律师代理刘某诉哈尔滨市某区某镇人民政府、第三人吴某亭确认合同效力行政诉讼案

刘某与第三人吴某霞系夫妻关系，第三人车某（吴某亭之妻）系第三人吴某滨、吴某仁、吴某艳之母。1986年吴某亭购买了位于哈尔滨市某区某镇某村40平方米房屋无照房。1996年9月，刘某以自己名义申请在此房基础上扩建了45平方米的房屋。同年10月，刘某办理了两处房屋所在地的土地使用证，土地使用者为刘某，刘某与吴某霞在此开办了某某针织厂，1998年，哈尔滨市某某区某某镇人民政府对该处房产进行拆迁，并与刘某签订了《集资购房协议书》，刘某按约定交纳了各种费用，购得了哈尔滨某某区某某路x号的集资楼的住房一处，使用面积72.69平方米，于同年12月份按协议进户。2000年刘某通过法院诉讼与吴某霞离婚。期间吴某亭以刘某和吴某霞为共同被告，诉请确认哈尔滨某某区某某路x号的集资楼住房的部分所有权，经法院审理，驳回了吴某亭的诉讼请求。该判决已于2000年11月6日生效。2000年12月份，法院判令刘某和吴某霞离婚，动迁所得房产（即哈尔滨某某区某某路x号的集资楼的住房）双方各分得一半，该离婚判决已于2001年1月份发生法律效力。后哈尔滨市某某区土地管理局于2001年5月20日下发处理决定书，将动迁之前的土地所有权更正为吴某亭所有。同年9月23日，哈尔滨市人民政府下发的复议决定书，撤销了哈尔滨市某某区土地管理局之前下发的处理决定。2002年12月5日，吴某亭与哈尔滨市某某区某某镇人民政府签订了哈尔滨某某区某某路x号的集资楼住房的买卖合同，同年12月22日吴某亭取得该房所有权证，房屋所有权人吴某亭，2004年5月吴某亭去世。

刘某作为原告以哈尔滨市某某区某某镇人民政府为被告，要求：1、确认原被告双方签订的《集资购房协议书》有效；2：确认吴某亭与哈尔滨市某某区某某镇人民政府签订了上述动迁房的买卖合同无效。

律师代理刘某发表如下代理意见：

代理人认为，本案系确认合同效力纠纷一案，主要争议焦点：刘某和吴某亭谁是该房屋所在土地的使用权人，动迁房屋的所有人是谁？

本案刘某于1996年10月份依法取得房屋的土地使用证，是该土地的使用权人。1998年，哈尔滨市某某区某某镇人民政府对该处房产进行拆迁，并与原告刘某签订了《集资购房协议书》，刘某按约定交纳了各种费用，购得了哈尔滨某某区某某路x号的集资楼的住房一处，使用面积72.69平方米，于同年12月份按协议办理了入户等手续。据此本案原告刘某与被告签订的《集资购房协议书》合法有效，是双方的真实意思表示，被告已经履行合同，并已将房屋交付给原告使用，原告刘某依法取得了本案争议房屋的所有权。

被告在履行与原告签订的《集资购房协议书》后，在没有取得原告许可的情况下，又与吴某亭就争议房产重新签订了《买卖合同》，被告的出卖行为属无权处分，严重侵害了原告的合法权益。

依据《物权法》的规定，刘某依法对本案争议的土地和房屋，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，该房屋拆迁，刘某依法是该动迁房屋的所有权人。某区土地管理局作出的处理决定已被哈尔滨市人民政府撤销，吴某亭并不是该土地的实际使用权人，无权取得拆迁土地的使用权，被告明知其决定已被撤销，却仍与吴某亭签订动迁房屋买卖合同，属恶意串通损害原告刘某利益的行为。根据《合同法》五十二条的规定吴某亭与某区土地管理局签订了上述动迁房的买卖合同，应属无效合同。

一审法院判决，吴某亭与哈尔滨市某某区某某镇人民政府签订的房屋买卖合同无效。

一审法院认为， 原、被告双方于1996年8月签订的集资购房协议书中的住房，已经刘某与吴某霞生效的离婚判决文书予以确认，确认为拆迁房屋为其二人各分得一半，故原告关于确认其与被告签订集资购房协议书的请求，现已无实际意义，同时生效的离婚判决书亦证明了吴某亭与哈尔滨市某某区某某镇人民政府签订的房屋买卖合同无效。因依《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民证明的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者灭失，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，诉争房已于2001年1月份归原告所有。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第28条的规定，一审法院支持了刘某的诉讼请求，确认吴某亭与哈尔滨市某某区某某镇人民政府签订的房屋买卖合同无效。

一、1996年10月，刘某取得了两处房屋所在的土地使用证，土地使用者为刘某，根据《物权法》的规定，土地使用证具有物权效力。

二、2001年刘某与吴某霞的离婚判决，已经确认了拆迁补偿房屋的所有权人为刘某和吴某霞二人，与吴某亭无关；离婚判决具有确权效力。

三、某区土地管理局出具处理决定，已被哈尔滨市人民政府撤销，该决定不具有物权效力，不能作为吴某亭和被告签订房屋买卖合同的合法依据。

四、处理决定被撤销后，被告仍与吴某亭签订房屋买卖协议，即存在无权处分行为，也存在恶意串通行为。

1、本案涵盖了《物权法》、《合同法》的相关法律规定及生效判决的法律效力，从而达到了法律适用的目的。

2、针对农村土地承包、土地房屋拆迁、转让等案件，近几年呈上升趋势。但作为政府职能部门（如： 村委会、镇人民政府、土地管理部门等）未尽到管理职能，存在不作为或乱作为等现象。在面对广大农民、群众等矛盾纠纷时，不积极引导和解决纠纷，而是相互推诿，对职能范围内工作推给广大农民和群众，导致双方矛盾恶化，纷纷诉至法院，致使纠纷久诉未决，大大浪费了国家的审判资源!

3、建议：各职能部门起到带头作用，敢担当，做实事，为广大农民及群众解决实际困难，在双方发生争议时，通过留存备案的资料，及时为农民及群众确认房屋的权属、土地的使用权、土地的承包人，以此减少争议的发生。