律师代理天兴公司与和谐公司租赁合同纠纷案

2007年12月20日，天兴公司（出租方）与和谐公司（承租方）签订了《场地租赁合同》，随后双方又签订了一份《场地租赁补充协议》合同约定：“第一条租赁场地：甲方现有场地位于某经济开发区内，土地使用性质为工业用地。乙方承租面积为12亩，合8100平方米，用于经营混凝土搅拌站。第二条租赁期限：自2008年1月10日起至2013年1月10日止，共计5年。第六条合同的解除：乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前30日书面通知甲方，经协商一致后解除租赁合同。因甲方自身原因提前解除合同的，甲方应足额补偿乙方建厂的各项费用并支付违约金。第七条其他约定：在本合同租赁期内，如因政府规划需要拆迁时，由政府相关部门直接同乙方协商乙方厂址建设的拆迁补偿费用，款项由政府划到甲方后，甲方不得扣押和截留。

2010年8月11日，某市人民政府作出了《企业搬迁改造的实施意见》，2011年3月30日，天兴公司向搬迁改造领导小组办公室提出自行组合开发的申请，并于同年5月26日获得政府的核准通知单。随后，天兴公司缴纳了土地出让金，2013年5月20日，天兴公司取得了该土地的《国有土地使用证》，使用权类型为出让的商住用地。《场地租赁合同》约定的时间届满后，和谐公司仍控制使用该土地并缴纳租金至2016年1月10日。

天兴公司向法院提起诉讼，请求和谐公司搬离所租场地并确认双方签订的《场地租赁合同》以及《场地租赁补充协议》于2018年7月2日解除，要求和谐公司支付2016年1月10日起至合同解除之日止的场地租金。和谐公司向一审法院提起反诉请求，要求天兴公司赔偿其损失260万元。一审法院确认了天兴公司合同解除的诉讼请求，并要求和谐公司在30日内搬迁并需支付未付租金。同时，判决天兴公司向和谐公司支付资产损失赔偿1974152元。

天兴公司不服一审判决，委托我所律师代理其提起上诉。二审判决撤销了天兴公司向和谐公司支付资产损失赔偿1974152元，并驳回了和谐公司的反诉请求。

我们认为，本案系租赁合同纠纷，主要争议焦点为天兴公司是否应赔偿和谐公司主张的拆迁补偿损失。具体而言包括：（1）天兴公司是否按照合同约定全面履行义务；（2）本案的搬迁行为是否属于合同约定的“政府拆迁”；（3）本案和谐公司是否存在任何损失。

一、天兴公司无违约行为，不应赔偿和谐公司的任何损失

（一）天兴公司为积极配合政府的工作，申请企业搬迁和土地变性，是其作为土地使用权人的正常决策的行为，该行为对和谐公司的场地租赁权未造成丝毫不利影响，不构成违约。

（二）天兴公司的搬迁行为不属于租赁合同第七条第二款约定的政府拆迁。一审法院以天兴公司选择了自行开发的搬迁改造方式，就武断的推定和谐公司丧失了从政府获取拆迁补偿费用的权利是错误的。搬迁行为不具有行政强制性，更无拆迁征收的含义。搬迁的实施及补偿主体与政府拆迁存在不同

二、租赁合同是出租的土地使用权而非土地处分权

天兴公司签订租赁合同的目的是将涉案土地的使用权租赁给和谐公司从而获取对价，而非将土地的处分权给和谐公司。合同履行过程中，天兴公司始终保障和谐公司正常使用租赁土地，一审法院将和谐公司租赁权理解为物权，是事实认定错误。

三、本案和谐公司不存在任何损失

和谐公司在租赁场地的投入应当是对其经营行为的投入，而非对租赁物的投资，根据双方签订的租赁合同第九条约定，在租赁期届满之后，和谐公司应当将租赁物恢复原状，和谐公司多年的经营收益已经远远超过其投入，因此不存在任何损失。

因此，天兴公司无需对和谐公司进行资产损失赔偿。

二审法院判决，维持一审第一、二、三项判决；撤销一审判决第四、五项，即：天兴公司向和谐公司支付损失赔偿合计1974152元，驳回天兴公司、和谐公司其他诉讼请求；驳回和谐公司的反诉请求。

二审法院认为，天兴公司、和谐公司及其原法定代表人先后签订的《场地租赁合同》以及调整租金标准的《场地租赁补充协议》均系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。在上述合同期限于2013年1月10日届满后，一审判决认定双方就上述合同内容事实上形成了不定期租赁合同关系，双方均无异议。根据双方的上诉和答辩情况，二审法院认为争议焦点有二，一是天兴公司自行组合开发涉及的搬迁是否属于涉案合同约定的拆迁方式，二是天兴公司是否应赔偿和谐公司主张的拆迁补偿损失。

就第一个争议焦点，二审法院认为，双方签订的《场地租赁合同》第七条，在本合同租赁期内，如因政府规划需要拆迁时，有政府相关部门直接同乙方协商乙方厂址建设的拆迁补偿费用，款项由政府划到甲方后，甲方不得扣押和截留。在合同履行过程中，天兴公司因政府统一规划而自行采用组合开发方式，自行完成原有土地使用权所涉及搬迁，另与该条款约定的搬迁实施及补偿主体存在不同，但均属于政府规划原因导致的搬迁行为，二者并无本质不同。

就第二个争议焦点，二审法院认为，首先，从《场地租赁合同》第七条的约定内容看，此处约定政府拆迁导致的补偿的前提是涉案场地发生了实际的政府拆迁，并导致涉案合同不能继续履行，但本案天兴公司虽然在原合同履行期间根据政府搬迁改造的要求名义上进行了搬迁，并使其拥有的土地使用权改变了使用权性质，而案涉场地并未进行真正的搬迁，而且在合同期满后双方仍在以不定期租赁方式继续使用，故和谐公司基于合同正常履行情况下使用标的物的合同利益未受影响。其次，上述场地租赁合同第九条同时约定，如租赁期满未能续约等原因提前终止合同的，承租人应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场地交还出租人，和谐公司在场地内修建的房屋、设备、设施等由和谐公司无条件拆除。据此，因为双方后期形成不定期租赁合同的基本权利义务内容同原定期租赁合同相同，和谐公司应于租赁合同正常终止后自行拆除上述地上附着物。同时，因案涉搬迁行为发生在原五年期场地租赁合同期内，因该合同期限是确定的，和谐公司基于对土地使用期限的预期应建设、投资与其合同期限相适应的建筑物和生产设备，在合同期满后其投资建设的建筑物及生产设备即使存在一定价值，在合同期满也应由和谐公司承担拆除或报废的后果。本案在原合同期间内未实际发生案涉地上建筑物、设施设备的拆迁，在双方不定期租赁合同履行中相关建筑物、设施设备仍在继续使用，后在天兴公司行使法定解除权致使合同不能继续履行情况下，和谐公司主张因天兴公司土地使用权性质改变而应给予的拆迁缺乏事实根据。其次，一审判决认定双方在原租赁合同履行期满后形成的是不定期租赁合同关系，符合该合同期满后的实际情况，且和谐公司未提出上诉，故和谐公司所提双方后期达成了10年期租赁合同的口头协议，其为此投入了新的设施设备的答辩意见不能成立。

因此，天兴公司关于不应对和谐公司作出拆迁补偿的上诉意见成立，二审法院予以采纳。

一、签订的租赁合同是将土地使用权租赁还是将土地部分用益物权转让给和谐公司？

从法理分析看，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”由此可知，双方签订的合同仅将案涉土地的使用权出租给和谐公司，使其可以在该土地上投资开发、利用。而我国《物权法》规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”首先，天兴公司并不是案涉土地的所有权人，仅是对该土地享有使用权，在此情况下，是无法将土地的用益物权出租给和谐公司；其次，用益物权的标的物是不动产或动产，是特定的物，天兴公司仅获得的是案涉土地的使用权，在土地使用权上也无法成立用益物权。因此，天兴公司仅仅是将案涉土地的使用权出租给了和谐公司。

从合同文本体系看，租赁合同第一条可知和谐公司的合同目的是将该土地用于经营混凝土搅拌站，虽然在《场地租赁合同》第七条约定：“在本合同租赁期内，如因政府规划需要拆迁时，由政府相关部门直接同乙方协商乙方厂址建设的拆迁补偿费用，款项由政府划到甲方后，甲方不得扣押和截留”，但此拆迁补偿是因政府拆迁导致无法按照原约定使用土地而由政府进行的补偿，并非是作为土地使用权人的一种收益。

综上，我们认为签订的租赁合同是天兴公司将土地的使用权出租给了和谐公司。

二、天兴公司在约定合同期内进行了名义的搬迁，解除合同后要求和谐公司承担拆除地上附着物，是否侵犯了和谐公司的合同利益？

首先，从合同的目的分析，和谐公司在该土地上建立设施设备，开展混凝土搅拌站经营，通过使用土地为工业经营带来了收益，实现了合同目的。名义的搬迁并未改变和谐公司对土地的使用，和谐公司仍然正常生产经营，未侵犯和谐公司的合同利益。

其次，从土地的实际使用情况分析，虽然在2011年12月对该土地用途申请了变更，2013年5月30日获得变更后的国有土地使用证，但在《场地租赁合同》约定的时间内，该场地一直处于和谐公司的控制使用中，并在合同期限结束后以不定期租赁方式继续使用，产生收益。可以得知，在预期的五年合同期限内，和谐公司的建设、投资满足了预期的要求，与合同期限相适应的建筑物和生产设备应按照合同第九条约定，在合同期满后由和谐公司无条件拆除，因拆除产生的利益损失也因由和谐公司自行承担。

最后，从合同权利义务分析，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”且《场地租赁合同》第九条约定如租赁期满未能续约等原因提前终止合同的，承租人应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场地交还出租人，和谐公司在场地内修建的房屋、设备、设施等由和谐公司无条件拆除。在双方不定期租赁存续期间，根据《合同法》第三十二条，当事人可以随时解除不定期合同，因此，解除合同后，和谐公司对地上附着物的清除是履行合同义务，由其自行承担清除的后果，天兴公司并未侵犯其合同利益。

本案是对租赁合同解除后产生的法律争议问题。双方对合同条款存在不同的理解，如何认定是否产生损失，关系到合同法的公平原则。

在对合同条款存在双方当事人不同争议时，秉持公平原则，而不仅仅从条款的字面含义进行判断，需要综合合同目的、上下条款关联、合同实际履行情况等方面来探究当事人订立条款的真实含义。

同时，建议公司在经营过程中，将审查合同等涉及法律的事务交由专业律师处理，尽量避免因语义等问题产生法律纠纷。就本案而言，若天兴公司在合同期限内想要变更土地性质，且预期在合同期限内不会因土地性质变更影响和谐公司的权利时，可通过提前沟通并将达成的双方合意以书面形式固定下来，则产生纠纷的可能性将减少。