律师代理业主委员会诉开发公司业主共有权纠纷案

黑龙江海富兴盛房地产开发有限公司开发建设位于哈尔滨道里区群力‘海富第五大道’小区。该小区在2012年竣工验收业主陆续进户。在2016年10月时隔5年后，第五大道小区业主委员会向法院提出诉讼请求：要求确认海富第五大道小S1商服、S2商服、地下停车场由全体业主共有并返还业主委员会管理。业主委员会起诉的理由为：海富第五大道小区于2010年开发建设，2012年业主分批入户，按照政府规划图和销售宣传册及开发公司承诺，该小区为配套设施齐全的高档社区，配套设施有业主会馆（S1商服）、托儿所、社区服务中心、物业管理用房（S1商服）、青老年活动室、社区文化活动站、消防中心、业主活动站、警备室、储蓄所、人防地下车库。业主入户后发现这些配套均没有交付业主使用，S1改变用途被开发公司另行销售；托儿所至今未建、人防地下车库已出售给业主，但至今由开发公司管理不移交。在业主委员会成立后，业主以前期物业黑龙江海富金钥匙管理公司对小区管理不善，重新招标物业公司。在海富金钥匙物业公司在撤出前没有交接，为维护全体业主的权利不受侵害，提起本次诉讼。

律师代理开发公司发表如下代理意见：

业主委员会无权向开发公司索要小区内各配套设施及S1商服、物业用房等房屋设施的所有权

1、 关于第五大道小区S1商服

S1商服当时规划图纸上就是商服，开发公司方始终未改变用途，S1商服建成后开发公司暂作为销售中心使用，后交于公企单位使用。业主委员会提及当时该小区未建成前宣传单为会所，当时的宣传单仅是一种要约邀请，根据《合同法》第15条规定要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。要约邀请是一种预备行为、当事人处于订约阶段。对要约邀请而言，行为人并非一概无须承担责任。要约邀请人撤回邀请，一般也不承担法律责任。既然S1商服是开发公司出资建设的，开发公司就有权处置自己财产，业主委员会无权干涉。业主委员会更无权索要属于开发公司自己财产。

2、关于物业管理用房

开发公司已在2015年1月15日在撤离第五大道时已与第五大道小区业主委员会签订《物业办公用房移交单》明确将曼哈顿5号楼1-3单元地下室面积约800左右平房米整体移交给业主委员会，该房已装修并具备办公条件。当时业主委员会已经盖章认可并已实际接收。已经交付使用物业用房，现在景阳物业也入住该物业用房办公。对于业主委员会提及的S2商服是规划和图纸上均为商服，在原开发公司签订的《海富第五大道物业住宅项目交接事项》中第三条中也已经明确S2商服一层、三层权属为开发公司所有。S2二层空间为会馆交由业主委员会管理并从交接之日起承担各项费用。同时在《会馆设备及物资移交单》中体现全部设施和设备已在2015年1月15日开发公司已全部交由业主委员会管理。因此S2商服的二层空间是交由业主委员会为全体业主提供服务，不能因使用而改变房屋的权属性质。S2商服开发公司享有使用权和所有权，业主委员会无权索要该房。

3、关于小区内社区用房、警务用房、活动中心等其他配套设施

开发公司已将双方在小区内的图纸、监控、智能、消防设施设备、公厕及垃圾转运间等全部交于业主委员会。开发公司已在2012年9月20日与道里区工农街道办事处签订《服务性用房交接协议》，协议约定开发公司将位于圣约翰10#、11#、12#中社区公益服务用房总建筑面积924.81平方米，其中文化活动中心212.21平方米位于圣约翰12#楼一层，老年人活动中心和未成年人中心以及社区图书馆500.39平方米（位于圣约翰区10#、11#楼一层），无偿提供给工农街道办事处使用。在2012年12月3日开发公司与哈尔滨市公安局道里分局工农街派出所签订《第五大道二期警务室交接协议书》协议中约定，开发公司将圣约翰10#楼建筑面积55平方米警务室交于道里分局工农街派出所永久使用。由此看出，开发公司均按国家相关规定无偿提供给前述部门使用，房屋的所有权仍归开发公司所有。

4、关于小区内的地下停车场

小区地下停车位可以成为专有权的客体，开发公司作为该小区的开发商能取得所有权的条件。建设部的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条就明确规定：地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。这样的政策导向无疑将鼓励开发商建设更多的地下车位商业配套以及专用和临时停车场的产权问题较为明确，即按“谁投资，谁受益”的原则，产权应归发展商或产权人所有。住宅小区地下停车场内的停车位数，是经规划部门批准同意的，是小区业主的配套专用停车场。“配套设施”不等于“业主共有”，两者不能混为一谈。业主委员会业主们仅凭“配套”一说即获得如此巨大的利益，侵害了开发商的利益，有违公平原则。《防空法》也有明确规定，其第5条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此，这一点《防空法》也有明确规定，其第5条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。因此，不能因为其使用性质的改变而改变产权的归属。

综上所述，开发公司已经按规定将物业用房、公益用房、警务室等用房交于业主委员会及相关部门，这些用房虽是开发公司无偿提供和无偿使用的，但不能因为其使用性质的改变而改变产权的归属。由此看出，业主委员会的诉请是没有道理的，应驳回业主委员会无理的诉请。

驳回哈尔滨市道里区海富第五大道小区业主委员会的诉讼请求。

哈尔滨市道里区人民法院认为，关于S1商服，开发公司提供的房屋销售许可证显示，2013年10月24日哈尔滨住房保障和房产管理局一批准S1可以公开销售，且已实际销售，并非业主委员会称公建房屋。业主委员会要求确认S1栋商服归全体业主共有并返还业主委员会管理的诉讼请求，本院不予支持。

关于S2栋商服，业主委员会与物业公司签订的交接事宜中，已明确约定了双方交接完毕后，S2商服一层、三层归还开发公司，二层由业主委员会进行管理。业主委员会称其在被胁迫情况下签署该协议的意见，因其提交的证据不足以证实其主张，本院对该意见不予采纳。业主委员会要求确认S2栋商服归全体业主共有并返还业主委员会管理的诉讼请求，本院不予支持。

关于地下停车场，实际为防空地下室，战时为物资库，产权归国家所有，由市防空办行使产权管理责任。开发公司与防空地下室的产权单位即市防空办达成协议，约定开发公司按规定缴纳人防工程使用费后，可优先租赁使用并负责使用中的维护管理与安全。由此可见，开发公司对地下停车场有租赁使用的权利亦有维护管理的义务，该权利义务并非海富第五大道小区全体业主共有。业主委员会要求确认地下停车场归全体业主共有并返还业主委员会管理的诉讼请求，本院不予支持。

从司法实践看，目前对这类案件的审理仍处于审判探索阶段，虽然物业管理在我国已有近20年的历史，但完善的法律法规制度还远未建立，对业主大会、业主委员会与物业管理公司之间的关系还无法起到明确、严格规范的作用。

物业作为不动产，本身就存在自身的特点，而业主、业主委员会及物业管理公司对物业进行的使用、管理行为，又使得相关主体之间的法律关系更为多样化、复杂化，而要对这些复杂法律关系进行规范，物权法的颁布就显得尤为重要，特别是建筑物区分所有权的制度，作为现代民法重要的不动产所有权制度，在国外已经普遍立法，而在我国目前还处于讨论过程中。由于上述原因及其他各方面情况的存在，导致了在物业管理过程中，物业管理公司与业主委员会之间产生了诸多的纠纷和矛盾，要解决这些纠纷和矛盾，不仅要建立和完善相关的法律、法规制度，还应该坚持诚信、合同的原则。