予确认的情况下，如何对房屋实际物权予以确认，本案有一份书面遗嘱可以辅助证明代持的事实和出资的确认，我方代理的赵二一方也能提供房屋的出资证据、实际使用证据等等。不过即便如此，一审法院认为“诉争房屋购买于2008年并于当年登记在赵大和赵二名下，购买房屋时双方并无代持书面协议，2018年赵大出具遗嘱时，在遗嘱中虽有陈述诉争两套房屋系其与赵二联名房产，购买诉争房屋的资金也是赵二出资，实际拥有者系赵二。因赵大的遗嘱系购房十年后出具，其在房产中的份额系其与邹静的夫妻共同财产，即使购房资金系原告全部出资，仍不足以推翻诉争房产系赵大、邹某夫妻共同财产的事实，遗嘱处分的财产应当系立遗嘱人的个人财产，故该遗嘱中涉及到邹某财产份额的处分如无邹静某同意，对邹某不产生效力”，驳回了我方全部诉请。

最终，二审法院对案涉事实进行了详细的查明，也正确适用了法律，导致全部改判。

该案件系典型的借名买房案件，系巨额遗产引发的关联案件之一，由于遗产类型复杂，所涉关联案件多起，具有很典型的指导性意义。其中关于遗嘱性质的认定和内容的解读，在没有书面房屋代持协议的情况下如何保障实际出资人的权益，以此种种，都是对于专业家事律师的挑战。

律师建议借名买房于实际购房人而言依然存在风险，要想更好的保障自身权益，应签订尽量完善的借名买房合同、保留协商和履行过程中的相关凭据、办理房屋抵押，在满足过户条件的情况下要及时办理变更登记手续。