律师代理A公司与张某、B公司房屋买卖合同纠纷案

（一）各方当事人

委托人：北京A投资管理有限公司（下称A公司）；

其他当事人1：张某，诉争房屋的第一买受人，从事四合院买卖的中介人员；

其他当事人2：河北B有限公司（下称B公司），诉争房屋的第二买受人；

案外人：中国C基金会（下称C基金会），诉争房屋的登记产权人。

（二）案件背景

诉争标的：北京某核心地段四合院（下称22号院）。

22号院的房屋所有权和土地使用权原登记在C基金会名下，土地性质为划拨。

2005年12月，A公司通过公开拍卖的形式取得了22号院的资产处置权，并与C基金会签订《资产与权益转让合同》，双方未办理房屋过户手续。

2009年3月，A公司要处分22号院，于是与张某签订了《XX胡同房地产转让合同》（下称“合同一”），约定A公司将22号院出售给张某，总价款为2500万元，张某在合同签订的同时支付A公司定金500万元。A公司承诺在4个月内完成转让手续和房产过户，张某再支付剩余2000万元。如A公司将该院转让他人，则赔偿张某500万元。合同签订后，张某实际向A公司支付了725万元，其中225万元为22号院的土地出让金。

2009年8月2日，A公司发生股东变更，新的负责人认为张某没有履约能力，A公司又与B公司签订了《房地产转让合同》（下称“合同二”），约定A公司将22号院转让给B公司，转让价款同样为2500万元，合同签署当天，B公司支付了100万元定金，并在10日内支付1200万元。A公司承诺在10日内办理完产权过户手续后，B公司再支付余款1200万元。合同约定，因合同二发生纠纷由河南某法院管辖。后A公司未按照合同约定将房屋过户到B公司名下。

（三）因上述事实引发连环诉讼如下：

1.案件一（再审程序）

2009年8月14日，B公司将A公司诉至河南某法院，要求A公司将22号院过户至其名下。

2009年9月，河南某法院出具调解书，确定A公司于10日内将22号院过户到B公司名下。后B公司依据该调解书申请强制执行，A公司将22号院的房屋和土地过户至B公司名下。

2013年5月，张某向河南省高级人民法院提出申诉，以违反不动产专属管辖为由要求撤销该调解书，河南高院裁定撤销该调解书，并将该案件移送至北京市第二中级人民法院审理。                       

2.案件二（二审程序）

2009年9月，张某得知22号院被B公司查封，方知该房屋又被A公司二次出售，于是立即向北京市东城区人民法院起诉，要求A公司继续履行合同一，将22号院过户到张某名下，并按合同约定赔偿违约金500万元。

在审理期间B公司已经依据河南某法院出具的调解书将房屋过户到B公司名下。北京市东城区人民法院经审理认定：由于涉案房屋已过户到B公司名下，A公司与张某签订的合同一无法继续履行，故于2011年 3月判决对张某要求继续履行的请求不予支持，但A公司应赔偿张某违约金500万元。

在该案审理期间，22号院房屋价值已经从2500万元直线飙升至9500万元左右，故张某不服一审判决，于2011年4月向北京市第二中级人民法院提起上诉，要求A公司将该房屋过户至其名下。

3.案件三（一审程序）

2011年8月，在案件二的二审期间，张某发现房屋已经过户之至B公司名下，以A公司与B公司恶意串通，侵犯其合法权益为由，将A公司与B公司诉至北京市第二中级人民法院，请求确认A公司与B公司签署的合同二无效。后张某又申请将诉争房屋22号院再次查封。

2013年6月，上述三个审级不同、当事人不同、案由和诉讼请求均不同的案件均来到北京市第二中级人民法院，并被分配到同一个合议庭进行合并审理，于是出现了同一个庭审中，同时出现三个不同的诉讼程序（案件一的再审程序：B公司起诉A公司继续履行合同二；案件二的二审程序：张某上诉要求A公司继续履行合同一；案件三的一审程序：张某起诉A公司和B公司，要求确认合同二无效）；同一个当事人（B公司）同时担当三种不同角色（案件一的原告、案件二的案外人、案件三的被告）的奇特现象。

在上述连环案件中，笔者作为A公司的代理人，要实现的诉讼目标是：继续履行A公司与B公司的合同二；解除A公司与张某的合同一，并同意向张某支付违约金500万元。

代理律师代理A公司发表如下代理意见：

上述连环案的争议焦点：首先确定合同一与合同二的效力问题；其次，A公司应向谁履行合同。

（一）合同二有效，合同一应当予以解除。

张某要求确认合同二无效的理由是认为恶意串通损害张某利益，按照合同法第五十二条第二项认定合同无效必须同时具备恶意串通和损害第三人利益两个条件。

1.B公司与A公司签订的合同二不存在恶意串通。

“恶意串通”是指为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。

首先，A公司与B公司之间无串通行为。

所谓“串通”是指当事人之间有相互的意思联络与沟通。如果仅有一方有损害他人的意思，无双方的同谋行为，则不能认为是串通。本案中，张某提供的所有证据均指向A公司或其股东个人是否存在违约行为，没有任何证据证明B公司与A公司有“同谋行为”，或证实B公司在签订合同二时知道或应当知道合同一的存在和未履行事实。即A公司与B公司不存在任何“串通”行为。

其次，A公司和B公司是否存在牟取不正当利益，损害第三方利益的恶意。

所谓“恶意”是指当事人明知或应知其行为会损害国家、集体或第三人的利益而仍为之。如果行为人不知道这种损害后果，则不能算是恶意。本案中，B公司购买该房屋的价格符合当时的市场价格，并且支付了全部购房款，因此不存在牟取不正当利益的行为。相反，从原房屋所有权人C基金会出具的书面确认函可知，B公司已经尽到审慎注意义务。因此合同二的签订和履行不存在侵犯他人利益的恶意。

2.合同二未侵害张某的合法权益。

首先，合同一应当予以解除。

按照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十二条规定：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为解除代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外”。鉴于诉争房屋22号院已交付并过户到B公司名下，按照该条“但书”的规定，A公司愿意以承担违约责任解除合同一，具备解除合同的法定条件。张某要求继续履行合同一并无法律依据。

其次，即便合同一有效，A公司不愿意继续履行，张某也只能要求A公司承担违约金或者赔偿金。

合同一条款是张某拟定的，但合同一通篇未约定房屋交付的时间。结合张某是职业房屋中介人员等背景，可以看出张某签订合同一的本意并非为了占有房屋，而是为了转手获利。A公司愿意支付违约金，即是对其预期利益的补偿。张某支付A公司725万元，因解除合同另可获得违约赔偿金500万元，获益率高达70%左右，其合法权益并未受到侵害。

且合同一中并没有不得将房屋出售给他人的约定，反而在第八条第一款中约定“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”。该条款可以直接认定张某明知22号院有卖给他人的可能性，而且确认一房二卖的后果就是A公司赔偿张某500万元。张某签约时北京市房价比较平稳，她认为转让该房屋获利最高额不会超过500万元，因此给合同约定的解约赔偿金是500万元。也就是说如果出现一房二卖，A公司支付500万元解除赔偿金，双方解除合同。  

合同法第一百一十三条关于损害赔偿范围的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同的一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本条“但书”也规定了A公司不履行合同一所应承担的也就是500万元赔偿金。

（二）A公司应向B公司履行而非向张某履行合同义务。

截止2011年8月，B公司按照合同二已经支付完全部款项，并已实际占有涉案房屋且获得该房屋所有权。

依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”

按照该规定，22号房屋在本案一房二卖中，无论是实际占有房屋还是支付价款等因素，依法均应向B公司履行合同而不是向张某履行。因此，A公司对张某的全部义务只是退还购房款和支付违约金。合同二并未侵犯A公司赔偿张某违约金的能力，B公司支付的房款反而有利于A公司支付张某的违约金。

综上，合同二的签订既不存在恶意串通，更没有侵犯张某的权益，该合同合法有效，应依法驳回张某的诉讼请求。

经审理，北京市第二中级人民法院认定：合同一第八条第一款中明确约定“如果由于甲方中途将此22号院转让给他人，则赔偿乙方500万元。”依据该约定，张某同意A公司对于双方签订的合同一享有附条件的解除权，故于2013年12月17日分别对案件二和案件三作出如下判决：

案件二（二审）判决结果：张某在A公司另行将22号院转让给他人后有权依据双方约定要求A公司赔偿其500万元，但无权要求A公司与其继续履行合同一。 故判决驳回上诉，维持原判。

案件三（一审）判决结果：张某在A公司另行将22号院转让给他人后有权依据双方约定要求A公司赔偿其500万元，但无权主张A公司与他人签订的合同无效。另：根据现有证据也不能证明A公司与B 公司存在恶意串通的事实，且不存在损害张某利益的后果。故对张某主张合同二无效的诉讼请求不予支持，判决：驳回张某诉讼请求（后张某上诉，二审法院判决驳回上诉、维持该判决）。

2013年12月23日，北京市第二中级人民法院对案件一再审审理过程中，A公司与B公司自愿达成调解协议：双方继续履行合同二。

案件一：（2013）二中民初字第15776号民事调解书

案件二：（2011）二中民终字第11093-2号民事判决书

案件三：（2011）二中民初字第16048-6号民事判决书

本案审理过程中，北京市房价一路高歌猛进，截止2013年，案涉22号院价值约人民币一亿元。因此，对于张某和B公司来说，获得该房屋就意味着获得将近7500万元的巨额收益！因此各方当事人就此展开激烈博弈。代理律师很精准地抓住了“案眼”即合同一第八条的24个字：“如由于甲方中途将此22号院转让他人，则赔偿乙方500万元”，认为该条款应是解约条款，即A公司支付违约金后，合同一解除。而张某代理人认为该条款系违约条款，A公司在承担违约责任后合同一仍应继续履行。理论界对该条款究竟属于“违约条款”还是“解约条款”存在很大的争议，而在过往的司法实践中，既有认可其为“违约条款”的，也有认可其为“解约条款”的。最终我方律师抓住合同一中无房屋交付日期、2009年北京市房屋市场价格总体趋势走向等关键点，证明张某签订合同一的目的只是转手获利，且预期收益仅为500万元，成功让法官支持了我方观点，即该条款是“解约条款”。

于是三个案件争议焦点都迎刃而解，合同一解除、合同二有效且继续履行，所有诉讼目的均完满实现！

律师在办理这种连环案中案或一个事实引发众多诉讼的案件中，一定要仔细研究材料，厘清案件代理的思路，找准“案眼”，再据此寻找法律和事实依据，完成说理，这样才能达到四两拨千斤的奇效，实现诉讼目的。这也是最能体现律师能力的地方。

律师办案的第一要务是实现当事人的合理委托诉求。在实现该诉求的过程中，要通过案件争议事实、结合当事人签约时的交易背景探求当事人签约时的真实意思表示、根据相关法律规定认真研究证据材料，整理出一套完整的代理意见，在纷繁复杂的案件中找到一条清晰的代理思路，并将该思路准确传达给法官，让法官支持己方观点，实现诉讼目的。