律师代理某某工贸公司诉某某文化发展公司、赵某建设用地使用权转让合同纠纷
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- 案例编号：XZLGLD1553246454
- 案例类型：律师代理、辩护成功的诉讼案例
【案情简介】
2018年1月8日，某某工贸公司与某某文化发展公司签订《土地转让协议》，约定由某发展公司将位于318国道的30亩土地出让给某工贸公司，约定每亩土地出让单价为人民币25万元且此价款包括地皮及地面上建筑物。约定由某某文化发展公司负责上述土地的过户,立项事宜及承担出让土地所产生的税收费用。双方在《土地出让协议》中约定,如因上述土地无法成交,则由某某文化发展公司将位于聂当工业园区岗措土特产有限公司正对面刚拍卖下来的20亩土地出让给某某工贸公司,双方约定每亩土地出让单价为21万元且此价款包括地皮及地面上建筑物。双方约定由某某文化发展公司负责上述土地的过户事宜及承担税收费用等,同时约定剩余款项在土地过户成交时予以支付.合同签订后,某某工贸公司依约向某某文化发展公司支付上述土地订金及预付款共计人民币220万元,某某文化发展公司收到且出具相应的收条予以确定。
2018年1月30日,某某文化发展公司双方签订《关于土地出让协议的补充协议》,确定由某某文化发展公司将位于聂当工业园区岗措土特产有限公司正北面,平立商混站隔壁的20亩土地出让给某某工贸公司。双方在协议中确认某某文化发展公司已收到某某公司支付的土地预付款及订金共计人民币220万元,同时约定了违约责任条款、报税金额及其他相关权利义务.
在合同履行过程中,某某文化发展公司违反双方约定,擅自将上述土地再次转售某某混凝土公司,导致双方合同目的已经无法实现。某某文化发展公司的违约行为给某工贸公司造成了严重的经济损失,双方约定的违约金远不足以弥补给某某工贸公司造成的损失。某某文化发展公司为逃避自身的违约行为,于2018年4月24日向某某工贸公司发出《解除合同通知书》,某某工贸公司认为该通知违反合同法的相关规定,属于无效行为。向曲水人民法院提起诉讼。1、请求人民法院依法确认某某文化发展公司及赵某于2018年4月24日出具的《解除合同通知书》无效;2、解除双方签订的《土地出让协议》、《关于土地出让协议的补充协议》;依法返还土地预付金200万元及订金20万元;判令某某文化发展公司及赵某违约并支付违约金人民币126万元。
【代理意见】
本案为土地出让纠纷（一地二卖），主要争议焦点由两点：1、某某文化公司于2018年4月24日向某某工贸公司发出的《解除合同通知书》是否有效？2、某某文化发展公司是否存在违约行为，某某工贸公司是否有权解除合同，要求某某文化发展公司承担相应的责任？
针对第一个争议焦点，根据案件事实：赵某于2017年12月30日通过京东网司法拍卖网络平台以最高价竞得西藏拉萨市曲水县聂当工业园内一宗出让工业用地土地使用权后,与某某文化发展公司合作,于2018年1月8日,某某工贸公司与某某文化发展公司间签订了 《土地出让协议》 一份,约定某某文化某发展公司及赵某将位于318国道旁的30亩土地出让给某某工贸公司,由某某文化发展公司及赵某负责上述土地的过户及承担出让土地所产生的税收费用;如因上述土地无法成交,则由某某文化发展公司将位于聂当工业园区岗措土特产有限公司正对面刚拍卖下来的20亩土地出让给某某工贸公司,每亩土地出让单价为21万元且此价款包括地皮及地面上的建筑物,由某某文化发展公司负责上述土地的过户事宜及承担税收费用等,双方另约定某某文化发展公司将其中一块地出让给某某工贸公司,某某工贸公司支付诚意金20万元,被告某某文化发展公司、赵某承诺在2018年3月8日之前将其中一块土地转让给原告某某工贸公司,如其中一方违约,则违约方支付20万元的违约金,如某某文化发展公司在约定时间内使其中一宗土地成交并落户后,某某工贸公司就支付40%的土地出让金,剩余款项在土地过户成交时予以支付。就竞拍取得的聂当工业园区岗措土特产有限公司正对面的20亩土地使用权,2018年1月15日被告赵某与四川省成都市中级人民法院签署拍卖成交确认书, 2018年1月30日,双方签订了《关于土地出让协议的补充协议》一份,确定由某某文化发展公司、赵某将拍得的20亩土地出让给某某工贸公司,原、被告在协议中确认被告方某某文化发展公司、赵某已收到原告某某工贸公司支付的土地预付款及定金共计人民币220万元,同时约定了违约责任条款及报税金额,对办理土地使用权过户的具体期限,双方在协议中并未进行明确约定。 后双方因履行协议过程中发生争议,某发展公司于2018年4月24日给某某文化发展公司、赵某发展公司发出《解除合同通知书》,要求解除双方签订的 《土地出让协议》及《关干土地出让协议的补充协议>。经调查，2018年3月7日被告赵某将本案所涉土地出让给了某某混凝土公司并签订了 《土地出让协议》, 2018年4月27日被告赵某向曲水县国土局提交了关于本案所涉土地转让给某某混凝土公司,并办理土地变更和相关过户手续的申请,本案所涉土地于2018年6月5日已过户到某某混凝土公司名下。因此，某发展公司为了规避自己的违约行为，向某某工贸公司以：“多次通知办理过户手续，而未能办理，致使公司造成重大损失”为由发出《解除合同通知书》，此行为完全属于一地二卖的违约行为，且某某文化发展公司、赵某从未向某某工贸公司发出办理落户手续的通知，某工贸公司不存在违约行为，某某文化发展公司发展公司无权单方解除双方签订的相关协议，其解除合同的行为属于无效行为。
2、针对第2个争议焦点,某某文化发展公司是否存在违约行为，某某工贸公司是否有权解除合同，要求某某文化发展公司承担相应的责任？
根据综上事实，某某文化发展公司将涉案土地进行一地二卖，且为了规避自己的违约行为向某某工贸公司发出《解除合同通知书》，以上行为构成严重的根本违约，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。依据双方签订的《土地出让协议》及补充协议，某某工贸公司有权解除合同，要求某某文化发展公司返还土地预付金200万元及订金20万元，并有权要求某某文化发展公司支付合同总计款30%的违约金。
【判决结果】
一审法院判决：
一、认定某某文化发展公司于2018年4月24日出具的 《解除合同通知书》无效;
二,解除某某工贸公司与某某文化某发展公司,赵某于2018年1月8日,2018年1月30日分别签订的《土地出让协议》 《关于土地出让协议的补充协议》;
三,某某文化发展公司,赵某返还某工贸公司土地转让的定金及预付款共计220万元,承担违约损失20万元,合计240万元
【裁判文书】
二审法院认为：本案争议焦点为:1.关于某某工贸公司与某某文化发展公司、赵某间签订的《土地出让协议》及《关于土地出让协议的补充协议》的效力问题: 2.某某文化发展公司于2018年4月24日所出具的《解除合同通知书)效力如何认定;3.《土地出让协议》及《关于土地出让协议的补充协议》是否应当解除;4.是否应支付违约金以及违约金如何确定。
针对争议焦点1,双方于2018年1月8日,2018年1月30日分别签订的《土地出让协议》、《关于土地出让协议的补充协议》,该两份协议是双方的真实意思表示,内容没有违反法律的强制性规定,为合法有效的合同,各方都应依约履行各自义务,本院对该两份协议的效力依法予以确认。
针对争议焦点2.根据《合同法》九十六条的规定,合同当事人行使约定解除权或法定解除权主张解除合同时,应当通知对方当事人,同时赋予了对方当事人异议权,原告在本案中对案涉2018年4月24日《解除合同通知书》的效力提出异议,符合相关法律规定。 当事人行使单方解除权的前提条件必须是符合双方合同约定的解除条件或 《合同法》 第九十四条规定的法定解除条件。双方在协议中对办理土地使用权过户的具体期限并未作出明确约定,某某文化发展公司与赵某主张多次催告某某工贸公司前来办理过户手续,对此并未能举证证实,被告某某文化发展公司就此主张原告某某工贸公司已构成违约发函要求解除双方签订的协议,并无事实和法律依据,经审查,该份解除通知既不是按约定条件解除合同也不符合法定解除合同的情形,故该解除通知没有解除合同的法律效力,应属无效。
针对争议焦点3.根据《合同法》第九十四条的规定,因当事人一方违约行为致使不能实现合同目的,守约方有权主张解除合同:本案中,根据查明的事实,被告某某文化发展公司与赵某已于2018年3月7日将本案所涉土地使用权另行转让给了某某混凝土公司,且与其签订了《土地出让协议》,案涉土地使用权已登记至案外人某某混凝土公司名下,双方签订土地出让协议及祁充协议客观上已无法继续履行,原告某某工贸公司欲取得土地使用权的合同目的已经无法实现,被告某某文化发展公司与赵某的行为巳构成根本违约,对原告某某工贸公司要求解除两份协议的诉请,本院依法予以支持。
针对争议焦点4.如前所述,被告某某文化发展公司与赵某违反双方签订的土地出让协议及补充协议,一地二卖,已构成违约,并导致双方签订的两份协议解除,对此,被告某某文化发展公司与赵某依法应依照双方协议约定承担违约责任。因双方协议中明确约定若一方违约,应承担20万元的违约金,故被告某某文化发展公司与赵某除应返还原告某某工贸公司巳支付的土地转让款及定金220万元外,还应给付原告违约损失20万元。我国《合同法》第一百一十四条中规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加...”,该条法律规定虽然赋予了守约方提请人民法院增加违约金的权利,但根据举证规则,守约方有义务就其实际损失向人民法院举证证实,因本案中原告某某工贸公司并未能就因被告某某文化发展公司与赵某违约给其造成的实际损失进行举证,其主张要求被告某某文化发展公司与赵某承担126万元的违约金,没有事实依据,本院依法不予支持。
被告毛成果系被告某某文化发展公司的法定代表人,审理中双方均确认案涉款项220万元系被告毛成果收取后汇至了被告某某文化发展公司账户,毛成果的行为系职务行为,在本案中被告毛成果无需承担民事责任
综上,依照《中华人民共和国合同法》 第四十四条,第六十条 第九十四条,第九十六条,第九十七条,第一百零七条,第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
一,被告某某文化发展公司于2018年4月24日出具的 《解除合同通知书》 无效;
二,解除某某工贸公司与被告某某文化发展公司与赵某于2018年1月8日,2018年1月30日分别签订的《土地出让协议》 《关于土地出让协议的补充协议》;
三 被告某某文化发展公司与赵某返还原告某某工贸公司土地转让的定金及预付款共计220万元、 承担违约损失20万元,合计240万元,于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照(中华人民共和国民事诉讼法>第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【案例评析】
一、某某工贸公司发出的《解除合同通知书》为无效行为。
根据我国《合同法》第94条的规定，在下列法定条件下，当事人可以行使解除权以解除合同：1、因不可抗力致使合同目的不能实现。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力可以导致合同不能履行、不能完全履行、不能按时履行。如供货方甲公司（生产性企业）因天灾造成生产线全部毁损，合同不能履行；部分毁损可以视情况确定为不能完全履行；因天灾也可能导致不能如期履行。2、预期违约。履行期尚未届满，债务人明示或默示毁约，这种行为被称为预期违约。所谓明示预期违约，是指债务人以通知或声明的方式表示到期将不履行合同。所谓默示预期违约，是债务人以行为表明其到期将不履行合同，比如债务人将惟一的标的物出卖给第三人，第三人善意地取得了标的物的所有权，此时，预期违约人到期不可能履行合同，这就是默示毁约。3、当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理的时间内仍未履行。迟延履行是指债务人在履行期届满后仍未履行债务。当事人迟延履行主要债务，如果继续履行仍能实现合同目的或者债权的履行利益仍然能够实现的情况下，债权人不能径直通知债务人解除合同，而应催告债务人履行合同义务。经催告后，债务人在合理的时间内仍未履行，此时债权人获得单方解除权，可以通知债务人解除合同。催告是债权人向债务人发出的请求履行的通知，合理的期限，是指给予债务人必要的履行准备时间。合理期限的长短，应当根据合同的具体情况确定。4、根本违约：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。所谓根本违约，是指因当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的之违约形态。履行期限届至后，由于可归责于债务人的事由致使债务人违约，导致合同目的不能实现，对方当事人取得法定解除权。
《中华人民共和国合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。单方擅自解除合同，违反了合同法的有关规定，应就其违约行为承担相应的法律责任。
在本案中，某某文化发展公司为规避自身“一地二卖” 的违约行为，向某某工贸公司发出《解除合同通知书》，导致双方签订的合同无法履行，合同目的无法实现，严重侵害了某某工贸公司的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，违反了市场经济公平交易原则。某某文化发展公司的解除合同的行为无无任何法律和事实的依据，属于无效行为。
二、某某工贸公司有权要求某某文化发展公司承担相应的法律责任。
（一）某某工贸公司有权要求解除双方签订的《土地出让协议》及《土地出让协议补充协议》。
《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。行使合同解除权的程序：（1）解除权的行使应当符合法律规定的程序。只有出现了合同规定的条件和法律规定的情况下，一方才有权通知对方解除合同。（2）解除合同应当通知对方当事人，通知到达对方当事人时生效。当事人在作出解除合同的通知以后，不得随意撤销。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。至于通知的形式，我国法律没有特别的要求。（3）解除权的行使必须及时。如果当事人约定了或者法律规定了解除权行使期限的，解除权必须在约定的或者法定的期限内行使。如果既没有约定的期限也没有法定的期限，不享有解除权的一方有权催告解除权人在合理期限内行使解除权，合理期限的经过将导致解除权消灭。当然，如果当事人对催告的合理期限有异议的，应由人民法院或者仲裁机构确定。（4）法律、行政法规规定了解除合同应办理批准、登记手续的，应依照其规定，否则不发生解除合同的效力。
本案中，某某文化发展公司将涉案土地出卖并过户至第三方名下，导致双方签订的《土地出让协议》及《土地出让协议补充协议》合同目的无法实现，构成严重的违约行为，某某工贸公司有权请求人民法院在查明案件事实的基础上解除双方签订的协议。
（二）鉴于某某文化发展公司“一地二卖”的违约行为，某某工贸公司有权要求其返还已支付的定金及预付款220万元，并要求其支付相应的违约金。
根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释》（二）第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”
本案中，某某文化发展公司为规避自身“一地二卖” 的违约行为，向某某工贸公司发出《解除合同通知书》，导致双方签订的合同无法履行，合同目的无法实现，严重侵害了某某工贸公司的合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，违反了市场经济公平交易原则。某某工贸有限公司有权要求某某文化发展公司返还已支付的定金及预付款220万元，根据上述法律的规定有权要求某发展公司按照双方的约定支付相应的违约金。
