律师代理夏某诉克拉玛依某房地产开发有限公司及克拉玛依某工贸有限公司房屋买卖纠纷一审诉讼案

2014年1月20日夏某以上海某建筑规划设计有限公司名义商谈,购买克拉玛依某房地产开发有限责任公司开发的农十二师104 团养禽场A地块,住宅面积 80 平方米,首付款 20 万元,克拉玛依某房地产开发有限责任公司要求夏某将房款直接打入克拉玛依某工贸有限责任公司账户。2014年2月27日,克拉玛依某房地产开发有限责任公司法人张某在《购买某公司开发住宅的确认函》签字同意,2014年5月27日,夏某通过建设银行将购房款 20 万元打入克拉玛依某工贸有限责任公司账户,截止到目前为止,工贸公司和房产公司没有任何通知夏某签订购房协议,而且他们开发项目没有任何进展,夏某从 2016 年开始多次要求退还房款,他们均答应但从未兑现,故夏某起诉这两家公司。

我方代理律师代理夏某发表如下代理意见：

本案是起买卖合同纠纷的案件，根据原告上述情况，且依据《中华人民共和国合同法》第三章有关合同的效力的明确规定：第44条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；第56条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；第58条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；通过以上法律条例可以明确原告与被告之间虽然已经签订了相关买卖合同，并且原告支付了首付款，但因为被告房地产开发公司在未取得相关许可及资质的情况下签订合同，合同可以认定为无效，故请求判决二被告连带返还原告购房款20万元以及逾期付款利息48000元,从2014年5月24日算至2018年5月23日1460天,按银行同期贷款年利率6%计算,以上合248000元,诉讼费由二被告承担。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、被告克拉玛依某房地产开发有限责任公司向原告夏某返还房款200000元、支付利息24000元,合计 224000元,于本判决生效之日起三日内履行完毕;

二、驳回原告夏某的其他诉讼请求。

一审法院认为，根据合同法第五十二条第一款第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案原告与被告房地产公司虽以《购买某公司开发住宅的确认函》、支付房屋首付款的方式自愿确立了房屋买卖关系,但无证据证明被告房地产公司取得了涉案地块的土地使用权、住宅小区建设项目规划许可证及预售许可证,故原、被告之间房屋买卖合同虽成立,但因违反法律、法规的强制性规定而无效。根据合同法第五十六条规定,无效的合同自始没有法律效力,故原告要求解除其与被告房地产公司房屋买卖合同的诉讼请求无法律依据,本院不予支持。根据合同法第五十八条规定,因无效合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原、被告之间的合同无效,原告要求被告房地产公司返还房款200000的诉讼请求合法有据,本院予以支持。原告已付房款的利息为其实际损失,原告主张按年利率6%确定 2014年5月24日至2018年5月23日资金占用期间的利息损失 48000 元合法有据,本院予以确认。根据原、被告当庭陈述,原告与被告房地产公司以《购买某公司开发住宅的确认函》和支付房屋首付款的方式确立房屋买卖合同关系时,双方均知晓涉案房屋所在项目的进程,故双方对原告损失的发生均有相应的过错,应当各自承担相应的责任,鉴于双方过错程度,本院酌定双方对原告的损失各承担一半责任,即被告房地产公司向原告赔偿 24000元(48000X50%）。

关于被告某工贸公司是否应当承担责任的问题。根据查明的事实,被告某房地产公司向原告提供的收款账户是被告某工贸公司的账户,工贸公司作为代收款方,与原告没有法律上的权利义务关系,其代收行为的法律后果应由房地产公司承担,原告要求被告工贸公司承担返还房款并支付利息的诉讼请求无事实和法律依据,本院不予支持。

本案原告与被告房地产公司虽以《确认函》的形式、支付房屋首付款的方式自愿确立了买卖关系,但无证据证明被告房地产公司取得了相关证件及资质,故原、被告之间买卖合同虽成立,但因违反法律、法规的强制性规定而无效，所以被告必须返还原告前期支付的房款。

签订购房合同的注意事项：
    关于五证，有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议在签订购房合同中增加补充条款约定出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担己付房款双倍的返还责任。