律师代理张某参与李某诉张某房屋租赁合同纠纷一审、二审案

李某是四川省达州市某汽车维修公司老总，因原经营场所被国家有关部门征用，需要新选址继续经营。李某发现达州市州河边原某钢厂的生产车间有一块空地闲置，而该厂生产车间早在数年前已经出售给张某。于是李某找到张某，希望张某能按照其汽车维修的需要将原钢厂的生产车间部分场地进行打围，并按照他的要求修建经营性用房和按照他的要求进行装修，再出租给其使用。租赁合同约定，张某按照李某要求修建、装修场地和房屋，面积750平米，出租给李某用于经营汽车维修，李某承担5万元的装修费，李某每年支付租金6万元，租期6年，第7年起若续租，每年租金为7万元。合同约定，若因场地、房屋权属等瑕疵或者属于违法出租，张某退还李某剩余租期的租金，张某赔偿李某年租金50%的违约金；若该场地因国家政策需要拆迁改造等，张某赔偿李某1万元作为汽车维修公司的搬迁费。

2016年3月，张某与李某签订租赁合同及场地装修要求协议各一份，李某要求张某按照自己的要求修建住房和搭棚、围墙、下水道等供其使用。张某按照约定进行了修建，并如期交付李某使用。2018年4月，因政府实施旧城改造等，决定对张某所购买的原某钢厂生产车间的全部房屋和设备设施等进行征收，并达成了征收补偿协议，对张某补偿了近100万元。因为政府征收行为，李某的汽车维修公司则无法在此继续经营，再次面临搬迁的问题。于是，李某找到张某协商，要求张某赔偿各种损失36万元。张某认为这是政府行为，按照约定只能赔偿李某1万元的搬迁费，退回剩余租期的租金，按照6年租期退回其支付的5万装修费的剩余价值，其余免谈。为此，双方产生争议，李某诉至法院要求张某返还租金、装修损失、拆迁补偿、其他损失等36万元。在案件审理中，李某提出政府对张某的拆迁补偿实际上是对他提供营业执照及所装修的面积实际投入及停产停业的补偿，要求人民法院判决张某获得补偿的大部分属于李某所有。

四川高扬律师事务所接受张某的委托，指派张洪律师代理张某应诉。张洪律师查阅案卷材料，听取了当事人张某的陈述，经了解得知2001年张某购买原某钢厂生产车间后将该车间的钢材拆除变卖后，其余厂房经过维修后对外出租，且其至今一直居住在此。李某主动找到张某要求将已经废弃的生产车间部分场地按照其要求重新修建、装修供其经营汽车维修业务。而且，经了解得知原某钢厂的生产车间是临时建筑，建设时没有办理任何规划许可，没有取得任何建设许可，从头到尾都是违法建筑。张某按照李某要求建设时也是没有办理规划许可证和建设施工许可证的，仍然属于违法建筑。

张洪律师根据案件事实和相关证据。代理张某发表如下代理意见：

张某购买原某钢厂的生产车间后按照李某要求修建房屋等租出给李某经营汽车维修业务，其装修和设计等都是按照李某的指示进行，李某明知该地是废旧生产车间，且属于旧城改造区域，而要求张某修建后出租给其使用，张某没有隐瞒任何事实，也没有向规划部门申请规划许可，直接按照李某要求进行建设并出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，李某租赁张某修建的房屋进行汽车维修，该房屋没有取得建设工程规划许可证，且实际上也根本无法取得，因此双方签订的租赁合同应当无效。

同时，该司法解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，李某应当按照合同约定支付房屋占有使用费，对于未使用期间的费用张某应当返还，但要根据李某实际使用的时间据实结算，李某主张返还全部租金的诉讼主张不应得到支持。

另外，李某提出的拆迁补偿款大部分属于李某所有的问题，因我国拆迁补偿安置条例已经废止，现行有效的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”，征收补偿的主体应当是产权人而非承租人，李某不是拆迁安置补偿协议的相对人，不能依据该拆迁补偿协议主张相关费用。

一审判决：

一、 被告张某在本判决生效后十日内给付原告李某装修款损失费5000元及撒迁损失费1000元；

二、 驳回原告李某的其他诉讼请求

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6700元，减半计取3350元，由原告李某负担2792元，被告张某负担58元。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6700元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

一审判决书：四川省达州市达川区人民法院（2018）川1703民初2297号《民事判决书》

二审判决书：四川省达州市中级人民法院（2018）川17民终1427号《民事判决书》

本案是一起典型的出租违规建筑房屋的租赁合同纠纷，李某希望租用的场地本是城镇规划区域废弃的生产车间，为了经营汽车维修业务，他要求张某按照其设计进行房屋、场地、道路的修建和装修，供其经营使用。该区域属于城镇规划范围且属于旧城改造范围，李某是明知的，还要求张某进行修建、装修出租给自己，李某具有过错。因该建筑未取得建设工程规划许可证，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定该租赁合同是无效的，这个无效的后果只能由李某自己承担。

关于租金返还的问题。李某在二审中提出，既然一审法院认定租赁合同无效，那么张某就应当全额返还其已经交纳的三年租金18万元。对于李某的这个主张，是不是租赁合同无效了，出租方就应当全额返还租金呢？当然不是的。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有明确的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。也就是说，虽然租赁合同无效，但是承租人占有、使用了出租人的房屋和场地，出租人有权要求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，不是说只要租赁合同无效了，承租人就应该返还租金。

关于合同无效的违约金的问题。在二审中，李某提出张某应当承担违约金。违约金的适用前提应当是合同合法有效，因为合同无效就没有约束力，没有约束力就无法拘束合同当事人对合同约定的违反，因此在合同无效的情形下，违约金条款是不能适用的。再说，本案中张某实际上没有违反约定的行为，就算合同有效也不应该承担违约金，更何况是合同无效呢。

关于拆迁补偿款的归属问题。由于国务院拆迁安置补偿条例已经废止，现行有效的是国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例第二条明确规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”。因此，承租人等非房屋的所有人不再是拆迁安置补偿的对象，征收补偿的主体应当是产权人而非承租人，李某不是拆迁安置补偿协议的相对人，不能依据该拆迁补偿协议主张相关费用。

通过本案，我们可知城镇房屋租赁合同的承租人，租赁房屋时应当要对房屋的建设许可等建筑物的合法性进行必要的审查，看看该租赁物是否已经取得了产权登记。如果没有取得产权登记，则需要了解该建筑是否取得了建设工程规划许可证以及是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设，否则我们承租的房屋就可能被认定为无效，其合法权益就很难获得法律保护。作为出租方，在出租未取得建设工程规划许可证以及未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋时，一定要明确的告知承租人，最好是书面告知，其后果要让承租人自己承担。