律师代理周某、黄某与蜀都公司商品房预售合同纠纷案

2013年10月，周某、黄某与蜀都公司签订了十份蜀都中心《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《补充协议》，《合同》与《补充协议》的核心内容为：各《合同》第三条约定了房屋售价；有影响正常使用的房屋质量问题的，买受人可拒绝接受房屋。除138号房为分期付款以外，其他九套房屋均为贷款方式付款。138号房具体分期付款方式：（1）合同签订当日内付至总价款的50%（含已付定金）；（2）2014年4月11日前再支付总价款的30%；（3）2014年7月1日前再支付总价款的20%。138号房逾期付款责任：未按时足额付清每期购房款，延迟支付的，每日按应付而未付款项的千分之三承担违约责任。约定的房屋交付条件：出卖人应当在2014年7月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合的条件为：①该商品房以取得规划验收合格证；②有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。

《合同》及《补充协议》签订后，周某、黄某依约向蜀都公司支付了9套房屋的全部购房款及138号房总价款的50%。剩余房款应于2014年4月11日前再支付总价款的30%以及2014年7月1日前再支付总价款的20%。

2014年7月，周某、黄某在收房过程中认为十套房屋存在质量问题而拒绝收房。2015年11月2日，周某、黄某向成都市建设工程质量监督站反映其向蜀都公司购买的十套房屋存在质量问题。2015年11月26日，成都市建设工程质量监督站经查核确认周某、黄某向蜀都公司购买的十套房屋确实存在质量问题。2016年5月21日，周某、黄某因与蜀都公司商品房预售合同纠纷向成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。一审法院委托了西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对涉案房屋的现状进行鉴定。鉴定机构根据房屋目前现场情况进行了司法鉴定，司法鉴定意见为：案涉房屋出现了裂缝、保温层、防水层等质量问题，在上述问题未处理之前不能交付。蜀都公司对鉴定意见提出异议，鉴定人出庭接受交叉询问，鉴定人特别强调本案中出现了不同的图纸资料，但做出十套房屋现不能交付使用的意见主要是基于十套房屋的现状。

经审理后一审法院作出了一审判决，一审判决作出后蜀都公司不服遂而向成都市中级人民法院提起上诉，请求一：撤销原判第一、二项，依法改判驳回周某、黄某的全部诉讼请求；二：本案一、二审诉讼费、保全费、鉴定费由周某、黄某承担。2017年11月27日，成都市中级人民法院作出终审判决。

我们认为，本案系商品房预售合同纠纷，其争议焦点为案涉房屋是否已经符合交付条件；被上诉人是否有权拒收案涉九套房屋；上诉人是否应当支付案涉九套房屋的逾期交房违约金。

一、案涉房屋已通过竣工验收合格，并取得相关行政部门的批准备案，已经符合房屋交付条件。

首先，涉案房屋已符合《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。

根据本案中双方签订的九份《商品房买卖合同》第十条的约定，案涉房屋的交付条件为上诉人于2014年7月1日前取得《规划验收许可证》、有资质的房产取得测绘机构出具的该商品房的面积《实测报告》。上述两份证据可以证明案涉房屋于合同约定的交房时间前满足合同约定的交付条件。

其次，案涉房屋已通过各方验收合格及行政机构的竣工验收备案。

案涉房屋的《竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，可以证明案涉房屋于上诉人交房前已经通过了建设、施工、监理、勘察设计五方的共同验收合格，并取得了成都市高新区规划局的工程竣工验收备案，符合房屋法定交付条件。

再次，鉴定人无权对房屋是否符合交付条件进行认定，一审法院认定房屋未达到交付条件依据不足。

最后，一审法院依据鉴定人出庭时所作“在房屋保温层、防水层、裂缝处理之前不能移交，房屋现状不能移交”陈述，认定案涉房屋尚未达到交付条件明显依据不足。

一审人民法院委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对案涉房屋十八项内容进行司法鉴定，但委托内容并未涵盖房屋是否达到交付条件，《鉴定报告》也未对此项内容进行任何论述及作出结论，因此出庭作证的鉴定人员无权对案涉房屋是否符合交付条件进行评价及认定。此外，判断案涉房屋是否符合交付条件需要依据房屋是否符合法律规定交付的强制性内容及买卖双方的约定内容，鉴定人员凭其对案涉房屋现状的便了解主观作出案涉房屋不符交付条件，显然不具有证明效力。

二、案涉房屋现状的各项指标符合国家标准，房屋现状并未出现任何显性质量问题，被上诉人拒收房屋缺乏法律依据，上诉人不应当向被上诉人支付案涉九套房屋的逾期交房违约金。

首先，本案的案由为商品房预售合同纠纷，并不是建设工程施工合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的九份《商品房买卖合同》并未对保温、防水、裂缝、材料等项目进行具体约定，上诉人应当向被上诉人交付符合国家规范的房屋即可，房屋现状是否符合图纸约定系上诉人与施工单位、设计单位之间的纠纷，不属于本案审理范围。

其次，上诉人已裂缝、保温、防水等项目的国家规范以证明案涉房屋的各项内容符合国家标准。

再次，被上诉人于2014年6月拒收房屋理由不涉及本案诉争的防水、保温、裂缝等问题，案涉房屋至今未出现任何显性质量问题。

最后，退一万步讲即便案涉房屋存在质量瑕疵，但不影响房屋主体结构及正常使用，被上诉人不应当拒收房屋，而是应当正常收房后对被上诉人提出质量保修要求。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，除房屋存在主体结构问题或严重影响居住的质量问题外，买受人均不能拒收房屋，而是应当在接收房屋后要求出卖人承担保修修复责任。

由上可知，本案涉案房屋并不存在主体结构或严重影响被上诉人使用的质量问题，被上诉人拒收房屋于法无据，上诉人不应当承担逾期交房责任。

二审法院维持了一审判决的第四项、第五项内容，撤销了一审判决的第一项、第二项、第三项内容，另驳回了周某、黄某的全部诉讼请求。

二审法院认为本案争议焦点为案涉房屋是否具备合同约定的交付条件及案涉房屋是否存在质量问题以及蜀都公司是否逾期交房。针对本案争议焦点，二审法院作出如下说理：

一、双方合同约定出卖人应当在2014年7月1日前向买受人交房屋，交付的房屋应当已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告。本案查明，案涉房屋于2014年5月20日和2014年6月24日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》和《建设工程规划验收合格证》，因此，案涉房屋在合同约定的交付时间已具备合同约定交付条件。

二、周某、黄某提交的成都市建设工程质量监督站处理意见中虽然载明案涉房屋存在施工的质量问题，但是质量问题是否属于拒绝收房的情形，应当视质量问题的程度而定：一般的质量问题，如果合同并未约定作为拒绝收房的理由，买房人在满足合同约定的交房条件情形下应当收房，收房后主张质量问题的违约责任；质量问题达到影响正常使用的程度，买房人有权拒绝收房并主张逾期交房违约金。本案的涉案房屋存在不同的图纸资料，且该图纸资料均为相关部门备案资料，鉴定机构仅根据2014年的竣工图为鉴定依据作出的《鉴定报告》，依据不充分。案涉房屋竣工后已通过规划验收。同时，《鉴定报告》中的裂缝问题，即使二楼商铺顶层钢筋混凝土现浇板裂缝问题真实存在，但根据国家对钢筋混凝土结构裂缝控制的标准，案涉商铺的裂缝并未超过规范允许值，并不影响房屋的安全与使用。按照设计单位出具的《情况说明》、案涉房屋所对应的《建筑施工图设计总说明》、《屋面工程技术规范（GB50345-2004）》，案涉房屋防水等级为二级，实际施工使用的1.5㎜合成高分子防水涂料和聚合物水泥防水涂料，符合国家标准的规定。蜀都公司提交的保温部分工程验收报告证明保温工程已通过验收合格，个别处不存在保温层不影响建筑物整体节能保温已经过验收合格的事实。

三、根据2014年6月28日的房屋验收表的内容，周某、黄某在2014年6月28日对案涉商铺进行验收时，并未提出案涉房屋的裂缝、防水和保温问题。因案涉的十套商铺已达到合同约定的交付条件，且商铺存在的质量问题并未达到影响正常使用的程度，因此，周吕、黄智丽拒绝接收房屋并主张逾期交房的诉讼请求，无事实依据，不应予支持。

综上，二审法院认为蜀都公司的上诉请求成立。原审认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。判决维持一审判决第四项、第五项；撤销一审判决第一项、第二项、第三项；驳回周某、黄某的全部诉讼请求。

一、“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的适用范围问题

关于房屋质量问题，最高人民法院出台的司法解释已经对其做出相关规定。当房屋存在的质量问题严重影响正常居住使用时，买受人可以请求解除合同并赔偿损失。但是在实务中，不管是当事人、律师，还是法官，都很难界定“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的范围。首先，需要明确两个前提要件，何为“严重影响”？何为“正常”？然而法律及司法解释没有给出答案，而实务操作中对“严重”和“正常”的适用范围也无统一的认识。而在本案中，成都市中级人民法院界定了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条中“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的适用范围，对今后此类案件的审理具有参照意义。

二、房屋存在质量瑕疵时的救济途径

随着经济的发展，房屋买卖愈加频繁，与此同时，房屋交付时往往存在质量问题。然而房屋买受人发现房屋存在质量问题后，采取不同的救济途径，会导致不同的结果。例如“蜀都公司与周某、黄某案”，周某和黄某如果发现了涉案房屋存在质量瑕疵，但不影响房屋主体结构和正常使用，应该正常收房后对蜀都公司提出质量保修要求，而不是像案件中那样拒绝收房，导致房屋空置数年，让自己遭受了巨大损失。

主体结构质量不合格时买受人可以要求解除合同及赔偿损失。根据最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条也明确规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

在案涉房屋存在质量瑕疵的背景之下，若不影响房屋主体结构及正常使用，那么购房人就不应当拒收房屋，而是应当正常收房后对出卖人提出质量保修要求，以避免双方损失的扩大。