律师代理西藏XX养生有限公司与西藏喜马XX药业有限公司房屋租赁合同纠纷案

2013年7月29日，西藏XX养生有限公司与西藏喜马XX药业有限公司签订《租赁合同》，合同约定：原告XX养生公司将位于拉萨市经济技术开发区A区格桑路以东，博达路以西的建筑面积为17949.6平方米房屋出租给被告喜马XX公司使用；租赁期限10年，合同还约定，本合同生效起5日内支付履约保证金2500000元；租金约定为：前4个合同年度每年2500000元，第一合同年度租金2500000元，在出租房屋的配套附属设施工程进度达到30%时支付。从第5个合同年度开始每年按5%逐年递增。租金支付期限为：原告将出租房屋的配套附属设施工程建设进度达到30%时，被告喜马XX公司支付第一合同年度房屋租金2500000元，此后每年度租金支付期限为，在上一合同年度届满前一个月的15日内一次性支付，被告喜马XX公司逾期支付租金超过一个月，每逾期一日承担未付租金1%的滞纳金，原告有权解除合同，本合同签订时，由河南XX控股有限公司为西藏喜马XX公司履行《租赁合同》提供保证担保。《租赁合同》中无被告喜马XX公司法人签字及公章。被告河南东泰公司为被告喜马XX公司向原告西藏XXX养生公司提供担保，约定：“乙方的投资公司为乙方提供担保，乙方不能交纳租金时，由担保人承担责任，并承担其他违约责任”。合同签订后，2013年9月24第二被告河南东泰公司代第一被告西藏喜马XX公司支付了履约保证金250000元，原告将租赁房屋移交第一被告西藏喜马XX公司使用。2013年11月，出租房屋的配套附属设施工程建设进度已经达到30%。第一被告西藏喜马XX公司按照合同约定，于2013年12月4日支付第一合同年度租金800000元，还欠第一年度租金1700000元。

二被告提出反诉，反诉请求：1、确认反诉被告XX养生公司单方签章的《租赁合同》未成立未生效；2、判令反诉被告XX养生公司赔偿反诉原告西藏喜马XX公司房屋装修款1000000元；3、判令反诉被告西藏XX养生公司返还反诉原告西藏喜马XX公司800000元现金及利息；4、判令反诉被告西藏XX养生公司承担案件受理费。

反诉原告认为2013年7月，反诉被告XX养生公司单方拟定签章了一份《租赁合同》，约定将反诉被告位于拉萨市经济开发区格桑路以西，博达路以西的建筑物出租给反诉原告喜马XX公司，对于投资慎重考虑，反诉原告喜马XX公司要求在完成完全交付条件后再签订正式合同，并最终选择未在反诉被告XX养生公司单方拟定的《租赁合同》签章，出于对反诉被告西藏喜马XX公司的信任和尽早投产，反诉原告喜马XX公司在位于拉萨市经济开发区格桑路以西，博达路以东的已经建成一栋建筑物中进行房屋装修。然而，反诉被告XX养生公司承诺的完全交付时间及相关必要的验收都没有完成，在此之前，反诉人已对一栋建筑物投入大量资金，由于反诉被告XX养生公司迟迟不具备交付条件，直到开庭前从未向反诉人出示、交付整体验收、室内外消防验收、房产证等相关的必要手续，更没有履行交付义务，反诉原告喜马拉公司一直在煎熬中等待，而一旦接受不具备交付条件的建筑物反诉人随时面临被处罚的巨大风险，尚未签订的合同的预期及合同目的已经不能实现，在投入大量资金眼看要赔干净，承担巨额扭亏无望的情况下，反诉原告喜马XX公司仍在与反诉被告XX养生公司协商签订合同的具体细节事宜。反诉被告多次提出无理要求未果之后，终于在2014年10月23日，不顾反诉原告喜马XX公司强烈反对及给反诉原告喜马XX公司造成巨大经济损失，将反诉原告喜马XX公司诉至法院。

我们认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点为原告西藏XX养生公司与被告喜马XX公司之间的房屋租赁合同是否成立？原告XX养生公司是否向被告喜马XX公司全面履行义务，《租赁合同》是否已成立并生效，且已按照《租赁合同》约定向被告喜马XX公司交付了全部租赁房屋。

一、关于原告XX养生公司与被告一喜马XX公司，《租赁合同》约定的面积差距甚远。通过以下证据可以证实双方之间的《租赁合同》已经成立并生效，原告XX养生公司已全面履行交付了《租赁合同》约定租赁房屋的义务。

（一）原告XX养生公司提交2013年9月24日的建设银行拉萨开发区支行电子汇划收款凭证，以证明担保人河南东泰公司代喜马XX公司支付了履约合同保证金250000元。被告河南东泰公司在《民事反诉状》中亦称其“如约交纳保证金250000元”，故本院对该证据的真实性和证明目的予以认定。（二）原告XX养生公司提交的2014年5月23日向被告喜马XX公司“在接到此函后三日内付清第一个合同年度剩余租金1700000元人民币”。（四）原告XX养生公司提交的2014年9月10日向被告喜马XX公司发出的“对西藏喜马XX药业有限公司《情况说明》的复函”，该函的主要内容为“贵公司2014年9月4日发来的《情况说明》中提出的减少租金的要求，我公司无法接受”。（五）原告XX养生公司提交的被告喜马XX公司于2014年9月4日向原告XX养生公司发出的《情况说明》复印件，该《情况说明》的主要内容为“1、拉萨经济开发区的现状，由于经济开发区的政策变化已有300多家企业纷纷离开，并且今年入驻的企业也是寥寥无几，也造成基地房屋没有租出去一家。2、由于我们的项目和西藏下发的一些政策有冲突，批文审批遇到了困难可能今年都无法拿到审批手续。3、由于基地办公楼和单身公寓都没有装修，在以前的一期施工中，水电也没有做，如果办公楼和单身公寓楼正常使用，还需投入450万元左右”。由于以上三种原因，特向贵公司申请：1、减少每年的租金。2、办公楼和单身公寓的装修管充抵部分房租”。

根据以上提交的相关证据及事实相互印证，可以证实原告XX养生公司与被告喜马XX公司之间的租赁合同成立并有效，原告XX养生公司已全面履行了交付《租赁合同》约定租赁房屋的义务。

二、既然原告XX养生公司已经按照《租赁合同》的约定向被告喜马XX公司交付了全部租赁房屋，故被告喜马XX公司应按照合同约定支付相应租金及违约金。根据《租赁合同》的约定，“租赁期限自甲方配套的附属设施工程完工并经消防、市政验收合格并办理完房产证之日起开始计算租金”。原告XX养生公司提交的《建设工程消防验收意见书》、国有土地使用权证、房产证可以证实原告XX养生公司已经完成了合同约定的开始计算租金的条件，即应从办理房产登记的时间2014年6月13日开始计算第一年度的租金，至原告XX养生公司起诉时（2014年10月23日），被告喜马XX公司应向原告XX养生公司支付的租金904109.59元（2500000元÷365天X132天）。

三、关于租赁合同的解除问题。根据前述分析，第一年度的租金应从办理房产登记的时间2014那年6月13日开始计算，截止2014年10月23日原告XX养生公司起诉时，被告喜马XX公司拖欠租金4个多月。根据《租赁合同》第八条第1项的约定，乙方（即喜马XX公司）拖欠租金超过1个月，甲方（即XX养生公司）有权终止租赁合同。

一审判决认为原告（反诉被告）西藏XXX养生有限公司与被告（反诉原告）西藏喜马XX药业有限公司之间房屋租赁合同成立并为有效合同；并判决被告支付原告租金。

一审判决生效，双方当事人均未上诉。

一审法院认为，本案争议焦点主要是原告XX养生公司与被告喜马XX公司房屋租赁合同是否成立并生效？原告XX养生公司是否向喜马XX公司交付了全部租赁房屋。

根据原、被告双方提出证据及陈述的事实，一审法院判决如下：

一、原告（反诉被告）西藏XXX养生有限公司与被告（反诉原告）西藏喜马XX药业有限公司之间房屋租赁合同成立并为有效合同；

二、解除原告（反诉被告）西藏XXX养生有限公司与被告（反诉原告）西藏喜马XX药业有限公司之间房屋租赁合同；

三、原告（反诉被告）西藏XXX养生有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西藏喜马XX药业有限公司支付人民币138018.01元；

四、驳回原告（反诉被告）西藏大道养生有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）西藏喜马XX药业有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）河南XX控股有限公司的全部反诉请求。

本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告之间主要是对房屋租赁合同成立及效力问题进行激烈的辩论，其合同的成立与生效，根据《中华人民共和国合同法》第二章 合同的订立 第九条、第十六条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第四十四条等之相应规定，合同承诺生效时合同即成立，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的、依照其规定。因此合同的成立与生效均是由法律明确规定的，在认定合同的成立及效力问题时，应明确依据法律明文规定的相应的法条。

近年来，房屋租赁合同纠纷日益增多，建议双方当事人在签订合同之前，将合同提交专业人员进行审查把关，降低后续风险。