律师代理唐某新诉肖某飞公证委托签订房屋买卖合同无效案

2017年4月25日，以唐某新、申某章为委托人，以曹奕、刘宇、肖某飞、孙某彬为被委托人，在北京市方正公证处办理了公证《委托书》。

公证《委托书》主要内容为：委托人唐某新、申某章系夫妻关系，唐某新是位于北京市丰台区XX3号院1号楼1006（以下简称涉案房屋）的房屋所有权人，因委托人事务繁忙，故委托曹奕、刘宇、肖某飞、孙某彬为其代理人，全权代表其办理如下事项：

1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房地产是否发生司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；

2、在符合依法出售的前提下，代为办理房屋、土地核验、代为办理此房地产的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为确定房屋价格、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房地产权转移、过户的相关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的交税、退税等税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及办理提款手续；

3、代为办理房地产交易中涉及的银行资金托管、资金监管与资金解冻等相关手续并签署相关文件；代为办理房地产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件，且代收全部房款并签署相关文件；

4、代为办理房屋所有权证、国有土地使用证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证、国有土地使用证。

受托人在上述委托范围内进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，委托人承担由此产生的一切法律后果，受托人可多次重复使用本委托书，受托人任意一人均可独立完成上述事项。委托期限为自委托之日起两年止。

2017年4月25日同日，张某通过银行转账给唐某新3025600元。2017年5月31日，抵押人唐某新与抵押权人张某签订《主债权及不动产抵押合同》，合同显示，主债权为310万元，债务履行期限1个月，抵押不动产为涉案房屋，担保范围为本金及利息，债务人为唐某新。2017年4月25日同日，唐某新将1006号房抵押给张某并在房管部门办理了抵押登记手续。

2017年8月23日，肖某飞代唐某新与陈某在北京市丰台区不动产登记中心签署了编号为CWXX号《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定唐某新将北京市丰台区XX3号院1号楼10层1006号房屋出售给陈某，房屋建筑面积99.36平方米，成交价格为248万元，房屋出售单价为每平米2.49万。鉴于房屋已经设定抵押，抵押权人为张某，出卖人于2017年8月24日前办理抵押注销手续。同日，张某注销了涉案房屋的抵押登记。2017年8月25日，陈某取得涉案房屋的不动产权证书。现涉案房屋由陈某占用。

唐某新认为自己的房屋售价明显过低，主张肖某飞代替唐某新与陈某在北京市丰台区不动产登记中心签署的编号为CWXX号《存量房屋买卖合同》无效，向法院提起诉讼。

一审庭审中，唐某新认为房屋交易价格明显过低，并就此提交房屋价格网络打印材料。陈某认为该证据真实性无法核实。一审法院通过查询我爱我家公司、链家公司等中介机构的网络平台，显示涉案房屋所在的首座绿洲小区房屋报价在每平米5.4万至6.7万元之间。

陈某为证明其交易的合理性，向法院提交如下证据：

1、由唐某新、陈某、肖某飞签字，唐某新按手印，唐某新、申国章骑缝签字、按手印的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定唐某新将涉案房屋出售给陈某，房屋价格370万元，网签当日直接支付唐某新定金5万元，过户当日付清余款365万元，过户当日将房屋交付，自签订合同之日起30日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同中未显示签署时间，且对于逾期付款、逾期交房、逾期过户、解除合同等违约责任均未约定。

2、收条2张，其中一张收条写明：“今收到陈某交来北京市丰台区XX3号院1号楼1006，京房权证丰私第XXXX号房款305万元，大写：叁佰零伍万元整。收款人：肖某飞，2017.7.24”；另一张收条写明：“今收到陈某购买唐某新名下房产位于丰台区XX3号院1号楼1006，房权证号：京房权证丰私第XXXX号的购房款定金，现金大写人民币伍万元整，小写：50000元。收款人：肖某飞，日期：2017.8.23”。

3、借记卡账户历史明细清单1张，显示陈某账户在2017年8月14日的交易记录为从纪某涛账户入账100万元，从纪某涛账户入账50万元，向肖某飞账户转款150万元，从纪某涛账户入账100万元，从纪某涛账户入账55万元，向肖某飞账户转款155万元。

唐某新代理律师发表如下代理意见：

从陈某提供的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）形式看，该合同不仅有唐某新的签字手印，有唐某新、申国章的骑缝签字、手印，同时还有肖某飞的作为代理人的签字，正常情况下，买卖双方地位平等，不应该出现一方按手印、骑缝签字，而另一方不需要按手印、骑缝签字的情况。此外如当事人本人到场，一般不会要求代理人再进行签字，且考虑到该合同并未载明签署时间、未约定相关违约责任等情况，有理由认定该合同系唐某新、申国章事先签署空白合同，由肖某飞持该合同与陈某再签署形成。

从肖某飞代唐某新与陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）的内容看：

首先，通常房屋买卖合同中定金的支付时间一般为签订合同当日或签约后3日之内，而该合同约定的定金支付时间为网签之日；

其次，虽然本案并未进行鉴定，但从房价走势和我爱我家公司、链家公司等中介网站显示的内容看，涉案房屋的市场价值应在560万元以上，而该合同显示房屋交易价格仅为370万元，该价格远低于正常的市场价格；

再次，正常的房屋买卖交易一般会约定双方的违约责任，而该合同对于逾期付款、逾期交房、逾期过户、解除合同等违约责任均未约定；

最后，正常的房屋买卖交易会载明合同签署时间，以便合同履行，但该合同在约定了签约30日过户的情况下，却没有载明签约的时间。

综合上述情况，肖某飞代唐某新与陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》存在多处不合常理之处，且其内容严重损害了唐某新的合法权益。

从肖某飞代唐某新履行与陈某签订《北京市存量房屋买卖合同》的情况看，肖某飞所写收条内容存在矛盾，且在未收到合同约定房款的情况下将房屋过户给了陈某，其行为亦存在多处不合理，且该行为实质损害了委托人唐某新的合法权益。

纵观肖某飞作为唐某新的代理人在与陈某签署、履行《北京市存量房屋买卖合同》过程中，均存在多处不合常理之处，且其行为严重损害了唐某新的合法权益，有理由相信肖某飞存在与陈某恶意串通、损害唐某新权益的情况，故肖某飞所实施代为签约、履行等行为应属无效。

关于唐某新出具授权委托书是否是其真实的意思表示问题。有效的民事法律行为必须意思表示真实，否则为无效民事行为。唐某新系涉案房屋的产权人，其向张某借款，并向肖某飞出具出售涉案房屋的授权委托书，授权肖某飞出售涉案房屋，实际上是一种担保张某债权得以实现的行为，唐某新出具委托书的真实意思是为了实现借款的目的，而非出售涉案房屋的目的，从唐某新持续向张某账户偿还借款的情形也可印证。另，张某利用唐某新急需得到借款，使得唐某新被迫迎合其意愿，不得已向肖某飞出具出售涉案房屋的公证授权委托书，难以认定系出于唐某新本人的真实意愿。

因此，唐某新出具委托书，授权肖某飞签订房屋买卖合同、收取房款、办理产权过户手续及解除房屋抵押等权利，此民事行为因欠缺意思表示真实的一般有效要件，应为无效民事行为。

肖某飞代唐某新与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》应确认为无效。

根据唐某新的诉请，一审法院判决涉案房屋所有权转移登记回唐某新名下并予以交付，并无不当。

北京市第二中级人民法院（2018）京02民终3036号。

有效的民事法律行为必须意思表示真实，否则为无效的法律行为。

本案的难点在于证明唐某新没有卖房的意思表示，而公证的可以出售房屋的受托人肖某飞和张某不到庭，买房人陈某的代理人又百般否认是虚假交易，其称自己的真实交易，又和唐某新的公证委托人签署了房屋买卖合同，并交付款项给肖某飞。

真实的交易是应有诸般细节存在的，例如，合同履约期限，交易商谈细节，看房环节，付款批次和周期，违约金条款，户口迁出条款，卖房的原因，房屋中介的介入等等。而债权人未与借款人本人协商即解押认可债务已经还清，也不符合常理，明明唐某新一期利息都没有违约按时交付，唐某新是没有理由要卖房还钱的。如果需要卖房，唐某新本人也是可以自己按市场价出售的，而不会低于市场价一两百万出售房屋，这不符合常理。所以，法院判决无效是正确的，维护了弱势群体的合法权益和公平公正的社会秩序。

老百姓在签订合同和文件时，一定要认真审核合同和文件的内容，不要留给别有用心的人机会，即便是在公证处或银行这样的以为安全的场所。

如果发现出问题了，一定要及时采用正确的法律手段，比如本案，正是及时起诉，保全相关房产，对最后的胜诉起了重要作用，最终避免了自身利益损失。