律师代理中国农业银行某县支行诉黑龙江某亚麻纺织工业联合总公司金融借款合同纠纷一案再审上诉案

黑龙江某亚麻纺织工业联合总公司（以下简称“亚麻纺织公司”）1998年8月31日至2001年6月15日期间向中国农业银行股份有限公司兰西县支行（以下简称“兰西农行”）借款3笔，借款本金总计23，885，000.00元，月利率均为6.3525‰。1998年8月10日，双方签订《最高额抵押担保借款合同》，亚麻纺织公司以其全部机器设备、厂房、建筑物、土地使用权、商标权提供抵押担保，并在某县工商行政管理局（以下简称“县工商局”）办理了抵押登记。后亚麻纺织公司未按期偿还借款，兰西农行多次索要无果后，于2005年9月26日向绥化市中级人民法院（以下简称绥化中院）起诉。绥化中院于2005年11月1日作出（2005）绥中法民三初字第103号民事判决。

绥化中院一审判决认为：亚麻纺织公司向兰西农行借款事实清楚，借款到期后未按约定履行还款义务，兰西农行的诉讼请求有理，应予支持。双方签订的《最高额抵押担保借款合同》意思表示真实，并已依法办理了抵押登记手续，抵押有效。亚麻纺织公司主张案涉借款已超过诉讼时效期间，因证据不足不予支持。判决：一、亚麻纺织公司于判决生效后10日内给付兰西农行借款本金23，885，000.00元；二、如亚麻纺织公司不能履行偿还义务，则以抵押财产折价、拍卖或变卖的价款优先偿还上述第一项借款本金。该判决发生法律效力后，绥化中院经该院审判委员会讨论决定，于2014年12月4日作出（2014）绥中法民监字第5号民事裁定书，裁定另行组成合议庭对该案进行再审。

绥化中院经再审于2015年6月5日作出（2015）绥中法民再字第7号民事判决。绥化中院再审判决：一、撤销（2005）绥中法民三初字第103号民事判决；二、驳回原审原告中国农业银行股份有限公司兰西县支行要求原审被告亚麻纺织公司偿还借款本金的诉讼请求；三、如原审被告亚麻纺织公司不履行在原审原告中国农业银行股份有限公司兰西县支行处的以下3笔借款：1998年8月31日在兰西农行借款7，835，000.00元，借款到期日为1999年8月31日；1998年8月27日借款9，500，000.00元，到期日为1999年8月27日；2001年6月15日借款6，550，000.00元，到期日为2002年6月15日，以上借款本金共计23，885，000.00元，则以其抵押的财产机械设备、流动资产、建筑物折价、拍卖或变卖的价款优先偿还。案件受理费129，235.00元，实际支出费75，855.00，由原审被告亚麻纺织公司承担。

后兰西农行不服一审判决，委托律师代理其提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2015年11月24日作出（2015）黑高商终字第169号民事判决。

律师代理兰西农行发表如下代理意见：

本案系有最高额抵押担保的金融借款合同纠纷，本案主要争议焦点在于案涉《最高额抵押担保借款合同》项下的土地抵押权是否有效设立。

一、原审判决认定事实有误，适用法律不当。

原审法院引用《中华人民共和国担保法》第四十二条第（一）项，以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门……。为此，原审法院认定本案中争议的土地使用权应在土地管理部门办理抵押登记，在工商行政管理部门办理抵押物登记不符合法律规定，土地使用权的抵押无效。

兰西农行代理律师认为，原审法院认定被上诉人抵押给上诉人的土地无地上定着物与事实不符。根据1998年8月18日，由县工商行政管理局颁发的《抵押物登记证》体现抵押物中包括建筑物及土地使用权。2003年9月7日，案外人兰西县兰西镇城市信用社取得的争议土地使用权证宗地图上标明了土地上有多处厂房、仓库、锅炉房、冷冻站、教育中心、科研中心、车库等地上建筑物。因此，对此类房地产办理抵押登记应根据《担保法》第四十二条第二项的规定执行，即“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”。也就是说，《担保法》四十二条第二项才是对有地上建筑物的房屋、土地办理抵押登记的规定。同时，兰西县人民政府依据担保法的授权下发了《兰西县企业抵押登记工作实施意见》，其中第十条规定“办理抵押物登记部门如下：1、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物以及企业的设备和其他动产抵押的，登记部门为县工商局”因此，以有地上定着物的土地、房产抵押的，登记部门只能是县工商局。由此可见，原审法院认定事实及理解适用《担保法》错误。

二、原审法院认定土地使用权抵押无效，理解适用《物权法》错误，应依法确认上诉人对房屋坐落范围内的土地享有优先受偿权。

《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”上诉人与被上诉人签订《最高额抵押担保借款合同》，并办理相关不动产抵押登记时，其所涉及的建筑物及其座落范围的土地，应视为同一个权利客体，而原审法院在认定建筑物抵押有效的情况下，又判决上诉人对建筑物坐落范围内的土地不享有优先受偿权，显然违反了《物权法》的相关规定。

综上，依据《民事诉讼法》第147条规定，上诉人请求二审法院查清事实，依法支持上诉人撤销（2015）绥中法民再字第7号民事判决书第三项，依法认定双方对被上诉人的机械设备、流动资产、建筑物、土地使用权办理的抵押登记合权有效，上诉人在《最高额抵押担保借款合同》有效期限内的债权，对被上诉人的抵押物享有优先受偿权；一审、二审的诉讼费用由被上诉人负担的上诉请求。

二审法院判决：改变（2015）绥中法民再字第7号民事判决书第三项，认定《最高额抵押担保借款合同》项下的土地（133384平方米）使用权办理的抵押登记合法有效，上诉人对被上诉人的抵押物享有优先受偿权。

一审案件受理费129，235.00元，二审案件受理费161，225.00元，均由亚麻纺织公司负担。

二审法院认为，亚麻纺织公司所欠兰西农行的贷款本息已经兰西法院（2003）兰法督字第108号支付令确认，该支付令已发生法律效力，故本院在本案中对此不予审查。1998年8月10日，兰西农行与亚麻纺织公司签订的《最高额抵押担保借款合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原审判决认定案涉机械设备、流动资产、建筑物的抵押权有效设立，及商标权出质因未在国家工商行政管理局办理出质登记，质权未有效设立正确，本院予以确认。原审判决认为《最高额抵押担保借款合同》中关于以土地抵押部分无效不当，本院予以纠正。

本案纠纷需解决的关键问题在于案涉《最高额抵押担保借款合同》项下的土地抵押权是否有效设立。亚麻纺织公司向兰西农行贷款时是以其所有的建筑物和土地等资产抵押担保，根据抵押物现场勘验记录及兰西亚麻纺织公司、天纤坊亚麻公司、兰西社保局的土地档案记载，可以确定抵押的建筑物和土地是一个整体，抵押时抵押的土地上有办公楼、厂房、车间、仓库等建筑物，并非无地上定着物。原审法院认定抵押的土地无地上定着物系认定事实错误，其依据《担保法》第四十二条第（一）项关于“以无地上定着物的土地使用权抵押的，核发土地使用权证书的土地管理部门为抵押物登记部门”的规定确认案涉土地抵押无效在适用法律上亦属不当。据此，本案应适用《担保法》第四十二条第（二）项关于“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，抵押物登记部门为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，而兰西县政府于1996年5月23日已明确规定此类情况的抵押物登记部门为县工商局，故兰西农行与亚麻纺织公司在县工商局办理抵押登记符合法律规定，该土地的抵押权已有效设立。兰西农行放弃亚麻纺织公司转让给兰西县社会保险事业管理局7614平方米、兰西县国土资源局转让给兰西天纤坊亚麻有限公司12002平方米土地及上述两宗土地地上建筑物的抵押权属对自身权利的处分，不损害国家和第三人的利益，应予准许。在亚麻纺织公司不能偿还拖欠贷款本息的情况下，兰西农行有权以剩余的133384平方米抵押土地折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。

综上，原审判决部分认定事实不清，部分适用法律错误。兰西农行的上诉主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持绥化市中级人民法院（2015）绥中法民再字第7号民事判决主文第一项、第二项；二、变更绥化市中级人民法院（2015）绥中法民再字第7号民事判决主文第三项为：如亚麻纺织公司不偿还兰西农行以下3笔借款：1998年8月31日在兰西农行借款7，835，000.00元，借款到期日为1999年8月31日；1998年8月27日借款9，500，000.00万元，到期日为1999年8月27日；2001年6月15日借款6，550，000.00万元，到期日为2002年6月15日，以上借款本金共计23，885，000.00元，兰西农行有权以案涉抵押的机械设备、流动资产、建筑物（除兰西县社会保险事业管理局和兰西天纤坊亚麻有限公司取得土地地上抵押的建筑物以外）、土地（133384平方米）折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。一审案件受理费129，235.00元，二审案件受理费161，225.00元，均由亚麻纺织公司负担。

本判决为终审判决。

案涉《最高额抵押担保借款合同》项下的土地抵押权是否有效设立？

首先，双方签订的《最高额抵押担保借款合同》意思表示真实，并已依法办理了抵押登记手续，抵押有效。本案中亚麻纺织公司主张案涉借款已超过诉讼时效期间，因证据不足没有得到法院支持。

其次，对于土地使用权抵押登记办理机关法律规定的理解适用问题。原审法院引用《中华人民共和国担保法》第四十二条第（一）项，认定本案中争议的土地使用权应在土地管理部门办理抵押登记，在工商行政管理部门办理抵押物登记不符合法律规定，土地使用权的抵押无效。对本案而言，办理抵押登记应根据《担保法》第四十二条第二项的规定执行，即“以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”。也就是说，担保法四十二条第二项才是对有地上建筑物的房屋、土地办理抵押登记的规定。同时，兰西县人民政府依据担保法的授权下发了《兰西县企业抵押登记工作实施意见》，其中第十条规定“办理抵押物登记部门如下：1、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物以及企业的设备和其他动产抵押的，登记部门为县工商局”因此，以有地上定着物的土地、房产抵押的，登记部门只能是兰西县工商局。

最后，建筑物及其坐落范围的土地，是否应视为同一个权利客体？《物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”根据上述规定可以看出我国《物权法》遵循“房随地走，地随房走”的双向统一原则，银行在接受房屋最高额抵押担保时，必然涉及该房屋范围内土地使用权的一并抵押问题，并且只要土地使用权和房屋所有权当中的一项办理了抵押，应当视为两种财产已经一并抵押，本案中上诉人与被上诉人签订《最高额抵押担保借款合同》，并办理相关不动产抵押登记时，故其所涉及的建筑物及其坐落范围的土地，应视为同一个权利客体，而原审法院在认定建筑物抵押有效的情况下，又判决上诉人对建筑物坐落范围内的土地不享有优先受偿权，显然违反了《物权法》的相关规定。

本案涵盖了关于金融借款纠纷中最高额抵押担保合同效力的认定、担保范围等问题。在对《担保法》《物权法》等规定理解不一致的情况下，如何划定最高额抵押担保的有效范围这一问题，既关系到合同当事人的利益的保护，也对案外人相关利益产生影响。金融借款合同纠纷作为最常见、最突出的合同纠纷之一，最高额抵押担保的设立对于金融机构借款本金及利息的保障具有重大影响，但在金融借款的司法实践中，各级法院往往出现对法律规定的不同理解和适用，尤其是建筑物和土地使用权抵押问题上，容易出现不同的裁判结果。在司法实践的进程中，希望能逐步统一认识。

前事不忘，后事之师。现就黑龙江省高级人民法院关于本案的判决所涉及的要点进行梳理，以供银行等金融机构实务参考。

1、借款合同和抵押合同是主合同与从合同的关系，抵押合同从成立目的就是为了保证债权能够最终实现。也就要求银行等金融机构在对待最高额抵押担保合同时应当达到明确、具体的要求，避免因抵押合同的效力瑕疵导致最终债权落空。

2、对不动产抵押权自登记时设立的法定要求，决定了有效的抵押登记直接影响着抵押权是否能够得到最终实现。最高额抵押作为一种特殊的抵押担保形式，虽然近几年在实务中被广泛运用，但相对应的《物权法》《担保法》的规定还是比较简陋的，跟不上实践发展的需求。故对于对不动产抵押权自登记时应严格按照相关法律、行政法规和地方法规等规定办理。

3、根据我国《物权法》“房随地走，地随房走”的双向统一原则，银行在接受房屋最高额抵押担保时，必然涉及该房屋范围内土地使用权的一并抵押问题，并且只要土地使用权和房屋所有权当中的一项办理了抵押，应当视为两种财产已经一并抵押。在土地管理部门办理土地使用权最高额抵押登记时，银行等金融机构应一并在土地使用权他项权利证书中记载房产也被纳入本次最高额抵押担保的情况，并注明所涉房产的地址、面积等基本信息，不仅可以防止二次抵押的现象出现，也有效预防日后执行带来执行异议、案外人撤销等问题发生。