律师代理岳阳某置业公司参与湖南某管理局合同纠纷案

湖南某管理局于2013年10月16日与岳阳某置业公司签订了案涉《协议书》，约定湖南某管理局大院旧城改造项目已进入征收户补偿、搬迁阶段，岳阳某置业公司同意在成功竞得案涉土地后，无偿给湖南某管理局还建230平方米的工会文化活动中心房屋和600平方米的地下停车场；该协议签订的同日，双方又签订了一份《补充协议书》，约定岳阳某置业公司还建的的文化活动中心230平方米和地下停车位600平方米用于被征收户房屋调换另外补偿面积的价款和杂物间置换地下停车位的不足价款，湖南某管理局同意在被征收户的另外补偿面积和地下停车位落实到位后，将还建的文化活动中心230平方米、地下停车位600平方米无条件返还给岳阳某置业公司。2014年6月双方又签订一份《协议书》约定，湖南某管理局住户房屋调换还建面积的问题，岳阳某置业公司承诺按国家政策补偿外，34户住户（1户采取货币补偿方式，不在此协议范围，如采取货币补偿方式的拆迁户有增加，按实际置换房屋产权拆迁户计算保证金额），房屋合法建筑面积按1：1.15还建的基础上，北栋20户每户另外补偿房屋面积7平方米，共计140平方米；南栋10户房屋合法建筑面积104平方米、109平方米的每户另补偿5平方米，共计50平方米；南栋4户房屋合法建筑面积140平方米以上的，每户另外补偿7平方米，计28平方米，总计另外补偿面积218平方米。

上述协议书签订后，岳阳某置业公司与上述协议约定的35户被征收户分别签订了补充协议，对房屋调换还建比补偿面积达成了补充协议。其中上述协议约定需另外补偿7平方米房屋面积的23户被征收户签订的补充协议约定的补偿面积为5平方米。湖南某管理局认为岳阳某置业公司既未按《协议书》的约定还建活动中心和地下停车场，也未按《补充协议书》的约定为全部35户业主无偿提供5-7平方米的房屋面积，应当认定为严重违约，因此将岳阳某置业公司起诉至岳阳市岳阳楼区人民法院。一审法院审理认为湖南某管理局主体不适格驳回其起诉后，湖南某管理局不服提出上诉，称其凭借前述《协议书》和《补充协议书》等向岳阳某置业公司主张权益，而该《协议书》和《补充协议书》并非由35户业主授权签订，一审认定湖南某管理局系受35户被征收业主授权签订的案涉《协议书》和《补充协议书》是事实认定错误。由于事实认定错误，导致一审错误适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，从而错误的驳回了原告的起诉。

律师代理岳阳某置业公司参与了本案二审审理。

以下代理意见是在假定原、被告之间的《协议书》《补充协议书》有效的前提下发表的，不代表认可其效力。

一、湖南某管理局要求“判令被告向委托原告的23户业主分别补足房屋面积2㎡或按评估价格向原告支付房屋面积差额价款”的请求没有事实和法律依据

（一）所谓补偿房屋面积7㎡，约定在原、被告双方于2014年6月16日签订的《协议书》第一条第1项中，代表原告签署该《协议书》的五个人中，有万寅初、陈晓健、姚毅三个人均为原告《另外补偿住户置换房屋面积明细表》中 “7㎡”的业主，在签署该《协议书》之后，他们又和其他所有业主一样，单独与被告签署了《补充协议》，在《补充协议》中约定的补偿面积是“5㎡”，被告与业主的协议以及车位均已补偿到位。根据后合同优于先合同的原则，关于补偿面积应当以在后签订的合同为准，即业主单独与被告签署的《补充协议》为准，他们以实际行动变更了原、被告双方于2014年6月16日签订的《协议书》第一条第1项的约定，被告全面履行了协议约定，补偿房屋面积和车位义务已履行完毕，业主至今没有向被告主张权利足以说明该事实。原告依据该《协议书》主张“2㎡”房屋补偿的第2项诉讼请求失去事实基础。

（二）原告主张该“7㎡”的理由是受业主委托，但原告自始至终没有提供委托书予以证明，并且，即使有委托，假定被告需要补偿这2㎡，也没有证据证明业主委托将该款按照原告诉讼请求所称的“向原告支付”，原告的第2项请求没有法律依据。

二、湖南某管理局事实上已经认可被告已经达到《补充协议书》第二条约定的条件：“另外补充面积和地下停车位落实到位”

原告撤回了要求被告交付600㎡地下停车位的诉讼请求，且法庭调查中原告并未正面回答“撤回该项诉讼请求的原因是什么：是主动放弃了还是认为被告已经履行了合同约定，无需交付该停车位？”的问题。被告无需交付600㎡停车位和无需交付230㎡文化活动中心的条件是一样的，都是“在被征收户的另外补偿面积和地下停车位落实到位后”，如果认可600㎡停车位无需交付，则说明被告已经将“被征收户的另外补偿面积和地下停车位落实到位”（事实上也已履行完毕），那么，230㎡文化活动中心同样也无需交付，原告的第一项诉讼请求应当驳回。

三、根据原告提供的《补充协议书》，原告没有权利主张“判令被告向原告移交230㎡的工会活动中心或向原告支付未能交付标的物的价款1,150,000元”

湖南某管理局第3组证据中的《补充协议书》第二条约定：“甲方（即原告）同意在被征收户的另外补偿面积和地下停车位落实到位后，将还建的文化活动中心230㎡、地下停车位600㎡无偿返还给乙方（即被告）”，根据这一约定，只有被告没有落实“被征收户的另外补偿面积和地下停车位”，原告才不将文化活动中心230㎡、地下停车位600㎡返还给被告，如果落实到位了，则应当返还给被告。按照这个逻辑，原告只有权利主张“被征收户的另外补偿面积和地下停车位”，而无权主张“文化活动中心230㎡、地下停车位600㎡”，因为只要被告落实了“被征收户的另外补偿面积和地下停车位”（《补充协议书》没有约定落实时间和违约责任），即使是在强制执行阶段落实了，原告必须将文化活动中心230㎡、地下停车位600㎡返还给被告。

综上所述，湖南某管理局不是本案适格原告，被告已经将“被征收户的另外补偿面积和地下停车位落实到位”，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，也应当予以驳回。

维持一审裁定结果：驳回湖南某管理局的起诉。

一审法院认为，引起本案的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。《中华人民共和国合同法》（已废止）第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。湖南某管理局与岳阳某置业公司签订的2份《协议书》及1份《补充协议书》，约定岳阳某置业公司还建的文化活动中心230㎡用于35户被征收户房屋调换另外补偿面积的价款，该协议约定的文化活动中心及另外补偿的面积的享有者是35户被征收人，双方对此明知，且35户被征收人就上述事项另行与岳阳某置业公司签订了补充协议，即湖南某管理局是代表35户被征收人与岳阳某置业公司公司签订的合同，故湖南某管理局主体不适格，应当驳回起诉。

二审法院认为，一审法院以诉争双方最后一次即2014年6月签订的《协议书》作为裁判依据，认为湖南某管理局系受35户被拆迁户委托签订的案涉协议书或补充协议书，认定案涉协议直接约束35户被拆迁户和岳阳某置业公司，从而驳回湖南某管理局的起诉并无不当。

根据一审查明及二审补充查明的事实可知：1.湖南某管理局与岳阳某置业公司于2014年6月签订的《协议书》开篇载明，“岳阳市某办事处某管理局大院自2013年5月启动至今，已进入与住户签订房屋征收补偿协议阶段，由于改造后高层建筑房屋公摊面积大，按国家房屋征收补偿标准置换住房，不能保证原住户现有套内面积相持或有所增加，为保证住户利益和项目顺利推进，甲方受35户业主委托，甲、乙双方本着自愿、公平、诚信的原则，经友好协商，达成如下协议……”。

2.岳阳某置业公司与35户被拆迁户分别签订的补充协议所约定的内容，除了一审所查明的还建补偿面积事项外，还包括湖南某管理局与岳阳某置业公司签订的两份《协议书》和《补充协议书》中关于35户杂物间置换地下停车位的事项。东洞庭湖管理认可岳阳某置业公司与案涉35户被征收户分别签订的补充协议已实际履行完毕。

在民事活动中，判断当事人真实意思表示应以当事人达成的最后一次合意为准。而本案中，根据审理查明的事实，岳阳某置业公司承诺还建给湖南某管理局的230㎡文化活动中心和地下停车位600㎡实际是用于“被征收户房屋调换另外补偿面积的价款和杂物间置换地下停车位的不足价款”；尽管湖南某管理局与岳阳某置业公司于2013年10月签订的《协议书》和《补充协议书》未明确该协议和补充协议直接约束35户被拆迁户和岳阳某置业公司，但在2014年6月签订的《协议书》中已明确湖南某管理局系“受35户业主委托”与岳阳某置业公司签订的协议。故湖南某管理局系受35户被拆迁户委托签订的案涉协议书或补充协议书，案涉协议直接约束35户被拆迁户和岳阳某置业公司，因此湖南某管理局并非案件的权利主体，法院裁定驳回湖南某管理局的起诉并无不当。

本案涵盖了委托关系、相同当事人之间就同一事项签订多份协议最终如何认定等争议问题。这类问题在日常生产、生活交易及司法实务中都非常常见，整理清楚这方面法律问题在争议解决中也非常重要。

建议个人、公司遇到这类合同纠纷时，应当尽早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。就本案而言，若原告在提起诉讼之前分析清楚委托人、受托人及第三人之间的关系，就能避免主体不适格而被驳回起诉的败诉后果；同时被告抓住相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议这一基本原则，从而达到本案胜诉的目的。