律师代理邓X高与财政部X服务局、邓X民房屋买卖合同纠纷案

邓X高与武某某系夫妻，邓X高与邓X民系兄弟。北京市西城区×××4号房屋（以下简称“案涉房屋”）原由邓X高与邓X民之父邓×承租财政部X服务局的自管公房（房屋原所有权归财政部所有，由中国人民银行负责管理，邓×系中国人民银行总行的退休职工），邓×于1993年10月1日去世后，该房屋承租人变更为邓×之妻、邓X高与邓X民之母邓×1。2000年10月8日，邓×1去世。

2000年10月，邓X民向中国人民银行总行出具了一份变更承租人的协议书，该协议书内容为邓X高、邓×2、邓×3、邓×4、邓×5、邓×6签名同意变更案涉房屋的承租人为邓X民，该协议落款签订日期为2000年10月1日。

2000年10月30日，中国人民银行总行向财政部X服务局发送《退房通知》和《住房通知》，写明邓×已故退房，将案涉房屋的住房人登记为邓X民。次日，财政部X服务局依据中国人民银行总行的《退房通知》和《住房通知》做出了《财政部住房证明》和《财政部退房证明》，将案涉房屋的住房人登记过户为邓X民，邓X民与财政部X服务局未签订书面租赁合同。

2000年11月28日，财政部X服务局房管基建处与邓X民签订《财政部公有住房售购协议》，根据国家和北京市的房改政策和财政部房改有关规定，财政部X服务局将案涉房屋出售给邓X民。协议签订后，邓X民一次性付清房价款，2008年邓X民取得上述房屋的所有权证书。

2012年，邓X高以《协议书》不是其本人签字也非其本人真实意思表示为由诉至一审法院，要求确认邓X高与邓×2、邓×3、邓×4、邓×5、邓×6于2000年10月1日签订的《协议书》无效。一审法院于2012年12月19日作出（2012）西民初字第22674号民事裁定书，裁定驳回邓X高的起诉。2013年3月30日，北京市第一中级人民法院裁定撤销（2012）西民初字第22674号民事裁定书，指令一审法院对本案进行审理。2016年12月12日一审法院做出（2013）西民初字第10043号民事判决书，判决邓X高与邓×2、邓×3、邓×4、邓×5和邓×6于二〇〇〇年十月一日签订的《协议书》无效。

律师代理邓X高发表如下代理意见：

一、邓X民不是案涉房屋的合法新承租人，也不能成为案涉房屋的合法买受人。

1.邓X高与邓×2、邓×3、邓×4、邓×5和邓×6于2000年10月1日“签订”的变更承租人为邓X民的《协议书》经法院判决无效,邓X民不能依法变更成为案涉房屋承租人

北京市西城区人民法院（2013）西民初字第10043号《民事判决书》确认《协议书》无效，不认定该份《协议书》上“邓X高”的签名是其本人所签或其妻武某某代签，不认定涉案《协议书》为原告邓X高的真实意思表示。所以邓X民不能变更为承租人，不能成为案涉房屋的承租人以及购买人。

法律依据：《北京市公有住房变更承租人管理办法》第二条、北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定（京政发〔１９８７〕１０９号８月２８日）第十二条

2.除《协议书》被依法确认为无效外，邓X民也不满足其他成为承租人的条件

（1）2000年10月1日邓X在世，未经其同意和签字，他人无权将案涉房屋的承租人进行变更

《协议书》落款日期为2000年10月1日，此时邓X在世，其是案涉房屋的实际承租人和居住人，其没有做过任何意思表示要将房屋的承租人变更为其他家庭成员，本人也没有在此协议上签名，因此邓X民不能成为案涉房屋的新承租人。

法律依据：《北京市高院关于对城市公有房屋承租人变更有关问题答复的函》

（2）邓X民拥有2套房产，不具有承租人资格，更无权购买案涉房屋

邓X民购买案涉房屋时名下有位于北京市海淀区定慧寺东里XXX号房屋、西城区广安门外XXX房，根本不具备购买公有住宅房屋的条件。

法律依据：《北京市房地产管理局关于启用《北京市公有住宅租赁合同》的通知》七

（3）四上诉人才是案涉房屋的实际承租人和居住人

上诉人邓X高作为原承租人邓克礼、邓X的长子，四上诉人户口在案涉房屋内，四人与邓克礼、邓X形成了长期的共同居住关系，依法享有继续承租的权利。另上诉人邓X高一直支付案涉房屋的租金，是实际承租人。

法律依据：《北京市房屋租赁管理办法》第三十五条第二款

二、财政部X服务局和邓X民签订《售购协议》所依据的《中国人民银行总行退房通知》、《中国人民银行总行住房通知》现已被撤销，《售购协议》存在基础均已丧失法律效力，法院应依法认定《售购协议》无效。

2017年9月11日，邓涛等四上诉人到中国人民银行机关事务管理局资产管理处，申请撤销案涉《中国人民银行总行退房通知》、《中国人民银行总行住房通知》。中国人民银行机关事务管理局资产管理处同意撤销，并将撤销文件内容进行朗读告知。

2017年9月22日，邓X涛等四上诉人到财政部X服务局，请求撤销2000年10月31日制发的《财政部退房证明》、《财政部住房证明》。财政部X服务局王副处长明确告知已经收到人民银行机关事务管理局机要送达的撤销《中国人民银行总行退房通知》、《中国人民银行总行住房通知》的文件。

综上，被上诉人邓X民变更为承租人的《协议书》无效，中国人民银行机关事务管理局依据《协议书》制发的《中国人民银行总行退房通知》、《中国人民银行总行住房通知》也被撤销，财政部X服务局以该两通知为依据制发《财政部退房证明》、《财政部住房证明》也应被撤销，以此为基础的《售购协议》自然属于无效合同。

三、财政部X服务局和邓X民之间的《售购协议》无合法程序及法律依据，属于无效合同

1. 财政部X服务局和邓X民并未依法签订新的租赁合同

根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》十二条第（5）款的规定可知，原承租人死亡，变更新的承租人的必须签订新的公有住房租赁合同，本案中，邓X民没有与财政部X服务局签订过租赁合同，而根据上述论证，签订新的公有住房租赁合同是进行公有住房买卖的充分必要条件。因此没有公有住房租赁合同，《售购协议》签订程序必然不合法。

2. 《售购协议》不满足被上诉人财务部机关服务局自身下发的《通知》中规定的标准

依据财政部X服务局于2000年6月29日下发的《通知》第五条的规定，购房职工与被告一签订公有住房的买卖协议，必须携带本人身份证、户口本、住房证、租赁合同、本通知及附表、已存入欲交房款的活期存折和一张取款单，方能办理房屋买卖手续。

本案中邓X民从未在签订《售购协议》之前与财政部X服务局签订过公有住宅租赁合同，非案涉房屋的承租人，财政部X服务局在办理案涉房屋买卖事项及签订《售购协议》时并未审查新的租赁合同，严重违反出售公有住宅房屋的程序性规定。

四、《售购协议》符合了合同法关于合同无效的规定，且违反公有住房的法律法规或文件规定

1. 《售购协议》侵害了四上诉人的合法权益，损害了社会公共利益，确为无效合同。

《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定：（四）损害社会公共利益；

《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款规定：违背公序良俗的法律行为无效。

《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五款规定：违反法律或者社会公共利益的。

邓X民伪造《协议书》的恶意行为造成了上诉人变更承租人的权利不能行使，不能与出租单位建立新的租赁与购买关系，现仍然无房居住，邓X民的行为严重损害了四上诉人的合法权益。

邓X民的恶意欺骗行为，导致中国人民银行机关事务管理局以及其他相关行政部门在其恶意行为的蒙蔽下作出多项决定，而被上诉人又以这些决定作为保护伞，继续损害四上诉人的合法权益，此种情形自《协议书》签订之日起已经持续18年之久。四上诉人与案涉房屋有关的权益被持续侵犯，社会公共利益也一直在被挑战与侵犯，社会行政资源一直在被恶意浪费与消耗。

因此，邓X民的行为有悖公序良俗，有违社会公平正义，有逆法律与道德标准，违反社会公共利益，符合合同无效的法律规定。

2. 《售购协议》更违反了本代理意见中引用公有住房关于变更承租人的相关法律、行政法规的强制性规定，该系列规定是现行公有住房中有效的法律法规或文件性规定的法律依据，因此合同应属无效。

五、邓X民、财政部X服务局通过层层恶意，在损害第三人合法权益的基础上达成其所期待的效果，违背了设置变更承租人为购买公房前置条件的立法原意，有悖于诚实信用原则，对社会公众起到反面的指导作用。

对于本案中公有住房的购买，无论是法律还是政策亦或是出租单位的规定，都对购买人的资格进行了层层规定与限制，尤其是对变更承租人需征得共同居住人全部同意的法律规定，就是为了能够维护各方当事人的权益与和平，使各方当事人权益得到平衡。但是本案中，邓X民通过恶意伪造的手段将自己变更为承租人，之后又在此基础上将案涉房屋购买，可见其恶意程度。如果法院认定邓X民与被上诉人财务部机关服务局签订的《售购协议》有效，即昭示着：法院认可通过伪造等不正当手续取得的承租人变更资格，在此基础上取得购买资格与买卖关系依旧合法有效。这显然是违背立法原意与公平正义、诚实信用原则的，对社会无疑是一种负面的影响作用。

综上所述，与本案直接关联的必要证据《协议书》已被确认无效，中国人民银行总行退房通知》、《中国人民银行总行住房通知》已被撤销。《售购协议》的签订严重违反了公有住房买卖的程序和实体规定，财政部X服务局和邓X民的行为严重侵害了四上诉人的合法权益以及社会公共利益，违反了合同法关于合同无效的规定以及公有住房关于变更承租人和房屋买卖的相关规定。据此，请求法院支持四上诉人诉求，依法撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1854号民事判决，发回重审或者依法改判；并依法确认财政部X服务局和邓X民签订的《售购协议》无效。

一、撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初1854号民事判决；

二、确认《财政部公有住房售购协议》无效。

本判决为终审判决。

（2016）京0102民初1854号

（2018）京02民终1399号

本案的争议焦点为：《财政部公有住房售购协议》是否无效。邓X高、邓×2、邓×3、邓×4、邓×5和邓×6于2000年10月1日签订的变更承租人为邓X民的《协议书》经法院判决无效，使财政部X服务局将邓X民认定为承租人的基础条件丧失，继而失去了签订《财政部公有住房售购协议》的前提基础。《财政部公有住房售购协议》从形式上来看属于合法，但对于合同一方邓X民来讲，其签订合同的目的系通过无效协议的前提进行，该目的应进行否定性评价。所以基于上述情况，《财政部公有住房售购协议》应属无效。

涉及到“公租房”的案件，从案件定性开始就很敏感，法院在行政案件与民事案件之间推来推去，使得当事人维权无门。另外公租房的购买环环相嵌，想要在结果上推翻对方购买的结果，就必须在源头上逐一击破，像本案一样，首先否定被告的变更承租人的资格——《协议书》无效，其次确认没有购买基础与程序违法——《售购协议》无效。但是想要层层击破也不是一帆风顺的，本案《协议书》的无效经过一审、二审、再审，《售购协议》的无效也经过了两级法院的审理。历时之久，足见该案的困难程度。本律师在5年多的案件承办过程中，对该案始终没有松懈，面对每一个时间节点的判决与转折，都积极寻找新的对策及依据，在当事人与本律师共同坚持与努力下，本案得到了最终的胜利。