律师代理洪某与曹某合伙纠纷案

洪某出资成立某工艺品厂，登记为个人独资企业。后，洪某与曹某签订协议，约定将该厂的土地厂房及附属财产的51%转让给曹某，同时该厂的负责人变更为曹某。为此，双方又另行签订协议，载明洪某向曹某转让其在该厂的全部出资份额。之后，曹某按照第一份协议的内容向洪某支付了转让款。

洪某以曹某否认其出资人地位并要求分配该厂收益提起诉讼。一审、二审、再审法院均认定洪某享有某工艺品厂49%的出资人权益。后洪某与曹某在法院达成调解，解除双方的合伙关系，并约定双方自行处置该厂的资产，逾期未成的，双方均有权向法院申请强制执行，按上述比例处置分割。调解书生效后，双方依然未能处置该厂的资产。

该案的主要矛盾集中在如何处理国有土地使用权及地上建筑物，洪某要求以拍卖方式分割处理；曹某同意分割合伙财产，但提出按照评估价格作价补偿，坚决不同意拍卖。

一审法院以曹某作为出资额占全部合伙份额多的合伙人不同意拍卖且拍卖处理不利于企业生产经营为由，对洪某要求以拍卖方式分割处理该厂资产的主张不予支持，支持了曹某方的处理意见。

洪某不服一审法院折价补偿的判决，委托我所律师代为提起上诉。经过二审、重审一审、二审和执行，最终法院判决以拍卖、变卖方式处置该厂土地使用权及地上建筑物，后执行阶段的拍卖成交价为5420.16万元。

我们认为本案的土地使用权及地上建筑物的处置方式，其实质就是合伙关系解散后的合伙财产处置。处理该问题，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第五十五条虽规定协商不成可出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但该条还有“但书”部分，即“但要保护其他合伙人的利益”。《物权法》第100条亦规定，共有人可以协商分割共有财产，无法协商或者实物分割会影响价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得价款予以分割，故本案采用拍卖、变卖方式进行分割具有法律依据。

另一方面，本案涉及土地使用权及地上建筑物的评估价和市场价存在明显差异，如以曹某给予折价补偿的方式，洪某的权益无法得到充分保障。根据评估公司评估，本案所涉土地使用权评估价值为18551200元，整体房地产评估价格为2460.16万元，洪某曾提出以3000万价格受让案涉土地使用权（未包括地上建筑物），而曹某不愿意出让其持有的份额，足以显现评估价和市场价之间的巨大差距。而采用拍卖、变卖方式，可以更加公开、公正、公平，防止暗箱操作，能充分发挥市场竞争功能，使得共有物价值得到市场的充分认可，更能公平维护双方合法权益。

一审法院支持了曹某方的处理意见。经重审，最终支持了洪某方的诉求，以拍卖、变卖的方式处置某工艺品厂的土地使用权及地上建筑物。曹某不服，提起上诉，中院二审判决：驳回上诉，维持原判。

二审法院认为,本案的焦点问题是如何在保护双方合法权益的前提下分割合伙财产、缓交的土地出让金该由谁承担，以及合伙关系解除但合伙财产实际未得到分割处置前，由此产生孳息的归属问题。

就第一个焦点问题，二审法院认为合伙体财产在分割财产时，应当让双方公平的享有自己的份额是关键。被上诉人洪某的诉讼请求要求通过拍卖方式进行处置，在双方当事人无法达成处置方案的情况下，鉴于不动产市场行情的波动性及诉争标的固有的特殊性。通过拍卖、变卖方式处置财产虽非最优方式，但能客观体现其本身的价值，也能公平维护双方的合法权益，一审判决并无不当。双方合伙关系经调解解除，但合伙体资产未能得到分割，仍保持整体状态。一审法院对上诉人曹某主张应当先拍卖洪某的资产份额不予支持得当。

就第二个焦点问题，二审法院认为2010年被上诉人洪某将国鑫厂的土地厂房及附属财产的51%转让给上诉人曹某时，协议书虽然未就该笔费用做出约定，但登记资料中载明土地出让金的缓交情况。这足以证明曹某在受让资产时对该情况知晓，故应认定双方缓交的土地出让金属该厂的债务，应由该厂的资产予以缴纳。

就第三个焦点问题，二审法院认为因双方合伙财产未分割，合伙财产仍保持原来状态在运营，收取的房租应属于因合伙财产产生的孳息，属于合伙体所有。

个人合伙终止时，对合伙财产的处理是否只需考虑占份额较多一方的意见？一审法院认为，个人合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理；没有书面协议的，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但要保护其他合伙人的利益。由此支持了被告曹某的主张。对此，我们不能认同。在前述基础上还应结合案件的具体情况。本案中，不动产市场价与评估价本身就存在差异，洪某调解愿意支付的价款远高于评估价，且当庭表示愿意以竞价的形式与曹某竞争该厂的所有权，但曹某对上述两方案均坚决不同意，这也一并表明不动产市场价可能与评估价存在较大差异。由此选择拍卖、变卖方式处置更能客观体现合伙体资产的价值，维护双方合法权益。

本案涉及合伙资产处置的相关问题，合伙关系解除后合伙财产应如何处置是司法实践中的难点问题。如何在维护合伙双方利益的前提下处置合伙体财产，既关系到私法精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。现实生活中，评估价格和市场价格不同的情况并不少见，由于房地产市场存在较大波动性，其评估价格和市场价格存在的差距更加悬殊，在合伙关系解除后，如无法就合伙财产处置达成一致意见，通过拍卖、变卖方式不失为一条有效路径。此外，受让个人独资企业份额的案例在实践中时有发生。建议有关主体在受让个人独资企业份额时，应当调查核实该个人独资企业的真实情况。如名为个人独资企业实为合伙企业，除双方签订转让协议明确约定转让事项外，应当与其他合伙人签订合伙协议，避免因未经全体合伙人同意导致不能顺利取得合伙体的份额。