律师代理罗某甲诉罗某乙、李某所有权确认纠纷一审案

罗某甲系罗某乙的父亲，罗某乙、李某原系夫妻关系。

罗某甲于1998年4月3日出资购买了星光企业集团公司14-106号集资房，罗某乙、李某均出具字条予以确认该房屋产权属罗某甲所有。2005年4月2日罗某乙、李某协议离婚，却将该房屋分割到李某名下，但一直由罗某乙占有、使用和出租至今。

2018年6月，基于该房屋，星光企业集团公司管理处拟分配一套置换房。罗某甲起诉要求法院依法确认罗某乙、李某2005年4月2日离婚时对罗某甲所有的星光企业集团公司14-106号集资房的处分行为无效；根据城市改造需要原则确认对原租赁房因拆迁所延伸出的恒祥居2-2-XXX安置房的优先购买权由罗某乙享有。

律师接受原告罗某甲委托提出如下代理意见：

一、本案两被告签订的《离婚协议》处分的财产属于原告合法取得所有权的财产，该处分主体不符合法律规定，故其在形式上具有重大瑕疵，应属无效合同。

二、两被告并非涉案房屋的所有权人，其无权处分该房屋。

《中华人民共和国物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。根据《侵权责任法》第6条和第8条规定，该行为属于严重的侵权行为。故两被告未经原告同意，擅自处分涉案房屋的行为无效，两被告应当依法退还该房屋。

三、两被告恶意串通，损害他人的利益，处分财产部分的离婚协议应属无效合同。

本案中，在购买涉案房屋时两被告已出具书面意见，明确房款和产权均属原告所有，但在签订离婚协议时仍然予以处分。其主观上具有重大过错，且明显具有恶意。两被告的行为严重损害了他人的利益。根据《民法通则》第58条第四款以及《合同法》第52条第二款的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效合同。

四、恒祥居2-2-XXX安置房系根据城市改造需要原则确认对原租赁房因拆迁所延伸出的，其优先购买权理应由原告享有。

一审法院判决：

确认基于贺州市八步区鞍山西路69号星光生活区第XX栋XXX号（原租赁证号14-106号）集资房在危旧房改造项目重建房中所取得的置换房恒祥居2-2-XXX号房屋一套（三房二厅，面积106.46平方米）归原告罗某甲所有。一审案件受理费2300元，由原告罗某甲负担1150元，被告罗某乙、李某共同负担1150元。

贺州市八步区人民法院2018年12月25日作出（2018）桂1102民初2550号民事判决：

贺州市八步区鞍山西路69号星光生活区第XX栋XXX号（原租赁证号14-106号）的权属问题，虽然该房屋没有办理权属证，广西星光企业集团公司认可该房屋是原告罗某甲报名出资购买，是属于其公司职工福利性质的集资房屋，房屋使用年限50年，是原告罗某甲委托被告罗某乙缴纳的房款。被告罗某乙和被告李某也共同确认购房款是原告罗某甲出资，该房屋的所有权也是归原告罗某甲所有，因此，可以确认原告罗某甲从缴清房款和广西星光企业集团公司将该房屋交给原告罗某甲或其家人使用后，原告罗某甲即对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

广西星光企业集团公司出具住户出租凭证给被告罗某乙，里面注明租期为50年，可确定期限为1998年8月1日至2048年8月1日。由于被告罗某乙收执的凭证中显示罗某甲是租赁房屋的性质，根据《中华人民共和国合同法》第214条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定，作为房屋租赁，其租赁期限最长为20年，即从1998年8月1日起至2018年8月1日止。而作为该房屋的权利人原告罗某甲其对购买的房屋在约定的50年期限内享有占有、使用、收益和处分的权利，但其明知该房屋以租赁形式由广西星光企业集团公司交由被告罗某和被告李某乙管理、使用，但是一直没有提出异议，视为其认可被告罗某乙和被告李某租赁使用该房屋的行为。因此，被告罗某乙和被告李某离婚协议的约定，在被告罗某乙的租赁期限内有效，被告李某可按约定行使其权利，且行使的仍然是该房屋的租赁管理、使用权，不享有对该房屋的所有权，房屋所有权属于原告罗某甲没有发生变化，因此，原告罗某甲请求确认两被告2005年4月2日对原告罗某甲所有的星光企业集团公司14-106号集资房的处分行为无效，理据不处分，本院不予支持。

由于该房屋一套从原告罗某甲向广西星光企业集团公司出资29502元购买取得后，权属一直没有变更过，一直为其所有，因此，基于贺州市八步区鞍山西路69号星光生活区第XX栋XXX号（原租赁证号14-106号）集资房在危旧房改造项目重建房中所取得的置换房恒祥居2-2-XXX号房屋一套（三房二厅，面积106.46平方米）归原告罗某甲所有。

两被告并非涉案房屋的所有权人，其无权处分该房屋。《中华人民共和国物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。《中华人民共和国合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第52条第2款规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益，合同无效。第56条规定，无效的合同或者被撤消的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国侵权责任法》第2条规定，侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。第6条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第8条规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。据此，两被告未经原告同意，擅自处分涉案房屋的行为无效，两被告应当依法退还该房屋，因此获取的相关权益（包括置换房等）也应归原告所有。

被告罗某乙的租赁权登记并非物权法律意义上的登记，无法证实涉案财产系其个人所有。对于任何需要以登记来证明产权的动产或不动产权利体系中，真正的权利根据并不是“登记”本身，而是赖以取得合法登记的物权“原因行为”。这些原因行为包括债权行为、继承行为、受赠行为等取得物权的合法行为。登记只是对这些原因行为的一个确认之举。因此，署名为“罗某乙”的出租凭证不是物权法律意义上的登记，不能作为确权依据。