律师代理南昌某公司与赵某房屋买卖合同纠纷案

2010年1月29日，赵某（买受人）与南昌某公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同，约定买受人购买某商品房，出卖人应当在2011年2月28日前交房，合同签订后，赵某按约支付了全部购房款。

2010年12月31日，南昌某公司向赵某发出交楼通知书，通知赵某于2011年2月27日17：30前来南昌某公司处办理交房手续。

2011年2月27日，赵某到南昌某公司处，在南昌保利物业管理有限公司的一份收楼记录表中签署了业主收楼验房意见，共计十四条，其中第11条意见为：“未提供正式购房合同给我，无法凭合同依据收房。”当日赵某、南昌某公司未能办理收房手续。之后，赵某、南昌某公司多次协商，直至2019年元月12日，赵某签署收楼确认书，双方办理了正式收楼手续。

赵某向法院提起诉讼，1、判决被告支付原告违约金合计680487.22元；2、本案的诉讼费用由被告承担。南昌某公司委托我所律师代理其应诉。

庭审中，赵某称未办理交房手续的原因是南昌某公司未向其提供购房合同原件，导致赵某在收房时无法出示合同原件以致南昌某公司拒绝交房，南昌某公司则辩称未办理交房手续的原因是赵某拒绝提供相关材料并缴纳相关费用，合同复印件也可办理交房，但相关费用必须缴纳。

一审法院经审理后认为，南昌某公司不存在逾期交房的情形，但鉴于南昌某公司确实未将购房合同原件交于赵某，对造成本案纠纷，存在一定的过错，一审法院酌情按已付房价款的1%,由南昌某公司向赵某支付违约金。

赵某不服一审判决，提起上诉。二审法院审理后维持原判。

一、被上诉人已按预定的时间、条件交付房屋，并多次通知上诉人收楼，上诉人怠于履行自身义务无故拖延接收，因此被上诉人不存在逾期交房问题，无需承担逾期交付的违约责任。

第一，被告已按约定的时间向原告交付商品房。而被上诉人早在2010年12月31日就向赵某发出《交楼通知书》，通知其于2011年2月27日来被上诉人办理交房手续，通知书上通知的时间早于合同约定时间，即被上诉人已经按照合同约定履行了交付义务。

第二，本案中被上诉人交付的商品房已经过竣工验收并取得《竣工验收备案表》符合法律规定及合同约定的交付条件，应按照法律规定及合同约定视为已完成交楼。

第三，上诉人收到《交楼通知书》后，于2011年2月27日到被上诉人处办理接收手续，但其拒绝完成交接手续，并在《收楼记录表》中签署了业主收楼验房意见（共十四条），其中第十一条意见为“未提供正式购房合同给我，无法凭合同依据收房”。之后上诉人一直怠于履行自身义务无故拖延接收，在长达近9年的时间内未与被上诉人联系收楼，无故拒绝接收房屋并拖延支付包括物业管理费在内的一切费用，直到2019年1月12日才按照合同约定要求办理房屋接收手续。

上述事实足以证明，被上诉人已全面履行了合同义务，并不存在上诉人所述的一直没有交楼的情况。与之相反，上诉人属于怠于履行自身义务，导致其逾期收楼，属于合同约定的“视为由于买受人原因未能按期交付”的情况。

二、上诉人主张被上诉人以无合同原件为由逾期交付房屋，认为被上诉人损害其权益，并要求被上诉人承担责任无事实及法律依据。

第一，如前所述，本案事实并不是被上诉人没有交楼，而是上诉人无理拖延拒绝接收房屋。根据本案被上诉人多次通知催告上诉人接收房屋的事实及上诉人手写收楼意见可知，本案上诉人接收房屋并无任何障碍及条件限制，反倒是上诉人以无合同原件为由拒绝收楼。

第二，上诉人前来办理交接手续时即使不提供合同原件，亦不存在上诉人所谓由于无买卖合同原件无法收楼的情形，在《交楼通知书》中已明确买受人仅需提供商品房买卖合同复印件一份即可。即使上诉人有多种方式可以取得商品房买卖合同复印件，其仍以没有合同原件为由拒绝完成收楼手续，由此亦更进一步证实是上诉人一直怠于履行自身义务无故拖延。

第三，上诉人未能举证证明在签订合同后至今长达九年的时间内向被上诉人提出未收到合同原件，没有任何被上诉人拒绝其收楼、或因没有取得合同原件导致其相关的权利义务无法享有和履行的证据，应当承担举证不能的法律后果。

综上所述，被上诉人以所谓无合同原件为由要求被告向其承担逾期交房责任的主张完全没有任何事实及法律依据，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。 

二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

二审法院认为，本案争议焦点有二:一是上诉人以未收到购房合同原件为由拒绝收房，是否有法律依据。二是在上诉人一直拒绝收房过程中，被上诉人是否存在违约行为，是否要承担逾期交房违约责任。

就第一个争议焦点问题，二审法院认为：依据双方签署的《南昌市商品房买卖合同》和2010年12月31日《交楼通知书》约定，上诉人收房时无需提供商品房买卖合同原件，只需要复印件，但上诉人均未提供过案涉商品房买卖合同的复印件给被上诉人。因案涉商品房买卖合同在房管部门进行过备案，在银行部门还办理过按揭贷款，上诉人作为权利人一直未向相关部门调取该合同复印件，上诉人在商品房交付过程中，怠于行使相应的义务，一直未向出卖人提供过该购房合同的复印件，导致该房屋一直未履行完毕交付手续，依据《合同法》第六十条、第一百零七条之规定，合同双方当事人应该按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故上诉人以没有收到购房合同原件为由，一直拒绝收房，没有法律依据，本院不予支持。

就第二个争议焦点问题，二审法院认为：第一、依据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》第八条之规定，被上诉人应于2011年2月28日交房。被上诉人在2010年12月31日向上诉人发出《交楼通知书》，通知上诉人于2011年2月27日17:30前来被上诉人处办理交房手续，故被上诉人已经按照合同约定履行了交房通知义务，没有违约行为，不应当承担违约责任。第二、本案中上诉人没有提供任何证据证明案涉房屋存在买受人有权拒绝收房的情形，也没有提供证据证明案涉房屋质量存在问题不符合收房条件，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故在上诉人拒绝收房过程中，被上诉人不存在违约情形，不需要承担逾期交房违约责任。但一审法院鉴于被上诉人确实存在未将购房合同原件交于上诉人的行为，酌定判决被上诉人向上诉人支付违约金计15578.92元并无明显不当，本院予以维持。

本案主要争议焦点之一，南昌某公司是否存在逾期交房的情形。南昌某公司提供了《房屋买卖合同》《收楼意见》《交楼通知书》等证据证明自身已履行了交房通知义务。本案主要争议焦点之二，赵某能否以未收到《商品房买卖合同》原件为由拒绝收房。赵某以同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条第一款的规定，只有在房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用的前提下，买受人才有权拒绝收楼，否则视为被上诉人已完成交楼。本案中被上诉人交付的商品房已经过竣工验收并取得《竣工验收备案表》符合法律规定及合同约定的交付条件，应按照法律规定及合同约定视为已完成交楼。

本案系典型的逾期交房的房屋买卖合同纠纷，此类案件的争议焦点主要集中于商品房交付的条件认定、买受人有权拒绝交房的情形，逾期交房的认定以及违约金如何计算等方面。律师在处理此类案件的过程中，应当围绕这几方面，充分挖掘证据，着重注意证明委托人是否已履行合同约定的各项义务，以及是否存在违约行为或某种过错。

本案经历了一审、二审、再审以及检察院审判监督程序，原被告双方均耗费了大量的时间和精力。建议在商品房买卖的过程中如发生纠纷，从买受人的角度来说，应当尽早咨询专业律师如何维护自身合法权益。从出卖人的角度来说，在房屋销售过程中应注意留存与买受人签署的各项文件，规范整个销售、交房流程，积极与买受人进行沟通，减少纠纷的发生和矛盾的激化。