律师代理某餐饮公司与某国土局土地出让合同纠纷案

2011年4月26日，西藏自治区某市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组召开会议，确定出让位于该市东方路以西、团结路以南面积为27926平方米的土地，土地性质为商业用地，出让年限40年。2013年8月26日，该市国土资源局（以下简称国土局）发布了《国有建设用地使用权挂牌出让合同》，对位于该市东方路以西，团结路以南面积为27926平方米的商业用地进行挂牌公告。2013年9月4日，该市某餐饮连锁有限责任公司（以下简称餐饮公司）向国土局提交了《竞买申请书》和《竞买报价单》，以4989万元的价格参与该宗地块的竞买，后成为了该宗土地的竞得人。同年9月16日，国土局向餐饮公司下发了《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，通知其竞买成功并要求于2013年10月30日前与国土局签订出让合同。2013年10月30日，餐饮公司与国土局签订了出让合同。合同约定“合同出让的某市东方路以西、团结路以南，原为某市住建局的划拨土地，面积27926平米宗地的用途为商业用地；国有建设用地使用权出让价款为人民币4989万元，定金为人民币1000万元；本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延1‰向出让人缴纳违约金。”合同签订后，餐饮公司承诺其竞买的该宗土地投资额度不低于总投资25%，并于2014年3月30日开工建设，于2016年3月29日之前竣工。但是餐饮公司除了于2013年9月9日缴纳定金1000万元外，未按照合同约定支付土地出让金3989万元。2015年9月，该市城乡规划局重新核定该宗土地性质为居住用地。2015年11月11日，餐饮公司与国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，协议约定将原合同中的宗地性质变更为居住用地，出让年限为70年，自原《出让合同》签订之日计算，不涉及补交出让金事宜。该变更协议签订后，国土局多次通知餐饮公司催缴并支付剩余出让金3989万元（1000万元保证金抵作土地出让金），餐饮公司于2015年12月30日、31日才缴纳了剩余的土地出让金。2016年10月19日，餐饮公司与国土局签订了《协议书》，协议约定餐饮公司在签订协议之日起三个月内将未按期支付国有建设用地使用权出让金3989万元价款，应缴纳的违约金30356290元向国土局缴纳。如不能及时缴纳违约金，国土局有权解除《出让合同》，追究餐饮公司的违约责任，并列入不诚信企业黑名单。

协议签订后，国土局按协议书约定为餐饮公司办理《国有土地使用权证》并交付复印件以便餐饮公司办理项目规划手续等证照。但是餐饮公司并未按照约定期限缴纳违约金，履行期限届满后将国土局诉至法院，其诉讼请求有三项：1、请求人民法院撤销双方于2016年10月19日签订的关于土地出让金违约金的协议书；2、请求人民法院依法调减约定的违约金30356290元的数额，并依法确认应当支付的违约金为11967000元；3、请求人民法院判令国土局承担本案的全部诉讼费用。

国土局提起反诉，其诉讼请求有三项：1、请求人民法院判令餐饮公司支付违约金30356290元；2、请求判令餐饮公司承担本案的律师费；3、请求餐饮公司承担反诉的全部诉讼费用。

律师代理国土局发表如下代理意见：

一、原告主张撤销《协议书》的诉请不能成立。

原告以《协议书》的签订显失公平，并援引《民通意见》第72条的规定，以被告利用优势而其没有经验并且不了解我国法律及司法解释关于违约金的规定为由要求撤销《协议书》的理由不能成立。

1、《协议书》是对双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称出让合同）的补充约定。其所有内容是建立在原《出让合同》的基础上，并结合原告的违约行为所做的补充约定，是在平等协商的基础上签订的。国土局作为国有建设用地使用权出让法律关系中的出让方，是基于法律所赋予的职能，履行依法赋予的职能不应认定为利用优势地位。如果这种说法成立，那么所有的《国有建设用地使用权出让合同》都有可能面临被撤销的可能。代理人认为是否显失公平的实质是要看双方的权利义务是否违反公平、等价有偿的原则。而本案中双方的权利义务完全对等，根据双方的履约情况约定了对等或一致的责任承担方式。在原告先行违约情况下，被告甚至放弃了更为严重的追究原告违约责任的手段，一再妥协于让步，最大化了原告的利益。因此不论是《协议书》还是《出让合同》都不存在违反公平和等价有偿的原则而显失公平。

2、原告以其没有经验、不了解我国司法解释和违约金的规定为由主张《协议书》显失公平无事实和法律依据。首先经验在本《协议书》的签订上没有任何价值，因为《协议书》最主要的内容是对违约金的确定及支付所做的约定，而违约金如何计算是《出让合同》中早就约定好的内容。其次，该违约金是依照法律的规定确定的，更何况原告代理人也明确提到原告对违约金的法律规定早已掌握和了解。那么原告所谓的“没有经验”的理由不仅和自己的相陈述矛盾，而且该所谓的“没有经验”并没有导致违反公平等价有偿的原则。因此，基于上述理由原告主张《协议书》显失公平要求撤销的诉请不能成立。

第二、原《出让合同》约定的违约金合法适当不应调整。

1、《出让合同》约定了具体的违约金的计算方式即按照未支付出让金的1‰按日计算，而未明确约定具体的违约金数额。庭审中原告方也明确指出其对违约金的计算标准不持异议，而只是认为数额过分高。原告提出的诉请及理由本身前后矛盾，让人无所适从。

2、不论是《出让合同》约定的违约金计算标准，还是《协议书》明确的违约金数额，都是依据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）34条的规定进行约定并计算出来的。而且根据该通知的规定，出让金及违约金都是需要全额纳入国库，并且不得擅自减免、截留、挤占、挪用。因此该违约金的约定是依据行政法规所确定的，并不存在约定过高的问题。

3、原告主张违约金过分高于造成的损失要求调整为未履行部分的30%。然而作为该主张的提出方并没有提出任何证据证明其违反约定造成的损失的是多少。根据《民事证据规则》第2条的明确规定，谁主张谁举证否则要承担不利的后果。本案中损失为多少的证明责任在原告方。本案不存在《证据规则》第七条（“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”）规定的举证责任无法确定的情形或倒置的情形，因此作为主张的提出方原告在本案中并没有完成其认为的“违约金过分高于损失的”证明责任，更没法证明按照违约金占未履行合同价款总额的比例来计算损失的依据，因此其以高于损失要求降低违约金的理由明显不能成立。

第三、没有证据证明本案本诉被告曾事先承诺同意改变土地性质，且改变规划性质并非是国土局的职责。

原告不论在起诉书中还是在案件审理过程中一再指出其投标该宗土地是以被告事先承诺可以改变土地用途为前提，从而为其一再不履行交付出让金的义务寻找托辞。根据在案证据可以显示，涉案土地经过严格的程序确定最初“招牌挂”的性质即为“商业用地”，而原告在其提交的申请中也明确了其按《出让合同》的约定投入建设的承诺及因其自身原因在竞得该宗土地后才提出要求改变土地用途的事实。因此其将不履行合同义务的责任推至被告的做法有违诚实信用的基本原则。

第四、原告的起诉属于恶意诉讼，应当承担被告的律师费。

时至今日，原告签订《出让合同》后的一系列行为即：经多次催告不履行合同义务；改变土地用途的目的实现后签订《协议书》取得《国有土地使用证》；办理相关规划手续进行房地产项目的开发、销售；诉诸法律要求撤销协议调整违约金的做法是精心策划的，即通过恶意的诉讼来实现其少缴纳或拖延缴纳法定违约金，同时利用诉讼的时间继续占有该笔资金，以获得高额回报。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定对于被告因此案支出的律师费应当由原告承担。

综上，代理人认为原告的诉请缺乏事实和法律依据恳请法庭依法予以全部驳回，并在确认《协议书》合法有效的前提下判令原告全额支付违约金30356290元，并判令承担本案诉讼费和律师费，以维护当事人的合法权益，维护社会公平正义。

一审法院驳回了餐饮公司的全部诉讼请求，支持了国土局的请求支付违约金30356290元的反诉请求，驳回了由餐饮公司承担律师费的诉讼请求。

餐饮公司不服一审判决，向西藏自治区高级人民提起上诉，二审法院作出了（2017）藏民终34号民事判决书，判决内容如下：1、维持某市中级人民法院（2017）藏01民初16号民事判决的第二项和第三项；2、撤销某市中级人民法院（2017）藏01民初16号民事判决的第一项，即由餐饮公司于判决生效生效之日起30日内支付逾期土地出让金的违约金30356290元；3、餐饮公司向市国土局给付逾期支付土地出让款违约金11，967，000元；四、驳回餐饮公司公司的其他上诉请求。

国土局不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院决定再审，并公开开庭审理后作出了（2018）最高法民再303号民事判决书，判决撤销西藏自治区高级人民法院的民事判决，并判令餐饮公司在判决书生效之日起30日内向国土局支付逾期支付出让金的违约金30356290元。

一审法院归纳的本案的争议焦点为：1、原被告签订的关于土地出让金违约金《协议书》是否应予撤销；2、原告餐饮公司在合同履行过程中是否存在违约，应否承担违约责任；3、关于违约金的总额是否过高，应否予以调减；4、国土局的律师费是否应由餐饮公司负担。对上述焦点一审法院分析如下：

原被告双方签订的土地出让合同及《协议书》系双方当事人在平等、自愿、协商一致前提下达成，系双方真实意思表示，且未违反国家法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同当事人应严格按照约定履行合同义务。结合土地作为稀缺资源，其地价升值及诉争土地获得收益、预期利益等基本事实，本院认为双方所签订的土地《出让合同》及《协议书》约定的逾期支付土地违约金的违约金条款，并不违反公平原则。因此，餐饮公司以其不了解法律和司法解释关于违约金规定情况下轻率签订，且显失公平为由请求撤销《协议书》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

在庭审中依据原告餐饮公司《出让合同》及《协议书》、被告国土局提交的收据、票据可以证实，原告餐饮公司应在2013年11月30日前一次性向被告国土局支付土地出让金3898万元，但是餐饮公司逾期于2015年12月30日向被告国土局支付。后双方对逾期支付土地出让金的违约金于2016年10月19日签订《协议书》，协议书明确约定应缴纳的具体数额及缴纳期限。餐饮公司未按约定时间支付土地出让金及违约金，应当承担违约责任。国土局反诉要求餐饮公司履行给付违约金30356290元，于法有据，符合双方约定，本院予以支持。

庭审中原告餐饮公司明确表示其对违约金的标准不持异议，故本院对双方约定的违约金标准即每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金予以确认。且该违约金标准约定也符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》精神。在此情况下，被告国土局按双方约定的上述标准计算违约金数额符合双方约定，之所以产生高达30356290元违约金是因为原告拖欠时间过长所致，原告餐饮公司应对自己的严重违约行为承担相应的法律后果。按照公平原则和诚实信用原则，本着对守约方的保护和维护土地交易中土地出让金应及时足额缴纳的正确导向，对1‰的违约金本院不予调减。

我国不存在律师强制代理制度，故被告国土局为本案支出的律师费并非原告餐饮公司违约行为必然产生的费用，而是被告国土局享受律师代理服务应支付的对价，在无合同约定由原告餐饮公司承担的情况下，被告国土局应自行承担，故国土局的该项诉讼请求本院不予支持。

二审法院归纳了两个争议焦点，并分析如下：

一、关于《协议书》的效力问题。从双方签订的《出让合同》内容来看，《某市国土局国有建设用地使用权挂牌出让公告》构成出让合同组成部分，公告中非常明确载明了土地性质为商业用地，某市餐饮连锁有限责任公司在竞买前应予充分注意并据此慎重确定是否参与竞买，从其向某市国土局提交的《竞买报价单》中也清楚地表明了对挂牌出让宗地现状无异议。而本案《协议书》系双方在原有《出让合同》、《变更协议》的基础上形成的，协议本身合法有效。因此，某市餐饮连锁有限责任公司以土地性质存在瑕疵以及签订《协议书》违背其真实意思表示作为违反合同义务的上诉理由不成立，应当承担相应的违约责任。

二、关于应否对约定的违约金进行调整的问题。

1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”等规定的立法目的来看，违约金的认定并不以当事人的约定是否真实为前提，而是以“实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素”来考量的；

2、具体本案而言，双方通过签订《出让合同》及《协议书》来约定违约责任，但某市国土局的实际损失和某市餐饮连锁有限责任公司能够预见到的、因其违约而给某市国土局造成的预期利益损失的范围是同期贷款利率；

3、从实际履行情况来看，某市餐饮连锁有限责任公司在余款支付期限届满后曾向某市国土局申请变更土地性质和延期付款，事实上案涉土地性质事后也进行了变更。因此，在有证据显示某市餐饮连锁有限责任公司一直协商土地性质变更（包括延期付款）事宜，并对此寄予一定期待的情况下，认定某市餐饮连锁有限责任公司存在恶意违约则证据不足；

4、双方于2013年签订《出让合同》时土地性质为商业用地，但时隔两年后2015年签订的《变更协议》将土地性质变更为居住用地，年限也从40年变更为70年，属于对原合同标的的实质性变动；5、《协议书》是在某市餐饮连锁有限责任公司于2015年的12月30日、12月31日足额缴纳了剩余宗地出让金3989万元之后签订的，且注明“在签订合同后，市国土局为某市餐饮连锁有限责任公司办理《国有土地使用证》”，其深层意思是不签这个《协议书》，则某市餐饮连锁有限责任公司难以取得《国有土地使用证》。在此，某市国土局虽然是签订协议的平等民事主体之相对一方，但作为是否办理《国有土地使用证》有决定权的机构，其优势地位亦显而易见。

综合以上情节，并结合本案实际履行情况、当事人过错程度，认定每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金明显过高，二审法院根据公平原则予以调整。经核算，未付款3989万元自2013年11月30日至2015年12月30日止的贷款利率为2193950元，但某市餐饮连锁有限责任公司自认其应当向某市国土局承担并支付未适当履行出让金价款30%的违约金数额为11967000元，该款足以弥补某市国土局的损失，二审法院按此予以确认；6、至于国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条以及财政部、国土资源部、中国人民银行《关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》第三十四条的相关规定，系政府从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据。因此该规定不影响二审法院根据本案具体情况作出的上述认定。一审法院对此认定有误，二审法院予以纠正。

最高人民法院再审认为，虽然2011年5月3日某市人民政府《关于调整市住建局建设用地性质的批复》同意某市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组将出让的案涉宗地性质调整为商住用地，但2013年8月26日某市国土局发布《国有建设用地使用权挂牌出让合同》对案涉宗地“挂牌公告”时，已明确土地性质为商业用地。某市餐饮连锁有限责任公司参与竞买拍得该宗土地后，与某市国土局签订的《出让合同》第五条也载明：“本合同项下出让宗地的用途为商业用地”。故某市人民政府的批复虽然可能令竞买人对土地性质调整为商住用地产生一定的期待，但该批复系政府内部批复，对2013年挂牌出让时已在公告和出让合同中明确土地性质为商业用地，没有直接影响。某市餐饮连锁有限责任公司参与竞拍并与某市国土局签订《出让合同》，应对土地性质有清楚的认识。其一审起诉时主张系基于某市国土局承诺出让的土地用途可以由原来的商业用地变更为商住用地所以参与了该宗土地的竞买，但并无证据证明某市国土局作出过上述承诺。

某市国土局未在《出让合同》签订后将土地性质由商业用地变更为商住用地，不是某市餐饮连锁有限责任公司拒不依照《出让合同》的约定支付剩余土地出让金的理由。《出让合同》第十八条约定，“受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第二项规定办理；”（二）依法办理改变土地用途批准手续，签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同，由受让人按照批准改变时新土地用途下建设用地使用权评估市场价格与原土地用途下建设用地使用权评估市场价格的差额补缴国有建设用地使用权出让价款，办理土地变更登记。”2015年9月，某市城乡规划局重新核定该宗用地性质为居住用地，系基于某市餐饮连锁有限责任公司的申请，某市餐饮连锁有限责任公司后于2015年11月与某市国土局签订《变更协议》将宗地性质变更为居住用地，出让年限为70年，不涉及补交出让金事宜，也是基于某市餐饮连锁有限责任公司的请求。某市餐饮连锁有限责任公司既未按照《出让合同》第十八条的约定评估并补缴出让价款差额，也当然不能以在后宗地性质实际变更的事实，主张其拒不支付《出让合同》约定的出让金有合理事由。某市餐饮连锁有限责任公司在再审阶段提交的某市人民政府【2016】140号专题会议纪要虽载明“二是康缘小区超面积占用土地事宜，由市城投公司负责，将超占的842平方米土地予以清理并尽快交还给酷达玛吉阿米房地产开发有限公司”，但某市餐饮连锁有限责任公司并未诉请某市国土局承担未依约交付土地的违约责任，该842平方米土地是否存在超占之事实，超占的责任主体，以及对全部27926平方米宗地使用的影响程度，均不属于某市餐饮连锁有限责任公司在本案中主张其不承担或应减轻承担违约责任的理由。

2016年10月某市餐饮连锁有限责任公司与某市国土局签订的《协议书》中约定某市餐饮连锁有限责任公司应承担未按期支付出让金的违约金30356290元。该《协议书》的签订虽然确有某市餐饮连锁有限责任公司不承诺支付违约金则某市国土局不会继续为其办理土地使用权证的因素，但某市餐饮连锁有限责任公司长期不支付欠付土地出让金，以致产生按照《出让合同》的约定高达30356290元的违约金，是违约金几乎接近3989万元欠付出让金的根本原因，不能认为某市国土局在《协议书》的签订过程中存在欺诈、胁迫或显失公平。原审未予支持某市餐饮连锁有限责任公司撤销《协议书》的请求正确。某市餐饮连锁有限责任公司在签订《协议书》之时，即已明确表示要在三个月内缴纳2013年11月30日至2015年12月30日期间的违约金30356290元，故其对于违约金的金额有清晰明确的认识，该违约金的计算不仅系依据《出让合同》的明确约定，也符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》要求，不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定之情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。上述规定虽然赋予人民法院适当调减违约金的裁量权，但结合本案实际情况，某市餐饮连锁有限责任公司无正当理由长期拒不支付土地出让金，导致产生高额违约金，之后又明确承诺愿意支付该高额违约金，以换取某市国土局继续为其办理土地使用权证，人民法院酌情调减违约金反而有悖公平原则和诚实信用原则。

本案中法院有无权力调整违约金问题。土地出让金的1‰的违约金计算标准是国务院确定的，对土地管理部门来讲属于法定违约金，任何地方政府部门无权调整，否则可能承担渎职法律责任。因为国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）明确提出：任何地区、部门和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。接着指出：土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、财政违法行为处罚处分条例》和《金融违法行为处罚办法》等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。本律师认为，国务院作为国家行政机关在土地出让金收支管理过程中有权确定违约金的具体标准，相关行政机关也应当认真执行国务院的相关规定。同时，人民法院作为国家审判机关，在具体审理土地出让合同纠纷中有权根据案件的具体情况调整违约金，特别是土地管理部门本身也存在违约行为，无法按时交付土地等情况下，法院根据双方当事人的履约情况、双方过错程度以及违约造成的损失可以确定违约金，这是法律赋予国家审判机关的司法审判权力。

法院应如何确定违约违约金是否过高。本案中一审法院并未调整违约金，其原因基于两点，一是原告在一二审中均对该违约金标准不持异议；二是本案中国土局不存在任何违约行为，且原告餐饮公司在明知违约金标准及总额的情况下，以签订书面协议的形式进一步确认了违约金数额和履行期限，本着诚信原则应当履行协议的内容。本律师认为，人民法院在考虑是否调整违约金时，还应当关注以下两点，一是举证责任。根据最高人民法院的司法解释规定，参照相关指导性案例，当事人一方主张违约金高于损失，请求人民法院调整时，负有举证责任，本案中原告餐饮公司并未完成其举证责任。二是国务院的违约金标准与最高法司法解释中确定的民间借贷的利率进行比较，以此确定违约金是否过高。最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”如果进行换算，我们不难发现，土地出让合同约定的每日支付拖欠金额的1‰的违约金正好是我国民间借贷合法的年利率36%，可见作为资金占用的违约金并未超过我国法律认可和保护的民间借贷利率，这是违约方通过占有该笔资金后能够在民间借贷市场上获得的合法利率，也是违约方通过民间借贷解决资金周转困难时合法、合理的融资成本，由此可以确定这一违约金标准是违约方在签订土地出让合同，尤其是签订协议书时完全能够或应当预见到违约造成的损失。根据最高法院最新的行政诉讼司法解释的精神，将来有可能将土地出让合同归入行政合同，那么行政合同约定的违约金应当属于行政法上的滞纳金，根据滞纳金不能高于本金的规定，土地出让金的连续计算后的数额不能超过本金，当然本案中违约金总额也未超过本金。

本案中涉及的最重要的法律问题是如何准确理解和适用《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条之规定。最高法院在上述司法解释中首先确立了一个裁决原则或裁判规则，即确立了以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量和裁决的规则。法院在是否作出调整违约金的裁决时，应当优先适用该条款，且把司法解释列举的各种因素通盘考虑，尽量避免简单化处理。其中民法的诚实信用条款作为“帝王条款”在调整违约金案件中应当优先考虑。特别是债务人违约导致产生高额违约金，之后又明确承诺愿意支付该高额违约金，以换取守约方继续履行其他义务，后又在诉讼中请求人民法院酌情调减违约金的，人民法院不予支持。