律师代理虎某等诉某市规划局行政行为违法案
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- 案例编号:NXLGLD1557884270
- 案例类型:律师代理、辩护成功的诉讼案例
诉讼主体:
原 告:虎某等11名自然人
被 告:某市规划局
第三人:银川某房地产开发有限公司
2009年8月-10月期间,虎某等11名原告与银川某房地产开发有限公司(以下简称中诚公司)签订了《商品房买卖合同》,约定该公司将其建设的位于某市某区政府街,现定名为“尚都国际”第9幢楼的11个商业经营房出卖于11名原告。2014年1月1日,第三人某公司与11名原告签订了《房屋租赁合同》,将原告所有的上述房屋反租给第三人。
被告某市规划局非法变更与11名原告所有房屋相邻建筑的楼层高度,严重影响了11名原告房产的价值和通风、采光等权益。从最初规划看,11名原告在与第三人某公司签订《商品房买卖合同》时,与原告购买的第9幢门面房相邻的10号楼规划层高为6层,两幢楼之间并无连接体,房屋门前空旷区域亦无电梯和消防设施等建筑。2010年8月5日,经第三人某公司申请,某市住房和城乡规划建设局颁发建字第209号建设工程规划许可证,变更了最初规划,将10号楼由6层变更为12层(现实际层高为14层),同时增加了9号楼和10号楼之间的连接体。第三人某公司在后续施工过程中,擅自在11名原告所有的房产上增加电梯和消防设施等部分建筑,侵害了原告合法权益。
2016年4月5日,11名原告以被告和第三人的不法行为严重损害了其合法权益为由聘请笔者律师提起诉讼。
【代理意见】
笔者接受上述11名原告的委托后,仔细审阅了原告方提供的全部材料,并在被告某市规划局调取了涉讼房产变更规划手续的相关材料后,于4月18日在某市某区人民法院提起诉讼。
诉讼请求为:1.撤销某市住房和城乡规划建设局颁发的建字第209号建设工程规划许可证的具体行政行为;2.由第三人某公司自行拆除9号楼和10号之间的连接体,以及其在原告所有的房屋墙体上增加的部分墙体和房屋门前空旷区域增设的电梯和消防设施等建筑;3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由与前面案情简介基本一致。另外,被告某市规划局从某市住房和城乡规划建设局分离,某市规划局成为独立法人存续,建设规划等权利义务由某市规划局承继。
被告某市规划局作出建字209号建设工程规划许可证的具体行政行为程序违法,并且明显不当,应当予以撤销。
1.程序违法方面:首先,被告许可建字209号建设工程规划许可证的具体行政行为没有听取利害关系人的意见、亦未组织听证。根据《行政许可法》第三十六条规定“行政机关对行政许可申请进行审查时,发现行政许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”第四十七条规定“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,行政机关在作出行政许可决定前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的,行政机关应当在二十日内组织听证。”被告作出的建字209号建设工程规划许可证的具体行政行为涉及本案中12名原告和未提起诉讼的另外两处房屋买受人的重大利益,但是被告没有让利害关系人有权进行陈述和申辩,没有听取利害关系人的意见,亦未组织听证。被告辩称其在作出该项具体行政行为时不知12名原告已经购买了房屋的事实,系第三人过错造成。根据《行政许可法》第三十六条规定,“行政机关对行政许可申请进行审查时,发现行政许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人”,被告没有尽到审查的义务,导致原告利益受损,被告的辩称无法律依据。其次、被告在对10号楼二次规划时修改了总平面布置图,没有听取利害关系人的意见、没有依法给予补偿,违反了法律强制性规定。根据《城乡规划法》第五十条规定“经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿”。被告在对10号楼二次规划时修改了总平面布置图,在庭审中被告对此也予以认可,该行政行为给本案中12名原告的门面房变为室内商场,给原告造成重大损失。但是,被告没有听取本案中12名利害关系人(原告)的意见,亦未依法给予补偿,被告的该具体行政行为违反法律强制性规定。
2.明显不当方面:首先,被告将10号变更规划后不符合相邻楼南北间距1.49倍日照间距系数的强制性要求。被告作出的建字209号建设工程规划许可证将10号楼由5层变更为12层(现实际层高为14层),加盖无规划许可证的连接体,将门面房变为商场,导致9号楼和10号楼之间的距离达不到采光间距应满足建筑层高1.49倍的强制要求。其次,连接体和电梯、消防设施等设施系违章建筑,应予拆除。连接体系构筑物,根据《城乡规划法》第四十条第一款的规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。被告未能举证证明连接体和电梯、消防设施等设施有规划许可证,在庭审中也明确表示对于该连接体不能办理规划许可证。因此,该连接体和消防设施等设施系违章建筑,应予拆除。
【判决结果】
2016年9月9日,某市某区人民法院合并公开开庭进行了审理。经审理,法院认为被告某市规划局在作2010建字第209号《建设工程规划许可证》时未告知相关权利人,亦未听取相关权利人的陈述和申辩,因此被告的行政行为显属违法。第三人某公司在未取得规划许可证等相关证件时,将于原告房产毗邻的10号楼增加层高并在原告的房产上增加了部分建筑,违反法律规定,应当予以拆除。但是该拆除行为是其他行政机关的行政职责,不属于行政诉讼的受案范围。遂于2016年10月10日作出判决:一、确认被告某市规划局作出的2010建字第209号《建设工程规划许可证》违法;二、驳回11名原告的其他诉讼请求。 一审法院判决后,各方当事人均未提起上诉,判决书已生效。
【裁判文书】
遂于2016年10月10日作出判决:一、确认被告某市规划局作出的2010建字第209号《建设工程规划许可证》违法;二、驳回11名原告的其他诉讼请求。 一审法院判决后,各方当事人均未提起上诉,判决书已生效。
【案例评析】
1.严格把握行政机关作出具体行政行为百分百符合相关行政法律、法规、规定的原则。如本起案件中,法院以被告在变更规划时违反《行政许可法》第三十六条规定“行政机关对行政许可申请进行审查时,发现行政许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”和第四十七条规定“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,行政机关在作出行政许可决定前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的,行政机关应当在二十日内组织听证。”直接判决撤销了变更规划的具体行政行为。
2.全面收集与行政机关作出涉诉具体行政行为相关的法律、法规、规定,从行政机关作出具体行政的程序和实体两个方面严格判断具体行政行为的合法性。
【结语和建议】
依法正确引导涉诉行政案件当事人依法维权的信心和决心,从法律规定和依法治国方略上释明当事人权益受损的事实和证据,并且通过详细解释相关法律规定帮助其打消与政府打官司必输无疑的顾虑。