律师代理刘某乙、刘某丙、刘某丁等三人参与刘某甲诉其房屋所有权确认案

贾某与刘某系夫妻关系，二人育有子女四人，即刘某甲、刘某乙、刘某丙、刘某丁。刘某于1988年10月24日去世，贾某于2015年2月22日去世。贾某名下有一套三居室，现刘某甲以原告身份将刘某乙、刘某丙、刘某丁告到法院，主张他自己对房屋具有相应的所有权。刘某乙、刘某丙、刘某丁委托律师参与了本案的诉讼。

案情背景：1994年5月9日，拆迁人与被拆迁人贾某签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，该协议右上方有文字书写内容，并经北京市宣武区广外住宅合作社拆迁部盖章确认：“知青返城，贾某之子刘某甲三口返城，由东一区XXX调入东一区XXX,3居。”即因刘某甲返城贾某本来分得的两居室调整为三居室。被拆迁房屋系贾某承租的公房。

2000年10月17日，贾某申请购买回迁安置房屋，当日即被批准，并签订了《购房房屋合同书》，主要内容为：房价按建筑面积计算，每平方米成本价为1485元，按乙方（贾某）夫妻双方工龄优惠后的房价为每平方米731.4元，乙方同意按甲方优惠后的售价购买马连道中里二区小区X号楼X门X号（即马连道东一区XXX）壹层三居室楼房一套，建筑面积暂定71.21平方米，预付房款52083元。购房的同时，按规定应交纳公共设施维修费，标准为每平方米52元，甲、乙双方各负担一半，乙方应交每平方米26元，计1851.46元。在合同签订之日将购房款及公共设施维修费一次付清。

2001年3月12日，马连道中里二区小区X号楼XXX号房屋登记在贾某名下，该房屋一直由贾某和刘某甲一家三口共同居住，刘某甲与其女儿刘某戊的户籍落在该房屋中。

2006年8月18日，贾某签字并捺印确认的由刘某甲代为书写的《买房经过》，其内容为：“马连道中里X区X号楼X门X号房是危改分房，当时是我一间、芳儿一间，生子回来后，又要了一间，共三间房（即三居）。2000年，生子买下这房子，用我和刘某工龄冲去一部分钱，其余部分都是生子用支票10000元，现金43000元交（补）齐，才买下房子。户主写的是我的名字（因我是住房合作社社员），因用我和刘某工龄款所以房产所有人写的我名字。此证实。”

2016年8月20日，贾某甲提供书面证言：“我叫贾某甲，是贾某的亲妹妹，身体健康，精神也很好。贾某名下宣武区马连道中里二区X号楼X单元X室房产一套为刘某甲出钱购买。刘某甲从单位借了一万元，跟刘某甲小舅子借了二万元，其余部分是刘某甲的积蓄。用贾某的工龄抵了一部分。我在贾某贾家居住时，曾多次听贾某说，房子钱是刘某甲出的，等她百年了，房子归刘某甲所有。给她大儿子留个窝。生子是贾某大儿子刘某甲的小名。”

三位被告的代理律师发表了如下代理意见： 

一、房屋应当由贾某所有，原告刘某甲的出资应当以债权纠纷进行处理

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定，“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”

就目前原告提供的证据不能证明贾某认同诉争房屋同原告刘某甲共享以及双方之间有借名买房的协议约定。根据贾某所留遗嘱明确表述所有权为其本人，无其他共有人。故不能认定原告刘某甲享有诉争房屋所有权的份额。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十二条规定，“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”

虽然该条规定不能直接适用本案，但其立法精神及保护的法律关系是完全可以参考的。本案所涉房屋也是房改房，原告刘某甲主张用夫妻共同财产购买，产权登记在母亲贾某名下，情形同上述第十二条的规定是一致的。故此种情形下，房屋应认定为其母亲贾某所有，对于原告刘某甲的出资，应当以债权纠纷进行处理。

二、原告刘某甲作为拆迁安置人口亦无权利主张产权份额

安置人口和被拆迁人对安置房屋的产权享有是有区别的，原告刘某甲作为安置人口，并不能据此主张其对案涉房屋享有份额。

驳回原告刘某甲的诉讼请求。

(2016)京0102民初22894号

法院经审理认为：

一、涉案房屋系以贾某的名义与卖方北京市宣武区广外住宅合作社签订了《购买房屋合同书》，且《个人购房申请书》《出售公有住房职工工龄调查表》《拆迁户收支折抵清单》均显示出房屋购买人是贾某。在贾某在世时，该房屋已取得房屋所有权证，所有权人登记为贾某。现原告刘某甲未向本院提供充足证据证明不动产登记机构在颁发诉争房屋所有权证和登记不动产时，确有错误存在。因此，贾某在世时，购买并取得了涉案房屋的所有权是不争事实。

二、原告主张购买涉案房屋的房款系由其出资，并为此向本院提交了其向单位还款的收据、购房款和公共维修基金的收据以及《买方经过》。且证人贾某甲、梁某提供书面证言并到庭作证分别印证了原告出资和借款的事实。现被告刘某丙、刘某丁认可涉案房屋由原告出资，虽然被告刘某乙不认可由原告出资，但其未提供充足证据予以证明其相应主张，故本院对涉案房屋系由原告刘某甲出资的事实予以确认。但原告出资的行为亦不能作为认定享有房屋所有权的依据，其出资应当认定为债权。

三、原告主张《买房经过》的内容说明涉案房屋由原告借母亲贾某名义出资购买，其享有涉案房屋相应的所有权。就上述事实原告提供了贾某甲的证人证言予以证明，并且贾某甲亦到庭予以作证。但是《买房经过》的内容仅反映了涉案房屋的来源、购买出资和权属登记情况，未直接反映出原告与贾某约定借名买房的事实，亦未体现出涉案房屋产权归属原告。

另外，贾某甲的书面证言和到庭陈述的内容仅能反映出涉案房屋由刘某甲出资购买。其书面证言中“等她百年之后，房子归刘某甲所有”的内容反映出涉案房屋系贾某遗产的意思与其出庭陈述房屋归刘某甲所有反映出涉案房屋系刘某甲所有的意思相互矛盾。庭审中，原告向贾某甲进行提问：“听姐姐说房屋留给谁？”，贾某甲回答：“留给生子。”这体现出原告刘某甲与贾某甲均认可涉案房屋系贾某遗产，无法反映出刘某甲享有涉案房屋所有权。故本院对贾某甲的证人证言中关于涉案房屋权属问题的陈述不予采信。

四、原告陈述的其系被拆迁房屋的被安置人、涉案房屋因其知青返城调换三居室、户籍登记情况、售房合同和购房款及公共维修基金收据由其持有等理由，均不能作为认定其享有房屋所有权的依据。

本案争议焦点在于房屋登记产权人与实际出资人不一致的情况下，如何认定房屋产权人。

法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，在原告没有充分证据能够证明房屋产权归属自己所有的情况下，房屋产权人以登记为准。

但原告有充分证据证明自己对房屋有实际出资的情形下，其合法权益亦应得到保护，故对于其出资应认定为债权予以处理，以此维护房屋出资人的合法权益。

在我国，判断不动产的权属，原则上以登记为准。房屋的产权登记，对外有公示公告的效力，有着维护交易安全和市场秩序的重要作用，不宜轻易否认。

故对于此类案件，通常的裁判思路是：房屋属于登记产权人，若实际出资人能够证明自己对房屋的出资，则这部分出资被认定为债权，由登记产权人将相应款项返还给实际出资人。

表面上看，这对实际出资人有些许不公平，但从宏观角度出发，实际出资人为了钻政策的空子或者获取某种其不具备资格的利益而故意将房子登记在他人名下，那么相应的风险和不利后果也应由其承受，否则相关规定便失去了实质意义，市场交易中也会因为登记产权人的不确定性而失去公信力，使得正常的交易秩序难以维系。

故在生活实践中应尽可能避免借他人名义买房，如果真的决定借名买房，必须保存好出资证据，出资人与登记产权人以及相关人应签订书面协议，写清楚出资情况和产权归属。当然，无论怎样预防，风险都是存在的，因此还是建议不要借他人名义买房。