律师代理东兴市某公司诉某单位房屋租赁合同纠纷一审案

原告欲在东兴市新华路开设量贩KTV娱乐场所，愿意租用被告某单位位于新华路的房产，于2016年7月8日委派公司股东郑某与被告签订了一份《租赁合同》（以下简称为《合同》），其主要内容为：被告将其拥有的位于东兴市新华路194－9号京街4楼、5楼共4860平方米的房产出租给原告用于从事量贩KTV娱乐经营活动，出租期限12年,前三年里每月租金为121500元，自房产书面交接之日起10个月为装修免租期。被告应在本合同签订之日起三个月内拿到租賃房产关于消防等验收合格手续后向原告交付房产，并在房产书面交接的三个工作日内向原告提供办理经营KTV的租赁房产的消防验收合格证等相关证件。本合同签订之日起7日内，原告向被告支付订金10000元，在取得当地文化和环保部门审批科设立KTV项目以及双方完成房产书面交接后，上述订金转为保证金。原告另外再向被告支付物业履约保证金21500元及首笔三个月租金364500元。

合同签订后，原告按约于2016年7月8日向被告支付订金10000元，又于2016年9月13日向被告支付履约保证金21500元及首笔三个月租金364500元。收到上述款项后，被告即让原告先行进场装修，并一再向原告保证租赁房产将在近期内通过消防验收。

基于对被告的信任，原告于2016年10月进场装修。对租赁房产进行装修期间，原告支出了设计费161200元、消防工程施工款20000元、装修工程施工款416000元、外购材料及搬运费388789.5元，以上费用共计1165989.5元。租赁房产装修过程中，原告再三催促被告尽快办理该房产消防验收合格手续并将房产交付原告使用，但由于租赁房产主体工程一直无法通过消防部门的验收，被告无法向原告交付该租賃房产及办理经营量贩KTV所需该房产的相关证件，导致原告无法开业经营。

为避免损失的进一步扩大，原告于2017年8月31日起诉被告提出解除双方签订的《合同》并要求被告退还已支付的定金、履约保证金、租金，及承担原告因其违约而遭受的所有损失。之后，被告将上述房产的装修全部拆除后让其他施工队对该房产另行装修，2018年11月27日被告已向原告退回了包含定金10万元、履约保证金21500元及首笔三个月的租金364500元在内的共486000元。

原告当庭撤回第一项诉讼请求，但被告不同意赔偿原告主张的因履行合同实际遭受的损失。 

东兴市某公司的委托律师发表如下代理意见：

一、原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，双方应遵照执行，被告违反合同约定的行为已构成违约，具体违约的事实如下：

（一）根据《租赁合同》第4.1条：“……被告应当在租赁合同签订之日起三个月内（即2016年10月7日前）向原告交付房产。本案中，被告截止至本案一审辩论终结前仍未能提供房屋竣工验收的证明，未能将符合法律规定的租赁物交付给原告（2017年外架都未拆除），已远远超过合同约定的交付时间，构成违约。

（二）根据《租赁合同》第6.1条：“……在签订本合同后，房产书面交接三个工作日内，被告应提供营业执照、土地使用证、出租房屋的建筑消防验收初级合格证等证照的复印件给原告……”的约定。本案中，截止至本案一审辩论终结前，被告仍不能提供建筑消防验收初级合格证、竣工验收合格证、房产证等证明出租物合法的证明，构成违约。

（三）根据《租赁合同》第6.7条：“被告保证房产不属于违章建筑，符合政府对原大楼设计规定的规划、环保、卫生、消防、建筑的要求，并已通过相关验收合格……”的约定。本案中，被告在截止至本案一审辩论终结前，被告仍不通过建筑消防验收初级合格证、竣工验收合格证等证明建筑物合法的证明，违反被告对原告的承诺，构成违约。

二、被告在庭审时提出“原告未取得当地文化和环保部门同意该物业设立KTV项目，所以未达到被告交付房产的条件，故被告没有违约”是属于错误地理解合同条款的约定

（一）在租赁合同签订后，原告向文化和环保部门申请办理该物业KTV的许可证，文化和环保部门在收到原告的申请后，已于2016年7月26日向原告出具了“娱乐场所设立行政指导意见书”，并明确该物业不存在不准设立KTV的情形。

依据《娱乐场所管理办法》第十一条“依法登记的娱乐场所申请从事娱乐场所经营活动，应当提交以下文件：（四）房产权属证书，租赁场地经营的，还应当提交租赁合同或者租赁意向书；（六）消防、环境保护部门的批准文件或者备案证明。”因被告未取得土地使用证、出租房屋的建筑消防验收初级合格证、房屋权属证书等相关证照等。而之所以文化和环保部门没有办理许可证，是由于被告无法向原告提供办理许可证所需的消防验收合格证、房产证等证件，这既是被告的义务，亦是被告违约的事实。

（二）办理经营KTV所需的许可证属于原告的义务，不属于被告的义务，被告不能以不属于被告的义务来作为证明其不存在违约的事实。

（三）合同第4.1条的内容包括两层含义，一是办理设立KTV的许可证，二是租赁合同签订之日起三月内交付。这两个表示无论是从内容，还是从含义来看都是相互独立的，不是互为前提的关系，被告不能以此为由作为突破合同明确约定的交付房产的时间。

三、被告的违约行为已符合合同约定的解除条件，《租赁合同》已于2017年11月21日解除

根据《租赁合同》第8.4条：“有下列情形之一，原告有权提前解除本合同，并要求原告赔偿其遭受的损失：（2）被告未能在约定的期限内提供出租房产所需的证件和手续造成损失的”约定。本案中，截止至本案一审辩论终结前，被告仍不能提供建筑消防验收初级合格证、竣工验收合格证、房产证等证明出租物合法的证明，原告依法享有单方解除合同的权利，为此，原告向被告送达了《解除合同函》，被告于2017年11月21日向原告回复了《关于解除租赁合同的复函》明确表示同意“解除双方于2016年7月8日签订的租赁合同”。据此，原告与被告于2016年7月8日签订的《租赁合同》解除。

四、《租赁合同》的解除是由于被告的违约行为导致的，被告依法应当向原告承担赔偿责任

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定。本案中，原告经被告的同意于2017年1月16日进场施工，并对租赁物进行部分装修，但装修过程中，因被告迟迟无法向原告提供经营KTV所需的建筑消防验收初级合格证、竣工验收合格证、房产证等相关证件，原告为避免损失的进一步扩大，停止了租赁物的装修。然而，在停工期间，被告未经原告同意，对原告的装饰装修进行了拆除。经鉴定，原告的装修损失为1651989.5元（含租金、保证金）。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告依法应赔偿原告的损失1651989.5元（含租金、保证金）。

五、被告在庭审中抗辩“原告的装饰装修属于违章建筑，故无需承担赔偿责任”是没有事实与法律依据的

（一）没有任何有权认定装饰装修属于违章建筑物的部门对原告的装饰装修作出属于违章建筑的行政处罚或行政决定书。

（二）没有任何有权认定装饰装修属于违章建筑物的部门以原告为主体而作出的整改或拆除违章建筑的行政处罚或行政决定书。

（三）而被告提交的证据以证明原告的装饰装修属于违章建筑的依据是：“东兴市建设工程质量安全监督站对大福宾馆工程进行抽查，对大福宾馆整体工程质量未达标作出《工程质量安全隐患停工整改通知书》编号45068120160120并非是对原告方的整改通知、编号45068120170040整体整改”是不能证明原告的装饰装修属于违章建筑的，理由如下：

第一，针对主体是四川省阿乐文建设有限公司作为参建大福宾馆工程的总包方，不是原告。

第二，针对的内容是整栋大楼，不是针对原告的装饰装修，而且文中特别提到了被告被整改的地下室、第六层，这也是被告一直无法通过建筑消防验收初级合格证、竣工验收合格证等证明建筑物合法的根本原因。

第三，该认定仅仅是确定整改的内容，不是认定为违章建筑，况且，东兴市建设工程质量安全监督站亦无权对违章建筑进行认定。

第四，相反，该整改通知亦直接证明了被告无法办理建筑消防验收初级合格证、竣工验收合格证等相关证件的事实，证实被告违约。

（四）被告以《监理工作联系单》证实原告装饰装修存在违法是没有事实与法律依据。

第一，监理公司认为“原告在未进行设计并报信建部门同意的情况下，违法对四、五层进行隔墙砌筑、违法施工，存在重大安全隐患，监理公司要求拆除四、五层不合格的隔壁” 不能作为原告的装饰装修属于违章违法建筑的事实认定，该表述仅是监理公司的个人看法，是施工规范或施工整改的问题，不是违章违法建筑的问题。

第二，监理方是被告单方自行指定的，与被告之间有利益关系，接收人签字是被告方人员，监理方作出的《监理工作联系单》认为原告装修存在违法违规不具有可信度，并不能据此认为原告装修有违法违规事项。

第三，原告是否违法违章、是否存在安全隐患的装修应当由相关的建设部门进行认定或鉴定机构依法鉴定。

六、截止至一审辩论终结前，被告的出租物是不合法的，属于违章违法建筑的状态

（一）根据《中华人民共和国消防法》第十三条“（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用” 。

（二）根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定 “建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。

（三）根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租: “(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;”。

综上，被告的出租物是属于无证件的状态，随时被相关部门认定的违章建筑，其作为租赁物更是不符合法律规定的。

七、原告单方委托的司法鉴定意见书应予以采纳，并作为被告赔偿原告的依据

本案争议发生后，原告委托广西科桂司法鉴定中心对原告装修损失数额进行司法鉴定，鉴定程序合法。该鉴定机构具有合法的司法鉴定资质，虽被告对该司法鉴定意见书不予认可，但不足以否定广西科桂司法鉴定中心所作评估报告的真实性。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”本案被告没有提交充分证据对该司法鉴定意见书予以反驳也并未申请重新鉴定的，且被告未经原告同意私自拆除原告的装饰已无鉴定基础而不具有现实可能性。在此情况下，代理人请求法庭对该司法鉴定意见书予以采信。

综上所述，恳请法庭充分考虑代理人的意见，在查明本案事实的基础上，依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。

法院一审判决：

一、被告于本判决生效之日起十日内向原告赔偿装饰装修损失777200元；

二、驳回原告东兴市某公司的其他诉讼请求。

法院认为，原告与被告签订的租赁合同不违反法律法规的规定，是双方真实的意思表示，合法有效，原告已按《合同》付清首笔租金、订金、保证金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应子以支持。”被告未能在《合同》约定的期限内向原告提供办理设立KTV的必要证件以协助原告取得主管部门的批复，使得租赁房屋未能按时完成交付，最终导致合同无法继续履行。且被告同意原告先行进场装修，因此被告对此应承担违约责任賠偿原告装饰装修残值损失。科桂中心具备相关鉴定资质，鉴定过程合法有效，对其出具的意见书本院予以认定。根据鉴定结果，原告用于租赁房屋内的装饰装修费用总计1165989.5元为实际损失，其中用于隔墙的材料费等费用为38889.5元。原告于租赁房屋内砌筑的隔墙不符合设计规范且具有严重的质量问题及安全隐，依法应当拆除，所造成的损失38789.5元由原告承担，剩余772元由被告承担。

原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，被告因自身原因不能按约向原告交付消防验收合格的租赁房产及办理经营KTV所需的租赁房产相关证件时，应当赔偿原告由此而遭受的全部损失。

在租赁合同中简单地约定出租物业的交付时间是远远不足以定分止争的，在租赁合同的交付条款中，出租物业的交付条件应属核心条款，其衍生出来的问题不仅涉及实际交付的时间、租赁期限的起算，还涉及交付物品的维修、出租物业的返还、保证金和各项押金的返还等问题。在出租物业的交付条件中，合同双方都需满足一定的要求。对承租人而言，承租人应付清租赁合同约定的在交付前应支付的所有款项，包括但不限于保证金、预付租金、预付管理费、装修押金。对出租人而言，出租人应确保出租物业的各项设备、设施、物品处于正常运行状态，如有损坏，应在约定期限内修复或更换。在合同双方各自满足上述交付条件后，我们通常会建议合同双方签署《交付确认书》，以作为出租物业实际交付日期的确认，也可作为出租人交付物品、承租人支付保证金和各项押金的确认，该等事实的确认有助于避免合同双方将来对租赁期限的起算、维修责任的分配等问题出现争议。