律师代理曾XX与日喀则珠峰城市投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷案

被告曾XX与日喀则市发改委于2005年8月19日签订房屋租赁合同，合同约定日喀则发改委将位于日喀则市拉萨路和吉培林路交叉地段土地和房屋整体租赁给被告，租赁期限为2007年1月1日至2016年12月31日，并约定每年的租金为300000元。

2016年7月5日日喀则市政府将租赁物的管理权交给原告日喀则珠峰城市投资发展有限公司经营管理，故原告需要收回租赁物自己使用。被告于2016年12月12日向原告提出了情况说明，载明场所投资情况、交纳房租情况、要求续签租赁合同情况及与转租商户续租情况。原告分别在2017年1月24日和2月21日以张贴的方式向被告通知了解除房屋租赁合同及《阳光酒店特函复》回函，载明：曾XX与日喀则发改委签订的房屋租赁合同已在2016年12月31日到期，根据市委专题纪要1届35号及（日政办发明电〔2016〕255号）文件精神，此租赁物由日喀则珠峰城市投资发展有限公司（以下简称日喀则珠峰公司）经营管理，合同到期后多次要求曾XX将房屋归还，曾XX至今强占房屋不予归还，故要求务必在2017年3月1日之前搬走，若未按此期限搬走，将通过法律途径解决，并有权要求曾XX承担100000元违约金。被告于2017年1月26日向原告提出了阳光酒店特函复，载明协商续租情况及解除合同涉嫌违约。原告针对此函复回函，载明：首先，《阳光酒店特函复》证明曾XX已经在2017年1月份和2月份两次接到解除租赁合同通知函，并且合同已2016年12月31日到期，务必在2017年3月1日前搬走，若未按此期限搬走，将通过法律途径解决，并有权要求曾XX承担100000元违约金。其次，日喀则珠峰公司从未与曾XX达成任何口头或者书面协议同意续签合同或者装修升级改造，若曾XX擅自处理、装修已到期房屋，由此产生的法律责任和费用以及由此造成的损失和恢复原状的费用全部由曾XX自行承担。

原告日喀则珠峰公司于2017年4月5日向法院提起诉讼，请求判令被告在7日内向原告返还房屋；请求判令被告向原告支付房屋占有费150000元整；请求判令本案的全部诉讼费用由被告承担。

一、原告日喀则珠峰城市投资发展有限公司的主体资格适格

（一）《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，第三十二条规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”，第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，本案涉及的租赁土地及房屋属于国家所有，日喀则市政府在2016年7月5日向全市各单位下达《日喀则市人民政府办公室关于规范市直各单位商品房（含门面房）》管理的通知中规定：“市直各机关事业单位及其下属企业商品房（含门面房）于8月15日前全部移交日喀则珠峰投资发展有限责任公司进项管理和经营”，政府授权原告依法行使国有财产的监督、管理和经营权，故珠峰公司完全有权利通过诉讼行使收回占有物的权利，依据物权法赋予的权利成为本案的原告。

（二）本案中被告占有、使用的日喀则市拉萨路和吉培林路交叉地段土地和房屋是基于2005年与日喀则市发改委签订的房屋租赁合同，原告排除妨害的依据也是房屋租赁合同，故本案案由为租赁合同纠纷并无不当，但原告行使的权利是物权。

二、原告请求判令被告向原告返还房屋法律依据和证据确实充分，被告在协议到期后拒不搬出，侵犯了原告对标的物的使用权。

被告与日喀则市发改委于2005年8月19日签订房屋租赁合同，合同约定发改委将位于日喀则市拉萨路和吉培林路交叉地段土地和房屋整体租赁给被告，租赁期限为2007年1月1日至2016年12月31日，在2016年12月合同即将到期的时候原告就已经通知被告原告将房屋收回准备自用，庭审中原告举出被告2016年12月12日向原告提交的《关于阳光酒店改建经营情况说明》证明了原告通知被告房屋到期收回被告明确收到该通知的事实。虽然该份证据为复印件，但被告自己提供的录音证据中承认了该份说明的存在和真实性。我国合同法第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，现被告与发改委当时签订的合同早就到期，租赁合同期满后，被告应将租赁物交还给原告，但非常遗憾的被告却无理占有房屋至今，故恳请法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。

三、要求被告支付15万元的占用费合法、合情合理

被告与发改委签订合同约定房屋租金为年30万元，被告在租赁合同到期后一直占用房屋，未向原告支付一分钱费用，故按照原合同的标准原告要求被告支付15万元占用费合法、合情合理。

四、被告关于原被告之间存在不定期租赁合同的关系系无稽之谈

（一）无论是过去还是现在，以及在法庭上原告郑重声明从未与被告以口头或是书面的形式签订房屋租赁合同。

（二）《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，原告在合同未到期的2016年12月、到期后的2017年1月24日、2月11日、2月24日分别通知其搬离租赁物，原告对于被告非法占有租赁物是有异议的，故原被告之间不存在被告所言的不定期租赁关系，且其也没有证据证明该事实，就应当承担举证不能的责任。

综上原告的诉讼请求事实清楚，法律依据确实充分，法院应支持原告诉请，依法维护国有财产的合法权益。

一审法院判决支持原告所有的诉讼请求。

法院认为，本案争议焦点为，原告根据租赁期限届满要求返还租赁物、支付占有使用费的诉讼请求是否合法有效。

法院认为，日喀则市发改委与被告曾XX之间所签的合同是双方真实意思表示，该合同为有效。虽然合同是被告与日喀则市发改委之间所签订，但根据日喀则市电传文件中整体移交的内容，认定原告日喀则珠峰公司对阳光酒店地面租赁物拥有合法的经营管理权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。合同于2016年12月31日期限届满后，被告未按约定返还租赁物，未交租金，也未续签，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。据此，原告提出返还房屋租赁物的诉求，法院予以支持。

法院认为，对于原告请求房屋占有使用费的问题，原告分别在2017年1月24日和2017年2月21日以张贴的方式向被告通知了解除房屋租赁合同及《阳光酒店特函复》回函，被告也针对解除房屋租赁合同于2017年1月26日向原告作出阳光酒店特函复，对此被告也是知晓且默认收到通知，并且原告也未收到任何租金。因此，被告继续使用租赁物构成无权占有，被告应当向原告支付房屋占有使用费用，原告根据合同每年租金所提出按半年支付房屋占有费150000元的诉求合情合理，法院予以支持。

法院认为，被告与第三人的损失赔偿，不是本案处理的范围，根据合同相对性原则，对第三人造成的损失应另行起诉。至于被告所述的原告主体不适格及续签的情况，被告提供珠峰彩信公司与租户蔡X签订的租赁合同来证明原告主体不适格，法院认为，被告提交的证据与本案无直接的关联性，被告对以上两种阐述所提交的证据不充分，被告对自己主张的事实应当承担举证不能的法律后果。

综上所述，对于原告的诉讼请求法院予以支持。

一、原告是否履行了通知义务，是判定原告与被告间合同解除的先决要件。

曾XX已经在2017年1月份和2月份两次接到解除租赁合同通知函，并且合同已2016年12月31日到期，原告已两次催告被告务必在2017年3月1日前搬走，若未按此期限搬走，将通过法律途径解决，并有权要求被告承担100000元违约金。原告已经履行了先行通知解除租赁合同的义务。

二、被告强行续签，是否违反法律规定？

根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。合同于2016年12月31日期限届满后，被告未按约定返还租赁物，未交租金，也未续签，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。原告提出返还房屋租赁物的诉求，法院应予以支持，被告也不得强行续签。

本案虽为普通的房屋租赁权纠纷，但在西藏确为比较典型和常见的问题。在法律有明文规定的情形下，如何正确处理租赁权纠纷，防止国有资产流失，既关系到物权法的法治理念是否深入人心，也关系到依法治藏方略的贯彻落实。

租赁权纠纷中，对合同解除的先行通知义务是重要关键的一环。西藏的司法实践中，往往过于关注对物权、租赁权的争议，却很少有当事人未雨绸缪，做好风险预估和诉前准备工作。本案能取得全面胜利，关键在于诉讼关口前移，前期工作开展得早，通知工作做得细。建议公司在经营过程中遇到此类纠纷应尽早向专业律师咨询，做好前期各项工作，将诉讼风险降到最低，尽可能减少无谓的损失和纷争。