律师代理赣州某某冶金研究所与钟某某、林某某等房屋租赁合同纠纷案

2007年6月11日，钟某某通过招投标程序中标赣州某某冶金研究所（国有事业单位）名下34号商铺承租权，《中标通知书》确定了租赁物、租金价格（93.39元/㎡/月）以及租赁物面积。钟某某于2007年6月22日向赣州某某冶金研究所交付了店面押金和预付租金，但未签订正式租赁合同。2007年7月5日，钟某某提出放弃前述中标，自动退租，赣州某某冶金研究所同意后将前述押金和预付租金退还给钟某某。随后，双方就34号商铺于2007年11月18日（由赖某某代表钟某某）、2009年1月1 日、2010年1月1日分别签订了《青年路34号第12栋一至二层商用店铺租赁合同》，租金依次约定为2008年租金60元/㎡/月、2009年第一层租金60元/㎡/月，第二层30元/㎡/月、2010年第一层租金50元/㎡/月，第二层20元/㎡/月，均同时约定往后年度参考周边店铺协商承租价格；租期依次为8年、15年、20年。

2010年3月9日，钟某某与赣州某某冶金研究所就赣州某某冶金研究所名下36号办公楼租赁事宜签订《租赁经营合同》（未走招投标程序，已进行工商登记备案，钟某某已按约定向赣州某某冶金研究所指定账户汇入1000万元装修款），约定的租金以及公共设施维护费合计138.5万元/年（租金115万元/年、公共设施维护费23.5万元/年）。随后，双方于2010年4月1日签订《租赁经营合同》，约定前两年基本租金为每年75万元，第三年开始基本租金递增1%，每年出资13.5万元用于公共设施维修建设，缴纳37.5万元履约保证金，租期为移交物业后13年；于2010年4月2日签订《租赁经营合同》，约定年租金75万元，一次性缴纳13.5万元用于公共设施维修建设，缴纳80万元履约保证金，租期21年（2011年1月1日至2031年12月31日）；于2010年4月10日签订《补充协议》，约定退回钟某某装修押金920万元；于2010年12月31日签订《〈租赁经营合同〉补充协议》，约定2011年12月1日为起租日，2011年2月1日至2011年11月31日为装修免租期。

2013年9月，赣州某某冶金研究所原所长刘某某、副所长张某某因涉嫌受贿罪被逮捕，刘某某与钟某某在刑事案件中讯（询）问笔录中均承认，钟某某在租赁期间存在多次行贿刘某某的行为。2018年10月15日，江西省高级人民法院作出（2017）赣刑终100号刑事判决，认定刘某某、张某某受贿罪成立，并分别判处相应的刑罚。赣州某某冶金研究所根据刑事判决认定的钟某某多次行贿刘某某的事实以及同期租金降低、租期延长等情节，认为赣州某某冶金研究所原所长刘某某与承租人钟某某在租赁合同中存在恶意串通损害国有资产权益为由提起确认各合同无效诉讼并主张赔偿损失。

一审代理意见：1、刘某某与钟某某在租赁合同签订中行贿受贿，存在恶意串通，损害国有资产权益，相关租赁合同及补充协议无效；2、在合同无效的情形下，钟某某、林某某夫妇应立即向赣州某某冶金研究所返还其无权占有的全部租赁房屋，并应以合同初始订立时约定租金作为损失参考，赔偿赣州某某冶金研究所因租金反复降低所遭受的履约期间租金差额损失；3、刘某某作为赣州某某冶金研究所原所长与钟某某恶意串通，应对钟某某、林某某前述租金利益损失赔偿之债承担连带清偿责任。

二审代理意见：1、恶意串通的认定不应以“明显不合理的低价”为标准，本案中原始签订的租赁合同系双方意思自治的结果，合同期限内赣州某某冶金研究所具有合同正常履约项下的预期可得收益，刘某某与钟某某通过行贿受贿、恶意串通反复降低租金的行为，客观上损害了赣州某某冶金研究所的合同预期可得利益，已客观构成恶意串通损害他人利益；关于损失认定，案涉34号商铺、36号办公楼之初始租赁合同价格可以作为定损依据，降价后产生的租金差额结合履约期限即可确定损失金额；2、本案刘某某与钟某某之间行贿受贿的过程与租金降价格、延期的过程与高度契合，具有显著的因果关系，已达到排除合理怀疑的证明标准；3、刘某某与钟某某恶意串通损害他人利益，刘某某与钟某某应就赣州某某冶金研究所遭受的损失承担连带赔偿责任；4、林某某作为钟某某配偶且系恶意串通的知情人和受益人，应当与钟某某共同承担赔偿责任；5、租赁双方均在庭审中明确不再履行34号商铺、36号办公楼初始租赁合同（分别指2007年6月11日招投标合同、2010年3月9日合同），双方就终止初始租赁合同已达成合意，同时，由于后续合同均属无效，故钟某某应返还租赁房屋的占有。

江西省赣州市中级人民法院作出（2019）赣07民初193号一审民事判决：一、确认赣州某某冶金研究所与钟某某于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36号办公楼租赁合同无效；二、钟某某、林某某于本判决生效后三个月内向赣州某某冶金研究所返还位于赣州市青年路34号12栋一至二层商铺以及位于赣州市青年路36号房屋（具体房屋、范围以本判决判项一中所涉租赁合同约定和当事人实际交付为准）；三、驳回赣州某某冶金研究所的其他诉讼请求。案件受理费135153元，保全费5000元，合计140153元，由赣州某某冶金研究所负担70076.5元，钟某某、林某某、刘某某共同负担70076.5元。

一审判决后，赣州某某冶金研究所、钟某某和林某某均提出上诉。江西省高级人民法院于2020年11月3日作出（2020）赣民终517号二审民事判决：一、维持江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初193 号民事判决第二项即“被告钟某某、林某某于本判决生效后三个月内向原告赣州某某冶金研究所返还位于赣州市青年路34号12 栋一至二层商铺以及位于赣州市青年路36号房屋（具体房屋、范围以本判决判项一中所涉租赁合同约定和当事人实际交付为准）”；二、撤销江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初193 号民事判决第三项即“驳回原告赣州某某冶金研究所的其他诉讼请求”?三、变更江西省赣州市中级人民法院（2019）赣07民初193 号民事判决第一项即“确认原告赣州某某冶金研究所与被告钟某某于2010年1月1日签订的关于34号商铺租赁合同和2012年4月2日、2012年4月10日、2012年12月31日签订关于36 号办公楼租赁合同无效”为确认上诉人赣州某某冶金研究所与钟某某2007年11月18日（由赖某某代表钟某某）、2009年1月1日、2010年1月1日《青年路34号第12栋一至二层商用店铺租赁合同》以及 2010年4月1日的《租赁经营合同》、2010年4月2日《租赁经营合同》、2010年4月10日《补充协议》、2010年12月31日《〈租赁经营合同〉补充协议》无效；四、上诉人钟某某、被上诉人林某某于本判决生效之日起十日内偿付上诉人赣州某某冶金研究所租金15648620.87元以及租赁物占有使用费（自2019年9月13日起至租赁物返还给上诉人赣州某某冶金研究所止，按211511.24元/月的标准计算，其中34号商铺96094.57元/月、36号办公楼115416.67元/月）；五、驳回上诉人某某研究的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费135153元，保全费5000元；二审案件受理费248567元，合计388720元，由上诉人某某研究承担45544.64元，由上诉人钟某某、被上诉人林某某共同承担343175.36元。

一审法院认为：1、刘某某与钟某某恶意串通的事实没有达到排除合理怀疑的证明标准，且恶意串通造成他人损害应以“明显不合理的低价”成交为认定标准，赣州某某冶金研究所未举证证明其合法权益受损，对某某研究要求以初始合同约定租金为参考确定其损失的主张不予支持；2、钟某某、刘某某以行贿、受贿手段订立的租赁合同，应属无效，钟某某应向赣州某某冶金研究所返还案涉34号商铺和36号办公楼。

二审法院认为：1、钟某某、刘某某的行为属于恶意串通且损害了赣州某某冶金研究所的合法权益，一审法院以“明显不合理的低价”成交为恶意串通造成他人损害认定标准属适用法律错误；2、2007年6月11日钟某某与赣州某某冶金研究所通过招投标程序确定34号商铺的租金，2010年3月9日钟某某与赣州某某冶金研究所就36号办公楼签订的《租赁经营合同》，是双方意思表示真实，不违反法律行政法规的规定，合法有效，应当作为认定本案当事人权利义务的依据，赣州某某冶金研究所的租金损失应以2007年6月11日《中标通知书》、2010年3月9日《租赁经营合同》约定的租金为标准，自起租之日至合同解除之日计算钟某某、林某某应付租金数额，减去钟某某、林某某已付租金及其他费用，对合同解除后至租赁物返还之日止，参照合同约定的租金标准计算；3、案涉初始租赁合同解除且后续租赁合同无效，钟某某、林某某应当返还租赁物；4、林某某与钟某某系夫妻关系，共同以案涉租赁物投资经营，其应与钟某某共同承担赣州某某冶金研究所的租金损失；刘某某虽与钟某某存在恶意串通的行为，但其非独立的合同主体，不享有合同权利，也不承担合同义务，故刘某某不承担租金损失的赔偿责任。

本案系房屋租赁合同纠纷，案涉多份租赁合同的效力认定及涉案租赁合同被宣告无效后房屋租金损失是否存在、损失的认定标准以及赔偿责任主体如何确认等问题存在较大争议。

（一）关于案涉34号商铺租赁合同以及36号办公楼租赁合同效力问题

首先，就案涉34号商铺，钟某某于2007年6月11日通过招投标程序中标，《中标通知书》已确定了租赁物、租金价格以及租赁物面积，已具备合同成立的必要条款，对双方均具有法律效力。且钟某某于2007年6月22日向赣州某某冶金研究所交付了店面押金以及预付租金，故可以认定双方以《中标通知书》为基础就34号商铺成立租赁合同关系。就案涉36号办公楼，赣州某某冶金研究所提交的2010年3月9日双方签订的《租赁经营合同》已在工商局登记备案，且钟某某自2010年3月9日开始分次向赣州某某冶金研究所转款的总额与该合同中由钟某某将1000万元装修款汇入赣州某某冶金研究所指定账户的约定相符，表明双方实际履行过该合同。因此，钟某某与赣州某某冶金研究所基于《中标通知书》就34号商铺成立的租赁合同以及就36号办公楼签订的2010年3月9日《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

其次，就34号商铺，对照2007年6月11日的《中标通知书》，双方之后签订的租赁合同，总体呈现租金价格再三下降、租期延长的事实。就36号办公楼，对照2010年3月9日合同约定，双方之后签订的租赁合同亦总体呈现租金价格不断下降、租期延长的事实。结合刘某某与钟某某在刑事案件中讯（询）问笔录中的自述，钟某某在租赁期间存在多次行贿刘某某的行为。由此可见，钟某某为了在承租赣州某某冶金研究所不动产中获得更大私利，行贿刘某某，刘某某则利用自身职权为钟某某谋取不正当利益，两人相互勾结配合，采取违反正当程序之手段签订一系列合同，通过减少租金、延长租期等方式，不断损害赣州某某冶金研究所的合法利益。故就34号商铺，双方签订于2007年6月11日《中标通知书》之后的系列合同，就36号办公楼，双方于2010年3月9日《租赁经营合同》之后签订的系列合同，属于钟某某与刘某某恶意串通且损害了赣州某某冶金研究所的正当的原有合同利益，应认定为无效。两人恶意串通事实明显，已达到能够排除合理怀疑之程度。

（二）关于房屋租金损失是否存在、损失的认定标准以及赔偿责任主体如何确认

首先，本案中，后续租赁合同对租金价格的持续调减与当地租赁市场价格不断增长对事实明显相悖，钟某某与刘某某恶意串通、不断损害赣州某某冶金研究所的合法利益昭然可见，房屋租金显然存在损失。

其次，在后续租赁合同被认定无效后，以钟某某与赣州某某冶金研究所以《中标通知书》为基础就34号商铺确定的租金标准以及就36号办公楼签订的2010年3月9日《租赁经营合同》的租金标准来计算租金损失具有合法合理性。

最后，案涉租赁合同虽然是钟某某与赣州某某冶金研究所签订，但钟某某与林某某系夫妻关系，两人以案涉租赁物共同投资经营。因此，应当由钟某某、林某某共同承担赣州某某冶金研究所房屋租金损失的赔偿责任。

本案系恶意串通合同无效规则实践运用的鲜活案例，具有较强的实践及理论参考价值，尤其于恶意串通合同无效规则之实践认定标准的确立具有积极意义。一审法院主观认为恶意串通造成他人损害应以“明显不合理的低价”成交为认定标准系错误的，司法实践中，应以恶意串通事实是否明显，该事实是否客观上损害了他人利益（包括即有利益以及预期可得利益），二者之间是否有直接因果关系等作为认定是否达到排除合理怀疑程度即是否构成恶意串通损害他人利益的标准。在本案办理过程中，赣州某某冶金研究所代理律师紧扣本案事实和细节，准确选择法律适用，透过现象看本质，通过对当事人行贿受贿过程中恶意串通的事实、租金降低导致原始合同的预期利益损失的客观损害结果、因果关系等进行法律解读，将本案中刘某某与钟某某恶意串通损害他人利益的不法行径暴露于案件审理过程中，人民法院最终做出了构成恶意串通且合同无效的认定，并判令相关方赔偿恶意串通降低租金造成的损失，很好地维护了当事人的合法权益和国有资产利益。

建议国有企事业单位加强合同管理，相关制度中应明确管理人员不得以任何手段直接或间接侵害已有效签订的合同项下的预期可得利益，否则将依法追究民事或刑事责任。于此前提下，如发生本案类似情形，则国有企事业单位更易通过恶意串通合同无效规则主张相关行为无效并索赔。