律师代理江西某公司与南昌某公司房屋租赁合同纠纷案

2017年8月8日，江西某公司与南昌某公司签订《某产业园公寓租赁合同》一份，约定由江西某公司将某产业园5号楼第3层至第6层房屋租赁给南昌某公司。

2018年1月16日，江西某公司和南昌某公司又签订了《租赁合同补充协议书》，约定将某产业园5号楼第2层作为南昌某公司配套使用，起租时间从本补充协议签订之日开始，截止时间按原2017年8月8日双方签订的《某产业园公寓租赁合同》期限执行。

2018年9月21日，江西某公司向南昌某公司发出《解约告知函》。

江西某公司向法院提起诉讼，请求1、判令双方签订的《某产业园公寓租赁合同》以及《某产业园补充协议书》均已解除；2、南昌某公司立即搬离公寓并支付在2018年3月15日—2019年8月21日期间未支付的租金、占用公寓所产生的的场地占用费及违约金、滞纳金。3、本案诉讼费由南昌某公司承担。南昌某公司委托我所朱金龙律师、张妍律师代理其应诉。

一审法院以上述两租赁合同并不存在法定或约定解除情形，判决驳回确认上述两合同已经解除的请求。又因南昌某公司属于合法占有涉案房产，且其拖欠租金也是双方发生争议在先，该争议主要责任不可归责于南昌某公司，故判决南昌某公司应支付合同约定租金的50%租金给江西某公司；驳回江西某公司其他诉讼请求。

江西某公司不服一审判决，提起上诉。二审法院审理后驳回上诉，维持原判。

一、江西某公司主张请求法院确认案涉合同已解除的诉请没有事实基础。

第一，江西某公司通知解除合同的《租赁合同解约告知函》针对的合同并非案涉合同，不可能产生解除案涉合同的效力。故《租赁合同解约告知函》无法也不可能产生解除案涉合同的效力。

第二，南昌某公司从未收到其通知解除合同的《租赁合同解约告知函》，本案也没有证据证明江西某公司实际向南昌某公司发出过该通知解除合同的《租赁合同解约告知函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，案涉合同当然就还应当因为不存在“通知到达对方”的事实基础而未被通知解除。

二、江西某公司以“南昌某公司没有签订相关物业合同，未报批相关装修图纸，擅自进场装修，以及擅自改变公寓用途，并用作对外经营之用”主张请求法院确认案涉合同已解除的诉请没有事实和法律基础。

第一，案涉合同并未约定在发生了上述情形时江西某公司有权解除合同。江西某公司以上述理由解除合同没有依据。

第二，南昌某公司签订案涉合同之后曾多次向江西某公司提交装修图纸。在庭审与法院现场勘查的过程，江西某公司也明确承认不是南昌某公司未提交图纸，而是江西某公司拒绝接收图纸。南昌某公司的装修行为实际一直在江西某公司默许下进行。

第三，南昌某公司有权将租赁房屋用于经营宾馆。具体理由为：其一，案涉合同第十一条第7项“如因乙方对外经营而或其他未按本合同条款执行而导致二次消防不能过审”之约定充分表明，案涉合同已明确约定南昌某公司可以使用租赁房屋进行对外经营。其二，南昌某公司将租赁房屋用作宾馆经营并未改变居住性质，未违反合同约定。其三，在江西某公司将租赁房屋出租给南昌某公司之前，南昌市城乡规划局已经明确复函表示租赁房屋所在的江西慧谷产业园5号楼可以用于酒店式公寓。其四，南昌某公司将租赁房屋用于经营宾馆办理二级消防许可、特种行业许可等行政许可时，江西某公司提供了办理上述行政许可所需的规划许可等证照，说明江西某公司完全同意南昌某公司将租赁房屋用于经营宾馆。

第四，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的规定可知，只要合同目的能够实现，即使违约方存在违约情形，当违约程度显著轻微时，对于解除合同的请求，本着诚实信用的原则，人民法院也不应支持。对于江西某公司而言，其目的在于出租房屋并收取租金。南昌某公司使用租赁房屋的实际用途并不影响其租赁合同目的的实现，江西某公司还是无权解除合同。

三、南昌某公司没有拖欠租金

第一，根据案涉合同约定，江西某公司本应当在合同约定日期向南昌某公司交付案涉房屋，但直至起诉时江西某公司也没有使租赁房屋达到正常可使用状态或正常交付状态。在此情况下，无论是基于先履行抗辩权还是权利义务平等、公平公正等原则，南昌某公司都有权暂停交缴租金。

第二，作为出租人，江西某公司有义务交付正常使用功能的房屋，其采取停水、停电等手段阻止南昌某公司的正常装修的行为直接导致南昌某公司租赁房屋的目的不能实现，期间由此耽误的时间当然不能计算租金，而是应当由江西某公司自行承担相应后果。

二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，本案争议焦点有二，一是诉争合同是否达到解除条件?二是案涉租金、违约金等费用应当如何计算?

就第一个争议焦点问题，二审法院认为：关于江西某公司主张符合违约条件的几点主张皆不符合合同解除权的行使条件。首先，原被告双方在签订的合同中对租赁用途未做出明确限制的情况下，南昌某公司租赁后对外经营酒店不能认定为违约。其次，因江西某公司未接受、未审核南昌某公司在装修过程中已经向其提交的装修图纸，在南昌某公司对租赁房屋使用不构成违约的情况下，其在与江西某公司沟通未果后进行装修是避免损失扩大的自救行为；再次，南昌某公司提供了其装修、经营经有关部门审核、验收、备案的材料，在无明显相反证据的情况下，江西某公司又未提供权威部门认定的结果，不能证明南昌某公司装修破坏了房屋主体和承重结构。然后，南昌某公司在江西某公司一直未恢复正常供水供电的情况下，自行接水接电以满足装修、经营需要，系避免损失扩大的自救行为，并非违反合同的扩建行为。最后，因南昌某公司并未违反合同约定，江西某公司却长期未完全履行其合同义务，南昌某公司对此享有先履行抗辩权，其延期支付租金不属于违约行为。综上，案涉合同未达到解除条件，江西某公司不享有约定或法定的解除权，其关于案涉合同已经解除或应当解除的主张不能成立，二审法院不予支持。

就第二个争议焦点问题，二审法院认为由于江西某公司在合同履行过程中长期未提供适当的水、电与电梯服务，严重影响南昌某公司正常使用案涉房屋，对造成的损失应当承担相应责任，一审法院据此酌定南昌某公司按合同约定的租金标准50%计付租金并无不当。此外，江西某公司还主张南昌某公司应当支付违约金，因其违约在先，其主张亦缺乏事实和法律依据，不能成立。

综上所述，二审法院认为，江西某公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故判决驳回上诉，维持原判。

本案主要涉及到的争议是关于合同解除权的条件成就问题，合同解除制度作为民法上一项重要的基本制度，对维系市场经济，确保交易公平与安全发挥着重要作用。根据我国法律规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案争议主要就在于江西某公司是否享有法定或约定解除权。由于江西某公司和南昌某公司签订的案涉合同中并未约定解除权的行使，本案不存在约定解除权行使的空间。而法定合同解除权的行使应当满足以下情形之一：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。经过审理本案并不存在符合上述情形的情节。由此可知，出于对民商事活动中交易主体间合法正当权益的保护，人民法院也应本着谦抑性原则，对合同解除权成就条件的认定保持慎重。

本案主要涵盖的是合同解除权的成就问题，现有法律于此已有比较明确的规定，但在实践中具体应当如何认定与判别，也在考验着司法实践中的每位法律工作者。

建议公司以后在合同履行过程中遇到有关违约以及合同解除行为的纠纷时，应当尽早向专业律师进行咨询，及时采取合理合法的手段维护自身权益，积极主张自己的权利并且和对方进行沟通，在交易往来过程中应当留存好互相往来签署的文件，以免自己的权益无法得到正当维护。