律师代理张某、李某诉马某房屋买卖合同纠纷案

2018年11月28日，张某、李某作为买受方（原告），马某作为出售方（被告），签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定两原告向被告购买位于上海市的某房产（以下简称“涉案房产”）。总房价款为人民币1140万元，定金为10万元；买卖双方应当在协议签订后33日内共赴居间人处，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；一方未按协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。

2018年11月28日，张某、李某向马某支付了定金10万元，马某出具了收款收据。

后马某通过中介明确表示将不再履行合同。

2018年12月26日，张某、李某通过微信要求马某于2018年12月31日前按协议约定签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并且张某、李某表示首款600万元已经准备到位，要求马某安排好时间一同前往办理。同时，张某、李某明确要求马某按协议内容履约，否则其将按照协议的约定追究马某的违约责任。

但至2018年12月31日，马某始终未如约与张某、李某签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。

再后，张某、李某通过中介了解到，马某已将涉案房产向他人出售，并签订了网签合同。

2019年1月21日，张某、李某委托律师向马某寄送了《解除合同通知函》解除《房地产买卖居间协议》，同时，要求马某收函后10日内返还已付的10万元定金并支付违约金228万元（总房价款1140万元的20%）。同日，居间方签收了《解除合同通知函》。

马某未按协议约定的时间与张某、李某签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并已逾期15日以上，同时马某将涉案房产“一房二卖”，与他人签订了网签合同。因此，张某、李某委托我所律师代理其向法院提起诉讼，要求马某承担相应责任。

代理律师认为：原、被告之间的房屋买卖关系成立后，两原告为履行该协议做了一系列准备（准备首期款、签订绿化、装修设计的合同）。但被告于履约期内不按协议履行相应义务，却将该房屋另出售于他人，并办理了网签，被告之行为构成了恶意违约。被告的违约行为给原告造成了巨大损失，按照协议约定，应返还原告支付的10万元定金，并支付违约金228万元（总房价款的20%）。

一、原、被告所签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，原、被告双方之间的房屋买卖关系成立。未签订《上海市房地产买卖合同》，不影响双方的房屋买卖关系。

原、被告签订的《房地产买卖居间协议》对房屋地址、房价款、房款支付方式、过户、交房、违约责任等内容进行了具体的约定，已具备买卖合同的基本要件及主要内容，双方之间的房屋买卖关系已经成立。双方于协议中约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是出于房屋过户登记的需要，以格式合同的形式对买卖关系予以确认。原、被告之间尚未签订《上海市房地产买卖合同》，不影响已成立的合同关系。

二、原告按约履行了相应义务，并做了一系列准备；被告的违约行为导致协议最终无法履行

（一）原被告双方存在房屋买卖关系，原告严格按照协议的内容履行了相应义务，并做了一系列准备工作

2018年11月28日两原告作为买受方，被告作为出售方和居间方签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定两原告向被告购买涉案房产。总房价款为人民币1140万元，定金为10万元；并约定了签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的时间、地点。一方违约逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金228万元（总房价款1140万元的20%）。居间人对于违约条款进行了提示。

2018年11月28日，两原告向被告支付了定金10万元，被告出具了收款收据 。原告将首款600万元已经提前准备到位，并通知了被告。原告也为此房屋与装饰设计公司、园林绿化设计公司签订了设计合同，进行了一系列的准备 。

（二）经原告催告，被告始终未履行协议约定之义务，并将涉案房产另出售于他人

2018年12月26日，原告通过微信要求被告于2018年12月31日前按协议约定签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并且原告表示首款600万元已经准备到位，要求被告安排好时间一同前往办理 。至2018年12月31日，被告始终未如约与两原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。再后，原告通过中介了解到，被告已将涉案房产出售于他人，并于2018年12月27日（原被告签订的居间协议履行期内）由某房产公司操作了网签，被告“一房二卖”已根本违约 。

2019年1月20日、21日，两原告委托律师向被告及居间人寄送了《解除合同通知函》 解除《房地产买卖居间协议》，要求被告返还10万元定金，并支付总房价款20%的违约金228万元（总房价款1140万元的20%）。

（三）原被告双方及居间人签订《房地产买卖居间协议》后，原告按期支付定金10万元，并于协议约定期限内将首付款预备到位，一直处于按协议内容准备与被告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的状态

被告一直不与原告签订买卖合同，且经原告催告，依然不与原告签订《上海市房地产买卖合同》。后，被告于居间协议的履行期内将该房产出售于他人，并办理网签。被告于协议履行期内将涉案房产另出售于他人的行为构成违约，且其主观恶意较大。

综上所述，原被告及居间方签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，原、被告双方之间房屋买卖关系成立。原告为履约积极进行准备，如期准备了首期款600万，并签订了装修、绿化设计合同。但被告恶意违约，于履约期内将涉案房产另出售于他人，并办理网签，导致该协议根本无法履行。其恶意违约行为给原告造成了巨大损失，被告应承担相应的违约责任。

    经法院调解，双方达成如下协议：解除双方签订的房地产买卖居间协议；马某向张某、李某支付违约金25万元。

一、房屋出卖人与买受人签订《房屋买卖居间协议》后，又将房屋卖于他人，是否属“一房二卖”行为？

2018年12月26日，原告通过微信要求被告于2018年12月31日前按协议约定签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并且原告表示首款600万元已经准备到位，要求被告安排好时间一同前往办理。且原、被告签订的《房地产买卖居间协议》对房屋地址、房价款、房款支付方式、过户、交房、违约责任等内容进行了具体的约定，已具备买卖合同的基本要件及主要内容，双方之间的房屋买卖关系已经成立。

至2018年12月31日，被告始终未如约与两原告签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。再后，原告通过中介了解到，被告已将涉案房产出售于他人，并于2018年12月27日（原被告签订的居间协议履行期内）由某房产公司操作了网签。上述行为发生于被告将涉案房屋为原告办理过户手续之前，故被告行为系“一房二卖”行为，损害了原告的合法利益。

二、房屋出卖方仅向居间方表达了解约事宜，未向买受方表达，买受方也不知情的情况下，合同是否已经解除？

《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

被告仅向居间方就解约事宜进行过磋商，并未向原告表达过该意思。而居间方与被告之间的对话，既不能代表原告的意思表示，也不能证明原告与被告之间已就解约达成了一致，更不能证明原、被告双方就被告应如何承担违约责任达成了一致的处理方案。事实上，原告也从未认可过被告所提出的解约以及被告通过双倍返还定金承担违约责任的方案。相反，原告一直在积极履行合同义务，将首付款筹备到位，并通过微信催告被告依约按时签订网签合同。此外，原告向居间方提供银行账号亦不能证明原告同意被告所主张的双倍返还定金的解约方案。事实上，原告在发现被告将15万元转入原告账户后，即通知被告提供银行账户以便返还被告钱款，并未认可被告以支付15万元的方式解除合同。同时，原告亦明确告知若被告将该款项作为违约金，被告则应当根据协议所约定的违约金金额承担违约责任。

本案涵盖了若干关于房屋买卖合同的实体性争议问题。如何界定“一房二卖”的行为成立，及成立后的责任认定问题。同时，合同解除的条件是否成立问题也是本案的焦点之一。

近年来，随着经济以及房地产市场的发展，“一房二卖”的情况屡见不鲜。那么，到底如何界定“一房二卖”的行为呢？个人认为，一房二卖的重要一点是“时间节点”问题。甲作为房屋出卖方和买受方乙签订房屋买卖合同后，办理变更登记手续之前的这段时间内，若甲方再将房屋卖于他人，则可认定为“一房二卖”行为。由于两个真实买受人分别签订的买卖合同都为有效合同，一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等。

最后，解除合同须满足约定条件或符合法律规定的条件。 当合同履行出现纠纷时，我们建议第一时间从法律角度对于合同的情况进行咨询。在本案中，被告仅向居间人表示，并未向买受人表达解除合同的意思，更未与买受人协商一致。同时，买受人积极准备钱款，并为购房做了一系列准备，也并不存在《中华人民共和国合同法》中规定的当事人可解除合同的任何情形。故不认为双方之间的房屋买卖协议已解除。