律师代理哈尔滨某餐饮公司与吴某房屋租赁合同纠纷案

2009年5月22日，哈尔滨某餐饮公司与哈尔滨某商厦签订了《经营设施（房屋租赁合同）》，商厦将位于哈尔滨市道里区某街某号的二楼至五楼整体房产（使用面积约1800平方米）出租给哈尔滨某餐饮公司使用，合同期限为10年。合同第1.3条款约定，经商厦同意，餐饮公司可将实际经营过程中的空置房产部分分租或转租于第三方。2017年5月30日，餐饮公司经商厦同意将使用面积约260平方米的空置房产分租给了吴某，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2017年5月31日至2019年11月19日，每年租金为人民币55万元。考虑到吴某能够履行合同至约定期限，餐饮公司给予其1个月的免租期（2019年10月19日至11月19日），免租期不计房租。另外，房屋租金每半年支付一次，半年支付金额为27.5万元，吴某应当在每个租赁期到期日提前30日向餐饮公司一次性足额支付下一期租金。此外，租赁期间，使用该房屋经营而发生的水、电、燃气、包烧费、排污费等费用由吴某承担。

合同签订后，吴某依约向餐饮公司支付了2017年5月31日至11月30日的房屋租金27.5万元及11万元履约保证金。餐饮公司向吴某交付了房屋，吴某将房屋经营麻辣烫，占有使用至今。根据合同第3.2.2条款约定，吴某应于2017年11月1日向餐饮公司一次性足额支付下一期即2017年11月30日至2018年5月29日承租期间的房屋租金人民币27.5万元。但其并未主动履行合同义务，经餐饮工作人员多次电话、短信、上门及书面催缴，吴某均以各种理由拒绝给付。根据《房屋租赁合同》第十条第五款之规定，餐饮于2017年12月20日向吴某发出《解除合同通知书》，向法院提起诉讼，请求：解除《房屋租赁合同》，吴某返还租用房屋并支付违约金人民币50万元及支付房屋使用费、拖欠的排污费、电费等费用。

一审法院审理过程中，吴某抗辩称拒付租金系因租赁房屋供暖不达标，房屋室温低导致营业额受损，餐饮公司应当赔偿损失，但并未举示相关证据，也未提出反诉。

一审法院经审理认为，餐饮公司与吴某签订的房屋租赁合同有效。吴某拒付租金，且主张该房屋供暖期的室温不能满足约定用途，双方的合同目的均不能实现，故餐饮公司要求解除双方的租赁关系，一审法院应支持。餐饮公司未能保持租赁之房符合约定用途，未尽法定义务在先；发现房屋供热不达标后，吴某未向供热监管部门或案外供热人举报，而是拒绝支付远高于热费的租金，亦未举示证据证明其投入的装修房屋成本及因室温不达标受到的经营损失。双方均存在违约行为。根据本案实际情况，合同解除后，吴某应当返还房屋；吴某无须支付餐饮公司违约金，吴某对租赁房屋投入的装修成本等损失亦由吴某自行承担，吴某应当按约定标准支付返还房屋前的租金。吴某支付给餐饮公司的履约保证金11万元，可以抵付房屋使用费，故吴某应支付2017年12月1日至2018年4月9日房屋使用费85890．50元。餐饮公司排污费的请求符合双方约定，一审法院予以支持。关于涉案房屋租赁期间电费的请求，餐饮公司未明确具体数额，其请求一审法院不予支持。

一审法院判决：1.解除餐饮公司与吴某的房屋租赁合同；2.吴某自本判决生效起十日内将房屋交付餐饮公司；3.吴某自本判决生效起十日内给付自餐饮公司2017年12月1日至2018年4月9日房屋使用费85890．50元，2018年4月10日至吴某返还上款所列房屋之日的使用费按每年55万元计算给付；4.吴某自本判决生效起十日内给付餐饮公司房屋2017年5月至12月的排污费1944元。

一审法院判决后，餐饮公司不服，认为吴某违约在先应当依约承担违约金。作为一审餐饮公司的代理人，我所律师继续接受委托代理其提起上诉。吴某亦同时提起上诉。

二审判决：1、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初1639号民事判决；2、吴某支付餐饮公司违约金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50％后再上浮30％计算违约金数额（以85890.50元为基数，自2017年12月1日起至实际给付之日止；以2018年4月10日至吴某返还案涉房屋止使用费按每年55万元计算为基数，自2018年4月10日起至实际给付之日止）。驳回吴某全部上诉请求。

我们认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点为当事人是否存在违约以及违约责任的承担。具体而言，包括：房屋租赁合同是否成立且有效；租赁房屋是否具备约定的使用条件；承租方是否依约支付租金及房屋其他费用，双方约定的违约金数额是否过高。我们认为：

一、双方签订的《房屋租赁合同》依法成立并有效，合同约定为双方真实意思表示，双方均应严格履行合同义务，承担合同责任。吴某拖欠租金达半年之久，已构成根本违约，餐饮公司有权单方解除房屋租赁合同。吴某应当承担违约责任并赔偿餐饮公司的损失。

通过餐饮公司提交的证据及法庭调查可以证实：餐饮公司向吴某交付房屋后，吴某并没有依约如期足额向餐饮公司支付租金，自2017年12月1日起恶意占有使用餐饮公司房屋至今，拒付占有使用房屋期间的租金、排污费、电费，给餐饮公司造成了损失。吴某的行为不仅违反了合同约定，也违背了诚实信用原则，致使餐饮公司签订租赁合同的目的无法实现，存在重大过错，构成根本性违约，应当承担违约责任，并赔偿餐饮公司的损失。

二、餐饮公司的各项诉请有事实及法律依据，应予支持。

1、《房屋租赁合同》中第三条第3.2.2项、第四条4.3项、4.4项，约定了吴某租赁房屋期间租金的支付方式、支付时间，以及租赁期间吴某自行承担费用的类别及给付方式。第四条4.6项和第十条，约定了吴某逾期10日未付款（租金、水、电、燃气、包烧费、排污费）的，餐饮公司有权终止合同，违约方应向守约方支付违约金人民币50万元。除违约金外，吴某占用房屋期间的房屋使用费、排污费都可依据约定计算得出，而吴某欠付的电费，有证据证实吴某及其儿子王某签字确认“截止到2017年10月27日，电表数为26763”，双方也结算了2017年10月27日之前的电费。后因吴某欠付租金产生争议，餐饮公司工作人员无法进入吴某经营场所查抄电表，故餐饮公司以2017年10月27日为时间节点，以26763电表指数为计费依据，向吴某主张房屋占用期间的电费，并未超出合同约定及法律规定，属合理诉求，依法应予支持。

2、餐饮公司诉请的违约金系双方当事人订立合同时的真实意思表示，应予支持。

涉案房产位于哈尔滨市道里区最繁华的商业步行街，系餐饮公司在某商厦整体有偿租赁的商铺。在这样的地段租赁使用面积200多平方米的商铺，年租金55万元本就不高。随着市场的变化，同一地段、相同户型和面积的商铺年租金已经涨到了65万元左右。原吴某双方约定的合同期限是2年半，餐饮公司基于该合同期间预期的经济利益（租金总价135万余元），才同意给予吴某一个月的装修期作为免租期，如果吴某诚信履行合同，还应向餐饮公司支付近110万元的房租。但是吴某只承租半年就拒付租金，餐饮公司并未能获取吴某承诺的租金利益。

吴某拒付房租、欠付排污费、电费、拒不返还租赁房产，导致餐饮公司无法收回租赁成本，无法另行对外出租，更无法收回房产自用。不仅如此，餐饮公司还要依据与大安公司的合同向该公司缴纳涉案房产的租赁费，并替吴某垫付电费、排污费。餐饮公司也是餐饮经营企业，吴某的不守信行为，让餐饮公司的资金周转陷入了困境，经营状况受到很大影响。如果双方经过诉讼最终解除了合同，那么从餐饮公司起诉日至吴某腾退房屋时，少则历经数月，如果此案有二审诉讼、执行程序，恐将历经一年、甚至两年之久，这期间的房租少则20几万元，多则上百万元，都是餐饮公司的实际损失，所以双方在订立合同时将违约金数额确定为人民币50万，是综合考虑了市场变化、餐饮公司与某商厦租赁费每年可能上浮5%的合同条款、吴某违约可能给餐饮公司造成的损失、餐饮公司的预期利益等多重因素协商一致确定的，吴某签约时对此无异议。现吴某严重违约，导致餐饮公司合同目的无法实现，餐饮公司依约主张违约金，并不过分。

二审法院判决吴某承担违约金；驳回吴某全部上诉请求。

二审法院认为，2017年5月30日餐饮公司与吴某签订的房屋租赁合同，经审查，从形式上看，系双方在自愿、公平、合理的情形下签订的；从其内容看，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行相应义务。关于吴某提出餐饮公司与吴某在签订租赁合同时具有欺诈行为，且显失公平，根据法律规定该租赁合同无效的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。

关于违约责任问题。双方合同约定，吴某应当在每个租赁期到期日提前30日向餐饮公司一次性足额支付下一期租金，即吴某应当在2017年11月1日前向餐饮公司支付下一期租金，而吴某在餐饮公司多次催缴租金的情况下仍未交纳已构成违约。另合同约定因吴某租赁房屋而产生的包烧费、排污费由吴某负责向餐饮公司支付，逾期支付按本合同约定的违约处理。吴某未按合同约定向餐饮公司支付排污费，亦构成违约。综合以上，吴某应当承担违约责任。关于吴某提出因案涉房屋室内温度不达标导致无法经营的问题，根据一审卷宗所提供的证据以及在二审审理期间吴某提供的证据看，因室内温度不达标，要根据相关部门的规定，用户室内温度不达标，用户应当告知供热单位，供热单位应当自被告知之时起八小时内进行现场测温，因供热单位原因未到现场测温的，视为供热室温不达标。《黑龙江省城市供热条例》第三十七条第二款规定，供热主管部门现场测量温度的，应当将测量的时间、地点、用户名称、设施状况、检测器具编号、检测人员、在场人员等信息记录清晰、完整。记录凭证应为三联形式，由供热主管部门、用户、供热单位各自留存。就本案而言，吴某并未提供相关证据证明其履行了该项义务，亦未提供证据证明租赁合同履行过程中，吴某向餐饮公司或房屋所有权人反映过室温低不能正常经营，且双方签订租赁合同后，餐饮公司将房屋的合同性权利概括转移给吴某，双方在合同中无特别约定如室温不达标是及于餐饮公司的原因，由餐饮公司承担违约责任，对此，吴某提出的该部分上诉主张，本院不予支持。一审判决简单认定案涉房屋供热不达标，餐饮公司未能保持租赁之房符合约定用途，未尽法定义务在先依据不足，本院予以纠正。

关于逾期支付租金违约金标准问题。双方合同中约定的50万元违约金与支付房屋租金相比显属过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以调整为以吴某实际拖欠租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50％后再上浮30％计算违约金数额。综上，对餐饮公司要求吴某支付违约金的上诉请求，予以部分支持。

关于吴某上诉请求餐饮公司返还已经收取吴某所交的房租金27.5万元，并返还吴某的履约保证金11万元，赔偿违约金50万元，还应赔偿损失和违约金的差额128453元的问题。吴某交纳的房屋租金27.5万元系2017年5月31日至11月30日的房屋租金，吴某在正常使用房屋，不存在返还租金问题。履约保证金11万元，一审判决已经将其予以抵扣租金。违约金及损失和违约金的差额部分，不能证明餐饮公司存在违约行为以及因餐饮公司违约给吴某造成的损失，故餐饮公司无需承担违约责任。故本院对吴某的上诉请求不予支持。

综上所述，二审法院认为，餐饮公司部分上诉请求成立，予以支持。吴某上诉请求不成立，判决维持一审判决，纠正部分判项，驳回吴某的全部上诉请求。

根据《合同法》规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。房屋的用途是居住，应当符合基本居住条件。

在本案中，餐饮公司提供的房屋如果没有达到冬季哈尔滨市供暖最低温度要求，不适宜居住，也就是房主提供的房产不符合居住的用途，作为房客吴某可以要求解除合同，如果合同中约定了违约金，餐饮公司还应当依约承担违约责任。但实践中不能仅以房客自己测量的室温记录作为认定室温是否达标依据。

以本案为例，《哈尔滨市城市供热办法》规定，用户室内温度低于本办法规定最低温度或者合同约定温度的，用户应当告知供热单位。供热单位应当自被告知之时起八小时内进行现场测温，因供热单位原因未进行现场测温的，视为供热室温不达标。区、县（市）供热行政主管部门采取现场测温的，应当填写室温监测记录。室温监测记录一式三联，由供热行政主管部门、用户、供热单位分别留存，作为计算供热室温不达标时间的依据。本案承租人吴某并未举证上述证据。

在租赁合同履行过程中，餐饮公司也未收到吴某反映过室温低、供暖不达标的问题。吴某也没有向房屋所有权人（商厦）和供热管理单位投诉或反映过此问题。其更没有要求过餐饮公司、房屋所有权人、供热单位和供热行政主管部门到场测温。直至参与公司将其诉至人民法院要求其给付拖欠房屋租金之时，吴某才在开庭时提出了房屋供暖不达标的主张，显然是证据不足的。

本案涵盖了房屋租赁合同履行期间经常存在的争议问题。尤其是我国北方冬季气温较低，室内温度是否达标，房屋是否具备租赁合同约定的使用条件。在一定情形下，如何划分承租方和出租方责任这一问题，既关系到私法精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。

另外，老百姓遇到此类问题不知如何维权，本案的吴某就提供了街道办事处工作人员的一次测量记录作为证据。而根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和各级人民政府组织法》之规定，街道办事处的行政职能并不涵盖取暖包烧工作，其既然不是取暖包烧工作的行政主管部门，因此其工作人员超越职权出证和非专业机构出具专属证明在此类案件中并不具证据的证明效力。建议当事人主动熟悉和了解本地房屋租赁政策、规定以及供用热相关条例内容，合法取证，方能在诉讼中立于不败之地。