律师代理某房地产开发公司参加购房者申请对该公司商品房预售合同仲裁案

2012年12月28日，申请人胡某为购买某小区第1幢11层1102号商品房，与被申请人某公司签订《商品房买卖合同》约定：建筑面积共88.27平方米，套内建筑面积64.57平方米，应分摊面积23.70平方米；单价为每平方米15905元（人民币，下同），总金额1403934元；付款方式采用按揭付款；交付期限为2015年9月30日前，交付条件之一为用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；临时水、电、道路、通讯、电梯与商品房同期交付使用；已交付建筑区划内的有线电视、电话网络、燃气等管线于交房之曰具备开通条件，办理开通手续及费用由申请人自行承担；小区绿化、配套设施在该商品房交付后六个月内逐步投入使用，如果在规定日期未达到使用条件，逾期超过90日后，申请人有权解除合同，被申请人收到解除通知书内返还全部已付款，按己付款5%支付违约金。

申请人认为：合同签订后，申请人已支付购房款1403934元，被申请人承诺的燃气等管线应于交房日2015年9月30日前开通，但至今尚未开通。被申请人在销售方案中承诺绿化地达到36%，竣工的小区绿地率仅为31%。被申请人开发的商品房绿地率违法和燃气管线逾期开通，己符合法定和约定的解除条件，申请人向温州仲裁委员会提起仲裁，请求裁决：（一）确认申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》己于2016年6月25日解除；（二）被申请人立即返还申请人己付购房款1403934元：（三）被申请人赔偿申请人违约金70196.70元：（四）案件仲裁费用由被申请人承担。

一、本案《商品房买卖合同》的效力认定。

二、某公司应否支付违约金、违约金的标准问题。

浙江光正大律师事务所接受某房地产开发公司的委托，指派律师作为该房地产公司与申请人胡某商品房预售合同纠纷案件的委托代理人。公司委托人发表如下代理意见：

《商品房买卖合同》尚未解除。

被申请人在上述《商品房买卖合同》签订后，积极履行合同义务，并无存在违约情形。合同约定解除的条件未成就。

一．申请人不享有合同约定的解除权。

1.小区燃气管线已完成建设，通过竣工验收，具备开通条件。

（1）据上述《商品房买卖合同》约定的交房日期为2015年9月30日，该商品房所在小区区划内已完成全部燃气管线铺设及燃气设施建设，具备开通条件。根据2015年7月24日乐清市市政园林局文件[2015]10号《乐清市某某小区燃气工程专项竣工验收会议纪要》：一、乐清市某某小区燃气工程经建设、设计、施工、监理等参建单位和有关验收部门评估，总体上符合国家有关施工验收规范和施工图要求，原则上竣工验收予以通过。根据上述文件，说明该小区区划范围以内的燃气管线及设施已竣工验收通过，具备开通条件。被申请人已按照上述《商品房买卖合同》的约定，履行了相应的合同义务，并无违约行为。

（2）某某小区内燃气管线已验收合格并投入使用。根据被申请人的补充证据显示，被申请人与乐清某有限公司于2013年7月25日签订《管道燃气建设合同》，约定某某小区燃气工程竣工日期：在甲方整体验收前完成。根据乐清某有限公司出具的情况说明显示，某某小区燃气工程于2015年9月30日小区整体验收前通过了专项竣工验收工作，而市政主干管网未能同步开通的主要原因系接入某某小区的燃气主干管网需与规划建设的六环路同步施工，后因六环路建设无明确时间表，经浙江某某有限公司多次申请，经报政府主管部门批准，燃气公司另行建设了一条专供天然气管道。因此造成未能及时供气系政府原因。2016年6月8日，燃气公司已同意供气, 双方均认可该日已完成供气。

2.绿地率既高于项目审批标准（31%），也高于商品房预售方案（36%）。

（1）根据乐清市测绘院出具的《绿地面积测量报告》证明，绿地面积总平数据为12400㎡，现状为15419.73㎡，红线用地面积为40000㎡，规划绿地率为31%，即绿地率=绿地面积/红线用地面积（计算公式：12400㎡/40000㎡=31%）。现状绿地率为38.55%（计算公式：15419.73㎡/40000㎡），高于预售方案标示的36%。另《绿地面积测量报告》系乐清市测绘院出具，结合《商品房买卖合同》第六条“面积确认及面积差异处理，最终以乐清市测绘院实测结果为准，按实计算”。依据约定，应当认定现状绿地率为38.55%。申请人以竣工图标明的绿地率31%为由主张绿地率不能达标，而被申请人以乐清市测绘院出具的《绿地面积测量报告》证明现状绿地率为38.55%，符合合同约定。申请人如对此数据有异议，可申请重新鉴定，但申请人没有申请重新鉴定，应承担举证不能的法律后果。因此，申请人以现状绿地率低于被申请人承诺绿地率为由要求解除合同的理由不能成立。

（2）此外，《商品房买卖合同》附件八补充协议第八条第1款约定：“出卖人在广告、楼书、项目沙盘或其他宣传材料中对项目的规划条件、用途等相关情况的介绍和表述可能同政府主管部门日后最终审批的项目条件存在一定程度的差异，买受人对此表示知晓并无异议。出卖人的楼书、资料、数据、图片、模型、所设置的样板房及该房屋所在小区或本项目的规划图、模型、沙盘等仅供参考，不作为出卖人对买受人交付房屋条件的承诺，以实际交付的商品房为准。”根据上述约定，申请人同意被申请人在宣传材料中有关内容与政府主管部门审批的项目条件不同时，以政府主管部门审批的项目条件（即绿地率31%）为准，因此，申请人以现状绿地率低于被申请人承诺绿地率为由要求解除合同的理由也不能成立。

3.涉案房屋已完成交付

《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2015年9月30日前，将商品房交付买受人使用；附件八《补充协议》第六条约定：“1.通知送达后由于买受人原因，未能按期办理交房手续，视为交接。交接后一切后果责任均由买受人自行承担，包括抗力及非抗力。出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对该类商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担。并从《入住通知书》规定的领房之日起缴纳物业管理费。2.买受人在合同约定的房屋交付之日(2015年9月30日）前2日未收到出卖人交房的书面通知，应在该2日内主动与出卖人联系，不联系的视为已收到《入住通知书》，否则产生的对买受人不良的后果由其自行承担。”2015年9月22日，被申请人在乐清日报上刊登交房公告，通知业主于2015年9月26日至2015年9月30日前往被申请人处办理交房手续。为此，依据约定，房屋已交接或视为交接。

二．申请人也不享有法定的合同解除权。

《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中不存在前两种情形，且被申请人在合同约定的履行期限内积极履行合同义务，并未迟延履行主要义务；在申请人申请仲裁前，房屋已通过整体竣工验收，房屋质量不存在重大瑕疵，合同目的已经实现。综上，法定解除合同的条件均不符合。申请人要求解除上述《商品房买卖合同》无事实及法律依据。

综上所述，被申请人与申请人签订的上述《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；被申请人在上述《商品房买卖合同》签订后，积极履行合同义务，并无存在违约情形。申请人根据上述《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十五条要求解除合同并支付违约金无事实与法律依据。请求驳回申请人的仲裁请求。

1.仲裁驳回申请人胡某某的请求。

2.本案仲裁费用20921元，由申请人胡某某负担。

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

解读：本条规定了诚信履行的原则。诚实信用原则在合同法中居特殊地位，在合同履行中，诚信履行亦构成合同履行的基本原则。合同的当事人应当依照诚信原则行使债权，履行债务。合同的约定符合诚信原则的，当事人应当严格履行合同，不得擅自变更或者解除。诚信履行原则，又导出履行的附随义务。当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外。也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

解读：按照违约行为是否完全违背缔约目的，可分为根本违约和非根本违约。完全违背缔约目的的，为根本违约。部分违背缔约目的的，为非根本违约。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

解读：当事人约定了违约金的，一方违约时，应当按照该约定支付违约金。如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

房屋作为人类社会必须的生活资料，其产生的各种社会关系和法律关系已成为人类社会各个发展阶段所关注的社会焦点。商品房是我国住房市场化改革的产物，近年来，与商品房买卖相关的纠纷在全部买卖合同纠纷中所占比例逐年增加。

本案中仲裁申请人主要以被申请人逾期开通燃气管道及缩减小区绿化率为理由要求解除合同并赔偿违约金。其依据的《合同法》是第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约任。”但实际上上述两点理由皆不能成立：其一，涉案小区的燃气管线已建设完成，被申请人已完成自己的义务，只是基于市政主干管网未开通这案外原因导致小区未能通气。再者，截至诉讼时，小区已实现通气，故法院未采纳申请人意见。其二，乐清市测绘院出具的《绿地面积测量报告》证明现状绿地率为38.55%，已高于预售方案标示的36%。《商品房买卖合同》附件八补充协议第八条第1款约定：“出卖人在广告、楼书、项目沙盘或其他宣传材料中对项目的规划条件、用途等相关情况的介绍和表述可能同政府主管部门日后最终审批的项目条件存在一定程度的差异，买受人对此表示知晓并无异议。法院对以上两点进行采信，驳回了申请人的诉求。

某商品房预售合同纠纷一案中，开发商一方就燃气管网的铺设实际已履行自己义务，因案外原因导致无法通气是不能苛责于开发商。而就小区绿化面积而言，小区业主可能对小区绿化率并不认可，但《商品房买卖合同》约定以乐清市测绘院实测结果为准，小区业主不申请重新鉴定则应承担举证不能的不利后果。综上所述，开发商与小区业主签订《商品房买卖合同》时对合同规范的较为全面，故代理律师可以就案件争议寻找评估标准，给予仲裁员评价的理据，防止模糊化的裁量空间，从而保障了委托人的合法利益。