律师代理某小区业委会诉某空间物业公司区分所有权纠纷案

北京市西城区RF小区（以下简称“RF小区”）由北京RF房地产开发有限公司（以下简称“RF地产公司”）开发建设，分为三期，共计5700多户，总建筑面积约25万多平方米。2006年下半年，RF地产公司委托北京FC空间物业管理有限公司（以下简称“FC空间物业公司”）向RF小区提供前期物业服务。2012年12月8日，RF小区全体业主经首次业主大会成立了北京市西城区RF嘉园小区业主委员会（以下简称“业委会”）并于2012年12月在北京市西城区人民政府广外街道办登记备案。

FC空间物业公司自从2006年下半年向RF小区提供物业服务至今，曾利用小区业主共有的公共区域进行营利活动并获得收益。FC空间物业公司在进行营利活动期间，与某省框架广告发展有限公司北京分公司（以下简称“框架公司”）、某省定向广告传播有限公司北京分公司（以下简称“定向公司”）先后签订了《合作合同书》，收取两公司广告费共计1241133.30元。其中，2006年向框架公司收取了36150元，2007年收取了140662.50元，2008年收取了180145.80元，2009年收取了246900元，2010年收取了185175元，2011年至2012年向定向公司收取了452100元。业委会代表全体业主要求FC空间物业公司向业委会返还上述收益。

2006年根据《物权法》第70条、第76条和《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条、第14条的规定，全体业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，被告利用原告小区共有部分取得的收益应属原告所有，被告应向原告返还上述收益。

律师代理业委会发表如下代理意见：

受理此案后，我们详细了解了本案的主要事实，并进行了必要的调查，收集了相关的证据材料。同时，经过今天的庭审调查，我们对本案的核心事实证据进行了质证。至此，代理人对本案的总体驾驭有了明确的结论，即：被告擅自占用共用部位电梯间进行广告经营取得收益，严重侵犯了RF小区全体业主的对共有部位共有和共同管理的权利，被告取得的收益应归还全体业主。具体代理意见如下：

一、被告擅自占用RF小区业主共有部位电梯间、候梯厅等公共区域进行广告经营，其所得收益属于RF业主共同所有，被告应返还给代表全体业主的RF嘉园业主委员会即本案的原告。

被告自从2006年下半年向原告提供物业服务至今，曾利用原告共有部位的45部电梯间、候梯厅进行广告营利活动。被告在进行营利活动期间，与某省框架广告发展有限公司北京分公司、某省定向广告传播有限公司北京分公司先后签订了《合作合同书》，先后收取该两公司广告费共计1241133．30元。其中，向框架公司2006年收取了36150元、2007年收取了140662．50元、2008年收取了180145．80元、2009年收取了246900元、2010年收取了185175元，向定向公司2011－2012年收取了452100元。

《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物权法》第76条规定：下列事项由业主共同决定：其中，（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。决定上述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人过半数的业主同意。

第14条的规定： 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

本案中被告利用小区业主共有部位电梯间、候梯厅区域进行广告经营并获利的行为正是属于上述法律中规定的“利用共有部分从事经营性活动”。而且，被告的经营行为未按照上述有关法律规定的程序征求业主意见，所以，作为全体业主代表的业委会即原告有权要求被告返还移交公共区域的广告收益。

二、被告代理人在庭审中提出的辩论意见均无事实依据，依法不能成立。

1、被告代理人企图以否认原告主体资格来逃避其返还移交业主公共收益的法定义务。

RF小区已通过第二次业主大会解聘了被告，不再接受其提供的事实服务。根据第二次业主大会的决定，被告最晚应于2014年3月2日移交物业并撤出小区。2014年8月8日，北京市西城区房管局对其拒不交接并撤出小区的行为作出行政处罚。这也充分说明原告的主体资格合法有效，毋庸置疑。

2、庭审中，被告代理人企图以物业管理费、经济补偿费、保安保洁电费等名目否认广告收益属于全体业主共有的属性。

庭审中，被告代理人辩称其所收取的不是广告收益而是物业管理费，该辩称违背法律规定。所谓物业管理费，是物业服务企业向物权所有人即业主收取的服务费，其法律关系是物业管理服务合同的法律关系；而被告与框架公司、定向公司签订的是《合作合同书》，是一般合同法律关系，是被告利用共有部分从事经营性的行为，与前面所说的物业管理活动不同。所以，物业管理费的辩称不能成立。

被告代理人又辩称其收取的是经济补偿费，是保安、保洁费，是电费，本律师认为，无论被告以什么名目辩称都无法改变其利用共有部分从事经营性活动的行为，无法改变其获得的收益是业主共有的基本法定属性。事实上，保安保洁费是由业主缴纳的物业费来支付的，而且被告与上述两公司虽然合同中签订的是电子广告，但事实上是一般广告没有用电。

3、被告代理人辩称本案诉讼时效已过。

《民法通则》规定民事权利的诉讼时效期间为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中原告是于2012年12月8日经选举产生成立的的，且于2012年12月26日正式在街道办备案。所以，诉讼时效应从原告产生成立之日起计算，原告于2013年7月诉至法院，本案没有超过诉讼时效。

综上所述，被告擅自利用小区业主公共区域进行广告经营所获得收益应当返还移交给代表全体业主的业委会即原告。

本案一审判决结果如下：

一、自判决生效之日起三十日内，北京FC空间物业管理有限公司向北京市西城区RF嘉园小区业主委员会返还电梯间、候梯厅广告收入一百一十七万九千四百零八元三角。

二、驳回北京市西城区RF嘉园小区业主委员会的其他诉讼请求。

如果北京FC空间物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

判决后，FC空间物业公司不服，向北京市第二中级人民法院提起上诉，二审法院经审理认为：FC空间物业公司应当将其利用RF小区候梯间、电梯间进行经营活动取得的广告收益，全额返还RF业委会。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果并无不当，本院予以维持，FC空间物业公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决如下：驳回上诉，维持原判。

一审法院经审理认为：RF业委会依法成立，具备诉讼主体资格，其有权代表RF小区业主决定共有和共同管理权利的重大事项。RF小区内的电梯间、候梯厅属于业主共有部分，RF小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。FC物业公司自2006年7月起对RF小区进行物业管理期间，与框架公司和定向公司先后签订《合作合同书》，利用RF小区内共有部位的电梯间、候梯厅进行广告营利活动，收取两公司的广告费用，侵犯了小区全体业主的合法权益。现RF业委会诉至法院，要求FC空间物业公司将广告收益返还给全体业主，理由正当，法院予以支持。RF业委会于2012年12月成立，其起诉时未超过诉讼时效，FC空间的物业公司主张RF业委会已超过诉讼时效，法院不予支持。

本案是一起典型的因物业服务企业擅自利用业主共有的公共区域进行经营而引起的法律纠纷，聚焦的法律问题有三个：一是业主委员会有没有权利代表全体业主提起要求物业服务企业返还公共收益的诉讼，即业主委员会的诉讼主体资格；二是利用业主共有的公共区域进行经营取得收益的归属；三是诉讼时效期间的起始时间计算。

一、业主委员会是经小区业主大会合法选举产生并在相关政府登记备案的业主自治组织，是业主大会的日常执行机构，有代表全体业主行使相关的权利。

业主委员会的诉讼主体资格问题一直是司法实践中争议较大的问题，有的法院认为只要业主委员会经过业主大会合法选举产生并在政府相关部门登记备案，就认定业主委员会有权按照业主大会的决议代表业主提起相关的诉讼，换言之，业主委员会经合法成立就具有诉讼主体资格。但是仍有部分法院认为，业主委员会未经业主大会的授权，不得代表全体业主提起诉讼，极大地抑制了业主委员会代表全体业主进行诉讼维护业主权益的进程。

《物业管理条例》第15条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行监督管理规约的实施。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

根据上述规定，本案中的RF业主委员会经过RF小区业主大会合法选举成立并在北京市西城区广外街道办事处进行了备案登记，代表全体业主对小区共有部位或共用部位行使共同管理的权利，其履行职责的行为应当具有相应的效力。同时，为了维护广大业主的合法权益，其有权代表业主大会向FC空间物业公司提出相应的诉讼请求。所以一、二审法院均认定RF业主委员会具有诉讼主体资格，有效地维护了RF全体业主的合法权益。

二、利用业主共有的公共区域进行经营取得的收益归业主所有，业主委员会代表业主行使返还请求权，行为人应承担其合理成本支出的举证责任。

《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法所称的共有部分:（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

根据上述规定，本案中的RF小区内的电梯间、候梯厅属于业主共有部分，RF小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。FC空间物业公司自2006年7月起对RF小区进行物业管理期间，与框架广告公司和定向广告公司先后签订《合作合同书》，利用RF小区内共有部位的电梯间、候梯厅进行广告营利活动，收取两公司的广告费用，侵犯了小区全体业主的合法权益，应当将该广告收益返还给全体业主，RF业主委员会有权代表RF小区全体业主要求FC空间返还该广告收益。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，属于前款所称擅自进行经营活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。所以，根据该规定，FC空间物业公司可以要求扣除合理的成本。但是，本案中FC空间物业公司无法举证其合理的成本支出，应承担不利的法律后果。一、二审法院判决查明事实清楚、说明充分、适用法律正确，效维护了RF小区全体业主的合法权益。诉讼时效应从业主委员会成立之日起计算诉讼时效。

三、诉讼时效期间应从业主委员会成立之日起计算

诉讼时效期间的起始计算时间是本案审理中的一大焦点问题，由于本案原告业主委员会主体的特殊性，决定了该案诉讼时效期间的起始计算时间不同于我们通常认知的诉讼时效期间起始计算时间。

本案审理时适用的<<民法通则>>第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。那么，在本案中就存在一个问题，从哪个主体知道或者应当知道权利被侵害时起计算，是业主个体、业主大会还是业主委员会？这也就使得本案的诉讼时效期间起始时间计算不同一般情况下的诉讼时效期间的起始时间计算。利用小区业主共有的公共区域进行经营活动的收益因其属于全体业主所有，而导致个别业主无法通过有效司法途径进行主张，所以如果以业主个体知道或者应当知道权利被侵害时起计算诉讼时效期间，就会导致没有成立业主委员会的小区业主的公共收益被侵害而无法维护的结果，从而损害业主的合法权益。另外，现有法律法规没有规定业主大会的具体成立时间和标准，司法实践中无法界定诉讼时效期间起始时间。<<物业管理条例>>第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据该规定，业主委员会自业主大会选举产生而成立。据此，业主委员的成立时间就成为司法实践中唯一可以据以计算的起始时间。所以，本案中RF业委会自2013年12月8日经选举产生而成立，故诉讼时效期间应从RF业委会成立之日起即2012月12月8日起计算诉讼时效期间。一、二审法院认为RF业委会于2013年7月提起本案诉讼，并未超过法律规定诉讼时效期间，据此驳回了FC空间物业公司认为本案已过诉讼时效的主张，符合法律规定且有效维护了业主的合法权益。

本案的一、二审判决，充分肯定了业主委员会的诉讼主体资格，物业服务企业未业主大会决定，擅自利用业主共有的公共区域进行经营活动的收益归全体业主所有，业主委员会有权代表全体业主向物业服务企业请求返还。通过这一案例，本律师有几点建议供大家参考：

1.业主委员会自选举成立之日起，要及时向物业服务企业主张相关权益。

实践中，有一些小区成立业主委员后，由缺乏专业的法律知识，往往忽视了及时向物业服务企业主张相关权益，导致前期物业服务企业侵占了属于全体业主的公共收益因已过诉讼时效而得不到返还。所以，业主委员会应及时向物业服务企业主张相关权益，从而有效地保障全体的合法权益。

2.应督促法院及时在审限内结案，保障生效的判决能予以实际执行。

本案经过一审、二审历时三年多，一审审理就历时近三年。在一审期间，法庭审理近三年才出具了一审判决，给了物业服务企业充分的时间转移财产，导致本案无法予以实际执行。希望最高院最近发布的《最高人民法院关于严格规范民商事案件延长审限和延期开庭问题的规定》（法释〔2018〕9号）能够确保得以执行，有效地保障审理期限内及时结案，如果确需延期需向当事人公开透明，树立当事人对法院能够公平公正的信心，从而维护司法权威和公信力。在此，也此提醒当事人及代理律师要常督促及时审结案子，以保障生效的判决能予以实际执行。