律师代理陈某与崔某房屋所有权确认纠纷案

崔某达原系北京市某区东里X号房屋承租人。1997年11月13日，铁道部机关服务局与崔某达签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，其中载明应安置人口为“本人、孙、外孙和分户孙”四人。其中本人为崔某达，孙为崔某，外孙为陈某，分户孙为崔某A。 1999年8月11日，铁道部机关服务中心房管处与崔某达签署《铁道部机关职工住房分配协议书》，铁道部机关服务中心房管处将210号房屋分配原告陈某与被告崔某住用。2001年10月10日，铁道部机关服务局与崔某就诉争房屋签订《房屋买卖合同》，约定初步概算房价为人民币103028元、楼房共用部位及公用设施维修基金1958元。2002年10月29日，崔某取得诉争房屋所有权证书。

2016年，崔某达的外孙陈某向一审法院提出诉讼请求：要求被告崔某协助陈某办理北京市某区xxx路x里x楼210号房屋（诉争房屋）的产权过户手续，双方各占50%的份额，并由被告承担本案诉讼费用。

原告陈述：崔某达（原告的外祖父、被告的祖父）系原铁道部干部，一直居住在公租房。1997年崔仲达与铁道部机关服务局签订了拆迁安置协议，与原、被告一起被安置在北京市某区xxx路x里x楼210号房屋（诉争房屋）。过渡期结束后，由原告的母亲崔某新、被告的父亲崔某豁各出资六万元将该房屋买下，当时并未办理房产证。崔某达于1999年8月3日委托长子崔某勃分配家产，其中明确写明诉争房屋由原、被告共有，相关人员均在协议上签字确认。崔某达于2001年到西安与陈某和崔某新共同生活，直至2007年去世。2016年6月底，原告得知诉争房屋在2002年时已经办理了产权证，所有权人为被告单独所有。

被告辩称：诉争房屋由被告出资购买并登记在被告的名下，不存在与原告共同共有的事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉争房屋确系崔某达安置取得的房屋，但由被告出资购买，原告及其母并未出资，双方也没有购买房屋的合意，要求驳回原告诉请。

【一审代理意见】

一审律师代理原告陈某发表如下代理意见：

一、本案为被安置人购买安置房产生的所有权确认纠纷，案由为房屋确权纠纷。

二、本案的案外人崔某达已将自己获得的拆迁安置利益（诉争房屋居住权）赠与原告与被告。

三、本案原告母亲崔某新与被告父亲崔某豁代表原告与被告，决定共同购买争讼房屋，并各自出资6万元。

因此，原告拥有诉争房屋的50%所有权。被告应协助办理产权过户手续。

一审被告代理意见：

一、崔某达赠与时，安置房尚未购买，不存在所有权。故产权赠与无效。

二、 被告单方购买了诉争房屋，并支付全部房款，诉争房屋归被告所有。

三、被告未收到原告的6万元购房款。

要求驳回被告的诉讼请求。

【二审代理意见】

二审律师代理陈某发表如下代理意见：

1、本案并非一般商品房购买合同纠纷，而是拆迁安置房的购买纠纷。一审法院变更案由是错误的。应恢复一审未变更之前的案由：房屋确权纠纷。

2、本案原告是被安置人之一，同样享有安置房的居住权和特定购买权。未经原告同意，被告无权购买属于原告居住的部分房屋产权。

3、原告向被告父亲支付购房款，应视为被告收到购房款。

要求撤销原判决，改判支持原告诉讼请求。

二审被告代理意见：

1、 被告购房前已经征求过原告意见，原告表示不购买。

2、原告长期未向被告主张房屋所有权，应视为默示放弃自己权利。

3、被告父亲收款不等于被告收款。

要求维持原判决。

【一审判决结果】

一审法院认为，本案存在家庭财产分配协议以及双方出资购买房屋的情况，本案案由应为合同纠纷。经审理，现有证据不足于证明双方形成共同购买房屋的合意，也不足于证明被告收到原告的购房出资款，原告要求拥有诉争房屋所有权证据不足，判决驳回原告诉讼请求。

原告不服，提起上诉。

【二审判决结果】

二审法院认为，本案案由应为房屋确权纠纷，并非房屋购买合同纠纷。被拆迁人崔某达将其获得的拆迁安置利益赠与原告和被告。家庭财产分配协议真实有效，被告父亲崔某豁收取原告6万元应视为被告收到购房款。判决撤销一审判决，改判被告协助原告办理诉争房屋50%份额的过户手续。

二审：（2018）京02民终1106号

一、本案为何属于所有权确认纠纷而不是购房合同纠纷？

首先，本案源于1997年铁道部机关事务局的拆迁安置行为以及《拆迁安置补助协议》。原铁道部机关干部崔某达为公房的承租人，原告、被告与崔某达共同居住并落户在崔某达承租的公房里。拆迁安置时，机关事务局根据居住与落户情况，在《拆迁安置补助协议》中列明安置人口包括原告与被告等四人，并为崔某达提供了两套一居室和一套两居室安置房。家庭成员签署的 《协议书》表明，崔某达将安置房中一套两居室分配给原告和被告共有、居住；另外两套一居室分配给另外两位孙子。

其次，诉争房屋并非一般的商品房，而是拆迁安置房。90年代公房拆迁安置与现在不同，拆迁人先行提供安置房解决被拆迁人的居住问题，被拆迁人对安置房可以继续承租也可以出资购买。

再次，本案原告与被告共同出资购买了诉争房屋，因原告长期不在北京，被告将诉争房屋产权证独自办在自己名下，遂产生争议纠纷。

本案是基于被拆迁人崔某达将自己获得的拆迁权益赠与原告和被告所产生的房屋共有关系，并非共同购买商品房的合同关系，因此二审法院拨乱反正，将案由重新确认为一审原告原定的所有权确认纠纷。

二、二审法院如何认定原告证据真实有效？

二审法院与一审法院对本案主要证据的真实性与效力性认定截然不同。

（1）家庭《协议书》 ：一审法院认为，《协议书》无原件，签字人不齐全，其中被告签字不是本人所签，故其真实性和效力性无法认定；二审法院认为，《协议书》部分签字人已经认可其真实性，而且其中涉及的两套一居室分配的内容后来已经实际履行；协议形成时间与拆迁安置时间相互对应；虽为复印件，原告与被告均未亲自在文件上签字，但《协议书》实质为崔某达将自己拆迁补偿利益的赠与行为，原告与被告均未声明放弃受赠利益，故认定《协议书》真实有效。

（2）《最后遗言》 ：一审法院认为，该证据仅表达对拆迁安置房居住分配问题，不足于证明原告与被告形成共同购房合意；二审法院认为虽然该证据中崔某达的表述为“分居议住”，但《协议书》中明确表述为共有。鉴于当时公房是否租赁还是购买均未明确，如此表述可以理解。  

（3）购房款收条：一审法院认为收条上没有被告签字，被告也不认可其父亲崔某豁签字的真实性，故其真实性无法确认；二审法院认为，收条上由被告父亲、祖父、大伯签字，被告父亲虽否认自己签字，但不否认其他人签字。被告大伯已经认可自己签字。另外从购房款金额来看，实缴总额为12万元左右，原告母亲支付6万元，符合崔某达要求各出一半钱共同购买安置房的意愿。故认定收条真实有效，原告已经出资。原告与崔某豁是父子关系，应认定其父代收原告购房款，即便被告未收款，被告应与其父自行解决。

三、原告长期未向被告主张权利是否视为默示放弃？

本案被告辩称，原告长期未向其主张权利应视为默示放弃。权利人放弃权利一般必须采取明示的模式。《民法总则》第一百四十条第二款的规定，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。因此，陈兵多年间未主张权利，并不能构成法律上的默示放弃。

一、原告诉讼策略

原告经过深入分析案情及现有证据，将案件性质定为拆迁安置房所有权确认纠纷。这种定性无疑是准确的，以此来组织各种证据对原告相当有利。后来在一审过程中，经法官释明案由变更为合同纠纷，一审争议焦点就变成双方是否形成购房合意和原告是否支付了购房款。由于证据难于证明双方形成共同购房合意，被告父亲收款与被告收款尚有偏差，因此对原告不利，导致一审败诉。二审时，原告正本清源，坚持恢复一审的案由为所有权确认纠纷。争议焦点也改变为原告对诉争房屋是否拥有权利；原告对其权利份额如何确定。原告围绕该案由进行分析与辩论，二审法官采纳了原告上述主张，并对证据进行综合论证，认定本案主要证据的真实有效性，最终反败为胜。

二、二审法院在认定本案证据方面的优点

本案源于1997年，历时20多年，现有证据不齐全、存在各种瑕疵是情由可原的。如果简单地以证据表面形式有瑕疵来否定证据的真实性，显然不妥当。对于历时遗留问题，应该考查全部证据内容，根据证人与当事人的关系、证据间的关联性，结合年代特点、房屋特点，实际履行情况等运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定。最终认定证据的真实性和有效性，显然是正确的。这是二审法院的优点所在，表明对于历史遗留问题的证据应该如何采信问题，值得学习和借鉴。

三、在公房承租情况下，被拆迁安置人究竟享有哪些权益？

本案未深入阐明公房承租情况下被拆迁人享有哪些权益，现补充分析如下：

由于被拆迁人对所居住的公房不享有所有权，只享有使用权。在拆迁补偿时，拆迁人首先需要解决被安置人的居住问题，因此拆迁人会结合公房居住人情况、公房户口落户情况来确定需要安置的人口数量，并提供相应面积的安置房。因此，安置对象首先享有居住权。其次，基于居住权形成对安置房的特定购买权。

本案二审法院认为仅有承租人崔某达享有拆迁安置权益，原告和被告的权益全部来自取崔某达的赠与，笔者认为，该表述显然不够精确。因为原告、被告与崔某达在公房里共同居住，三人均有户口。三人均为被安置人，其权利和义务应该是同等的。也就是说，崔某达、原告和被告对安置房享有同等的居住权和购买权。如果计算份额的话，每个安置对象应享有三分之一的份额。崔某达赠与的仅为自己所拥有的三分之一份额，并非全部。崔某达将其三分之一份额平均赠与原告与被告，所以形成原告和被告对安置房各自享有50%份额的格局。二审法院表述虽不够精确，但瑕不掩瑜，最终判决是完全正确的。