律师代理胡X彬、王X兰等与汪X龙等确认合同无效纠纷案

汪X龙欲向湖北罗田农村商业银行股份有限公司借款，遂要求胡X彬、王X兰为其借款提供抵押担保。2015年7月16日，胡X彬、王X兰向汪X龙出具《委托书》一份，该委托书载明：胡X彬、王X兰以其所有的房屋及国有土地使用权［房屋所有权证号为：罗房权证XX镇字第009XXX-1号、009XXX-2号的房屋，土地使用权证号为：罗田国用（95）字第010103XXX号］为汪X龙向银行借款提供抵押担保，委托汪X龙办理房产他项权证登记手续。委托期限为2015年7月16日至2016年7月15日。当日，广东省深圳市公证处对该《委托书》中的签名予以公证，证明该委托书上的签名均为胡X彬、王X兰本人所签并捺印。2015年7月24日，汪X龙以胡X彬、王X兰委托代理人的名义与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订编号为湖北罗田农村商业银行股份有限公司金融超市2015年公司部0XX－1号《最高额抵押合同》一份。合同约定：被担保的主债权为自2015年7月24日至2018年7月24日止，在人民币200万元的最高余额内，湖北罗田农村商业银行股份有限公司根据与汪X龙签订的借款合同、银行承兑汇票、银行保函以及其他文件而享有的对主债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已到期。该抵押物位于罗田县凤山镇义水南路，房权证号：罗房权证XX镇字第009XXX-1号、009XXX-2号，房屋所有权人为胡X彬、王X兰。2016年7月26日，汪X龙与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订编号为湖北罗田农村商业银行股份有限公司金融超市2016年公司部0XX号《个人借款合同》一份。合同约定：借款人汪X龙，借款金额200万元，本合同项下借款担保为最高额担保，最高额担保合同名称：编号为湖北罗田农村商业银行股份有限公司金融超市2015年公司部0XX－1号《最高额抵押合同》。后汪X龙以此《最高额抵押借款合同》在罗田县房地产管理局办理了抵押登记手续。2016年8月6日，汪X龙作为甲方与乙方胡X彬、王X兰、丙方黄冈市X纺织有限公司签订协议书一份。该协议载明：2016年7月26日汪X龙以个人名义向湖北罗田农村商业银行股份有限公司借款200万元，该借款以胡X彬、王X兰共有的房产作抵押，但该借款实际使用人为黄冈市X纺织有限公司，该借款如果胡X彬、王X兰以抵押房屋变卖抵偿后，只能向黄冈市X纺织有限公司追偿，汪X龙不承担任何责任。借款到期后，汪X龙拟向湖北罗田农村商业银行股份有限公司申请展期，并要求胡X彬、王X兰在担保人签章处签名，胡X彬、王X兰予以拒绝，遂向法院起诉。请求判令：1.判令汪X龙以胡X彬、王X兰的名义与湖北罗田农村商业银行股份有限公司于2015年7月24日签订的编号为湖北罗田农村商业银行股份有限公司金融超市2015年公司部0XX－1号《最高额抵押合同》无效；2.判令汪X龙承担本案的一切诉讼费用。

律师代理原告胡X彬、王X兰发表如下代理意见：

一、汪X龙以胡X彬、王X兰代理人名义与湖北罗田农村商业银行股份有限公司于2015年7月24日签订的编号为湖北罗田农村商业银行股份有限公司金融超市2015年公司部0XX－1号的《最高额抵押合同》超越代理权限，属于越权代理行为。2015年7月16日，胡X彬、王X兰向汪X龙出具的《委托书》明确载明，其对汪X龙的委托权限仅为办理房产他项权证登记手续，并未授权其签订相关的抵押借款合同。从操作流程上讲，办理房产他项权证登记手续的前提必须由抵押人或其授权的代理人与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订抵押担保合同，汪X龙、湖北罗田农村商业银行股份有限公司在胡X彬、王X兰没有明确授权汪X龙签订抵押担保合同的情况下，应要求胡X彬、王X兰本人与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订相关抵押担保合同，或请求胡X彬、王X兰增加授权范围，授权汪X龙与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订抵押担保合同，而不应因为签订抵押担保合同与办理他项权证登记手续有法律上的连续性而认为胡X彬、王X兰已授权汪X龙与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订抵押担保合同。因此，汪X龙以胡X彬、王X兰代理人名义与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订本案讼争的《最高额抵押合同》属超越代理权限的行为。

二、胡X彬、王X兰与汪X龙、黄冈市X纺织有限公司于2016年8月6日签订的协议不能认定系胡X彬、王X兰对本案讼争《最高额抵押合同》的追认。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”该法条规定追认必须以明示的方式作出，而不能以默示的方式作出。汪X龙以胡X彬、王X兰的名义与湖北罗田农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》属超越代理权限的行为，湖北罗田农村商业银行股份有限公司未在合理期限内催告胡X彬、王X兰予以追认，胡X彬、王X兰亦未以明示的方式表示追认。胡X彬、王X兰与汪X龙、黄冈市X纺织有限公司于2016年8月6日签订协议系三方对借款实际使用人的确认，其内容并未涉及对《最高额抵押合同》的追认问题。故该协议的签订不能认定系胡X彬、王X兰对本案讼争的《最高额抵押合同》的追认。

汪X龙以胡X彬、王X兰代理人的名义与湖北罗田农村商业银行股份有限公司于2015年7月24日签订的编号为罗田农商行金融超市2015年公司部0XX－1号的《最高额抵押合同》无效。

罗田县人民法院（2017）鄂1123民初1789号民事判决书。

本案是典型的超越代理权限而发生的代理行为确认合同无效纠纷，处理时应从法律、情理与当事人之间利益平衡方面综合考虑。                                               

第一：没有代理权而以他人名义签订合同的行为均属于越权代理。本案中，胡X彬、王X兰于2015年7月16日经深圳市公证处公正的《委托书》中明确载明胡X彬、王X兰委托汪X龙的权限是办理房产他项权登记手续，而办理房产他项权证登记是需要到房产管理部门办理，但最高抵押合同是由抵押权人于银行签订，该委托书并未明确记载授权汪X龙代抵押权人胡X彬、王X兰于银行签订最高抵押合同。故汪X龙以胡X彬、王X兰代理人名义与湖北罗田农村商业银行股份有限公司于2015年7月24日签订的编号为湖北罗田农村商业银行股份有限公司金融超市2015年公司部0XX－1号的《最高额抵押合同》的行为属超越代理权限。

第二，被代理人的追认必须以明示的方式向相对人作出。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。” 由此可见，被代理人的追认必须以明示的方式向相对人作出，而不能以默认的方式作出。本案中，胡X彬、王X兰与汪X龙、黄冈市X纺织有限公司于2016年8月6日签订的协议书的内容并未涉及对《最高额抵押合同》的追认。即使要追认，也应当由胡X彬、王X兰向相对方湖北罗田农村商业银行股份有限公司作出追认。同时湖北罗田农村商业银行股份有限公司也没有在1个月内向胡X彬、王X兰要求作出是否追认的催告。 

在日常生活中，代理行为经常发生。建议双方对委托代理权限进行详细约定，并出具书面的委托手续。若当时无法出具书面委托手续，事后一定要在1个月之内催告被代理人，需被代理人以明示的方式向作出追认。