律师代理乐某某诉管某刚、苏某伟房屋租赁合同纠纷一审诉讼案

2015年7月5日，乐某某与管某刚签订《房屋租赁合同》，由乐某某将位于青羊区清涟路27号1栋2单元4层407号房屋出租给管某刚使用，并约定管某刚需按时支付租金且不得转租他人，但管某刚未遵守合同约定私自将房屋转租并拖欠租金。2018年5月7日，乐某某通过邮寄的方式向管某刚发出《通知》，并抄送给次承租人苏某伟，《通知》载明乐某某将收回房屋并解除《房屋租赁合同》，并要求管某刚10日内腾退房屋结清所欠费用。截止乐某某起诉之日，管某刚未履行全部义务。管某刚认为转租行为系其妻所为，非管某刚进行的转租。双方发生争议，引起诉讼。

律师代理乐某某发表如下代理意见：

一、被告管某刚私自将房屋出租给苏某伟的行为是非法转租。

二、被告管某刚逾期未缴房租，按合同约定原告乐某某有权收回房屋并要求管某刚缴纳房租及水电气物管费。

三、原告乐某某与被告管某刚签订的房屋租赁合同已解除。

四、苏在伟应立即腾退房屋，并将房屋恢复原状。

一、确认原告乐某某与被告管某刚于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》已解除；

二、被告管某刚于本判决生效之日起十日内向原告乐某某腾退位于成都市青羊区清涟路27号1栋2单元4层407号房屋，并向原告乐某某交还该房屋门卡、电卡、气卡及钥匙；

三、被告管某刚于本判决生效之日起十日内向原告乐某某支付房屋租金1380元及自2018年5月8日起至管某刚实际腾退房屋之日止案每月600元为标准计算的房屋使用占用费；

四、管某刚于本判决生效之日起十日内向原告乐某某支付物业费及卫生费480.12元；

五、驳回原告乐某某的其他诉讼请求。

本院认为，乐某某与管某刚签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百ニ十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定及《房屋租赁合同》中约定了管某刚作为承租人不得对租赁房屋进行转租，否则乐某某有权收回房屋，合同履行过程中，管某刚之妻邱某霞转租案涉房屋，在转租合同中管某刚的也作为联系人之一与苏某伟沟通房屋租赁事宜，可以推定管某刚知晓转租事宜，因此，乐某某有权解除《房屋租赁合同》。乐某某于2018年5月7日向管某刚通知解除《房屋租赁合同》，该通知于2018年5月7日送达到管某刚，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，乐某某与管某刚之间的《房屋租赁合同》自乐某某通知到达管某刚时解除，故双方合同解除时间为2018年5月7日，现乐某某主张确认双方合同已经解除，本院予以确认。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，现乐某某主张管某刚騰退案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持。

关于租金的问题，庭审中管某刚认可自2018年2月28日起，未再向乐某某支付房屋租金，现乐某某主张管某刚支付自2018年2月28日起的房屋租金，基于上述分析，双方合同已于2018年5月7日解除，故对乐某某主张的2018年2月28日至2018年5月7日的租金，本院予以支持，该期间租金应为1380元（600元/月÷30天x69天）。《房屋租赁合同》解除后，管某刚应当向乐某某支付房屋使用占用费，应从2018年5月8日计算至房屋实际腾退之日止，以600元月为标准计算。

关于卫生费及物管费，乐某某提交了截止2018年6月30日物业费及代收垃圾费480．12元的缴费票据，现乐某某主张管某刚结清欠付的卫生费及物管费，本院对该部分费用予以支持。

关于佣金的问题，当事人并未在合同中约定若管某刚擅自转租，则由管某刚承担乐某某因出租房屋所承担向经纪方支付的佣金，现乐某某主张管某刚承担佣金300元的诉讼请求，无合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。

对于乐某某主张苏某伟承担相应责任问题，首先苏某伟并非合同相对方，其次，邱某霞与苏某伟之间的《房屋租赁协议》期限已经届满，庭审中管某刚也明确表示房屋系其在使用，乐某某并未提供其他证据证明苏某伟在使用案涉房屋，故苏某伟也不应就相关腾退义务承担责任。故对乐某某主张苏某伟承担责任，本院不子支持。

本案的法律关系较为简单，法律事实也比较清晰明了。唯一的争论点在于管某刚的妻子将房屋转租出去管某刚知不知情、其妻子的行为是否构成表见代理。就本案而言，在转租合同中管某刚也作为联系人之一与苏某伟沟通房屋租赁事宜，可以推定管某刚知晓转租事宜，故将房屋转租给苏某伟的行为是非法转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百ニ十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故乐某某有权解除房屋租赁合同。该房屋租赁合同自通知送达至管某刚之日解除。

房屋租赁合同纠纷是现实生活中较常见的纠纷，租房也是大家都可能会碰到的事。关于租房，一定要注意对方是否是房主、是否有房产证，转租的房屋要注意对方是否有转租权，以避免因对方没有转租权而引发纠纷。碰上纠纷时也不必慌张，留好证据，比如租房合同、房租缴费单等，尽早找律师分析对策，以保证自身的合法权益不受侵害。