律师代理乔某与某公司买卖合同纠纷案

2011年12月6日，乔某与某公司签订《哈尔滨某农副产品物流园商铺转让合同书》（以下简称《转让合同》）和《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨某农副产品物流园商铺转让合同书”，首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《转让合同》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《转让合同》第一条约定，某公司以出让方式取得坐落于松北区松北镇金星村的国有土地使用权，将在上述地块上建设的交易市场E2-11栋1、2层11号转让给乔某。该商铺使用时限为40年，用途为商业经营。该商铺预测建筑面积为128平方米。第四条计价方式约定，按照预测面积计算，该商铺的转让价格为人民币每平方米9400元，转让总价款为1,203,200元。第五条付款方式及期限约定，付款方式为一次性付款：优惠2%，按照折后价1,179,136元减去三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款为人民币896,143元。第六条产权登记约定：某公司保证在交付该商铺之日起两年内，取得该商铺的权属证明。如因其责任未能在本款约定的期限内取得该商铺的权属证明，乔某有权退铺。乔某若选择退铺，某公司应当自书面退铺通知送达之日起30日内退还乔某已付款项，并按照乔某已付款的银行同期贷款利息向乔某支付违约金，本合同终止。第九条交付时间约定：某公司应当在2012年7月31日前向乔某交付该商铺。《补充协议》约定：商铺折后转让总价款为1,179,136元；乔某同意将涉及该商铺经营管理的一切事项委托给某公司处理，并同意该公司用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动，委托租赁期限为3年；该商铺每年的固定总收益为商铺折后转让总价款1,179,136元的8%，某公司据此一次性支付乔某前三年租赁收益282,993元。在租赁期内，该商铺的所有权属于乔某。乔某母亲陈某于合同订立当日交付商铺转让款896,143元，某公司开具了金额为896,143元的黑龙江省往来资金结算票据一张。2012年11月2日，某公司与陈某签订《哈尔滨某农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》，约定商铺交付时间变更为2012年12月31日前，并自交付商铺之日起一年半内取得该商铺的权属证明。同日，双方签署了《商铺交接确认书》，约定乔某同意并确认自2012年12月31日至2014年12月31日将上述商铺移交某公司经营。2014年6月末，某公司未能依约取得商铺权属证明，双方产生纠纷，因而成讼。诉争商铺一直由某公司占有和使用。

我们认为，本案系合同纠纷，本案的争议焦点为合同能否解除及合同解除后的责任承担。我们认为，双方签订的《转让合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，上述协议合法有效，合同双方应遵守诚信依约履行。由于某公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，已经达到双方合同中约定的退铺条件，因此乔某有权要求解除上述合同，并要求某公司退回房款并承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定解除权，是指当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。解除权可以在订立合同约定，也可以在履行合同的过程中约定，可以约定一方享有解除合同的权利，也可以约定双方享有解除合同的权利，当解除合同的条件出现时，享有解除权的当事人可以行使解除权解除合同，而不必再与对方当事人协商。解除权的约定也是一种合同，行使约定的解除权应当以该合同为基础。

回到本案中，双方合同中约定了合同解除条件，现某公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，致使合同目的无法实现，构成违约，故乔某要求解除《转让合同》的诉讼请求合理，应予支持。《转让合同》解除后，包含在转让合同书文本内的《补充协议》及《哈尔滨某农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》作为《转让合同》不可分割的一部分应一并予以解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，某公司应当返还乔某商铺款。

我们认为，乔某购买商铺总价款为1,179,136元，由乔某交纳的896,143元及合同约定的282,993元三年返租租金构成。《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《转让合同》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符。合同解除后，某公司应当返还乔某商铺转让总价款，即乔某交纳的净价款896,143元以及以三年返租租金冲抵方式收取的转让余款282,993元，合计1,179,136元。

一、解除原告乔某与被告哈尔滨某物流发展有限公司签订的《商铺转让合同》、《商铺转让合同补充协议》、《哈尔滨某农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》；

二、被告哈尔滨某物流发展有限公司返还原告乔某商铺转让款1,179,136元，此款于本判决生效之日付清；

三、被告哈尔滨某物流发展有限公司给付原告乔某896,143元的自2014年7月1日起至2016年5月22日止的违约金92,403.40元，此款于本判决生效之日付清；

四、被告哈尔滨某物流发展有限公司按中国人民银行同期贷款利率给付原告乔某896,143元的自2016年5月23日起至本判决生效之日止的违约金，利随本清；

五、驳回原告乔某的其他诉讼请求。

法院认为，双方订立的《转让合同》和《补充协议》，是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，按合同约定履行。现某公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，乔某有权要求解除上述合同，并要求某公司退回房款并承担违约责任。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同中约定了退铺条件，亦即合同解除条件，现某公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，致使合同目的无法实现，构成违约，故乔某要求解除《转让合同》的诉讼请求合理，应予支持。双方订立的合同文本将《转让合同》和《补充协议》设立于“哈尔滨某农副产品物流园商铺转让合同书”内，并统一编码，《转让合同》解除后，包含在转让合同书文本内的乔某于某公司签订的《补充协议》及《哈尔滨某农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》已无继续履行的可能，故本案中一并予以解除。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，某公司应当返还乔某商铺款。现双方对于应返还的商铺款金额发生分歧。乔某主张诉争商铺总价款为1,179,136元，乔某交纳的净价款896,143元应予返还，对此某公司无异议；余额282,993元乔某主张是以双方合同约定的三年返租租金冲抵、该租金算作乔某已交纳的商铺款，某公司对此有异议。本院认为，双方订立的《补充协议》中约定了商铺折后总价款为1,179,136元，与《转让合同》中约定的折后商铺总价款相符，双方对此无异议，故能够认定诉争商铺的转让总价款为1,179,136元。双方的《转让合同》与《补充协议》同时订立，《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《转让合同》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符，因此乔某关于净价款896,143元之外的余款282,993元是以三年返租租金冲抵的主张成立。合同解除后，某公司应当返还乔某商铺转让总价款，即乔某交纳的净价款896,143元以及以三年返租租金冲抵方式收取的转让余款282,993元，合计1,179,136元。综上，乔某要求某公司返还商铺总价款1,179,136元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。某公司的相关抗辩主张不符合合同约定和客观实际，本院不予采纳。

商铺交付时间为2012年12月31日，按照一年半内取得商铺权属证明的约定计算，某公司办理权属证明的时间应为2014年6月30日前,但其未能办理已构成违约，乔某有权要求某公司于此后即2014年7月1日起按照约定的方式计算给付违约金，即以896,143元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2014年7月1日至2016年5月22日止的违约金92,403.40元〔896,143元×6.15%÷365×144天（自2014年7月1日至2014年11月21日止）＋896,143元×6%÷365×99天（自2014年11月22日至2015年2月28日止）＋896,143元×5.75%÷365×71天（自2015年3月1日至2015年5月10日止）＋896,143元×5.5%÷365×48天（自2015年5月11日至2015年6月27日止）＋896,143元×5.25%÷365×59天（自2015年6月28日至2015年8月25日止）＋896,143元×5%÷365×59天（自2015年8月26日至2015年10月23日止）＋896,143元×4.75%÷365×212天（自2015年10月24日至2016年5月22日止）〕，之后的利息按中国人民银行同期贷款利率给付至本判决确定的自动履行期限之日止，故对乔某主张的违约金的诉讼请求中合理部分予以支持。乔某主张商铺的违约金自2011年12月6日起计算缺乏事实根据，对该起算时间不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、解除原告乔某与被告哈尔滨某物流发展有限公司签订的《商铺转让合同》、《商铺转让合同补充协议》、《哈尔滨某农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》；

二、被告哈尔滨某物流发展有限公司返还原告乔某商铺转让款1,179,136元，此款于本判决生效之日付清；

三、被告哈尔滨某物流发展有限公司给付原告乔某896,143元的自2014年7月1日起至2016年5月22日止的违约金92,403.40元，此款于本判决生效之日付清；

四、被告哈尔滨某物流发展有限公司按中国人民银行同期贷款利率给付原告乔某896,143元的自2016年5月23日起至本判决生效之日止的违约金，利随本清；

五、驳回原告乔某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、关于合同解除权的行使问题

合同的解除是指在合同依法成立后而尚未全部履行前，当事人基于协商、法律规定或者当事人约定而使合同关系归于消灭的一种法律行为。合同的解除以当事人之间存在有效合同为前提，且该合同关系尚未消灭，如果当事人之间原存在合同关系，但合同关系已经消灭的，则不存在合同的解除。合同依法成立后，任何一方不得擅自解除合同。只有在具备一定条件时，法律才允许解除合同。合同解除的条件，既可以是法律规定的，也可以是当事人约定的。当然，当事人也可以通过协商而解除合同。合同的解除是一种消灭合同关系的法律行为。当事人解除合同必须实施一定的行为，即解除行为。这种解除行为是一种法律行为，既可以是单方行为，也可以是双方行为。

本案当中，因某公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，致使合同目的无法实现，构成违约，故乔某要求解除《转让合同》的诉讼请求合理，乔某行使解除权既可以依据合同的约定行使解除权，亦可以依据合同法第94条行使解除权，本案法定解除与意定解除发生了竞合，我们认为本案解除权行使的依据应为合同约定。

值得注意的一点是，法定解除的行使条件较为严苛，只有在当事人没有约定合同解除条件的情况下，只有当合同当事人严重违约或有其他原因导致合同目的无法实现时，才赋予当事人解除权，这样的规定充分体现了合同法的公平、效率原则。因为，如果轻微的违约即可导致合同解除，则违约方可能遭受重大损失，显然对违约方不公平，也在一定程度上破坏了交易的稳定性。

二、单方解除合同的程序

合同解除权是一种形成权，因此解除权人解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力（《合同法》第96条）。

当事人通知解除合同的方式，应当遵循法律的规定或当事人的约定。对此，《合同法》没有具体规定，因此，从解释上说，通知可以采取书面形式、口头形式或其他形式。对于法律规定或当事人约定采取书面形式的合同，当事人在解除合同时，应当采取书面通知的方式。如果法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，应当依法办理批准、登记手续。

当事人行使合同解除权，应当在确定期间内或合理期限内进行。如果法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭（《合同法》第95条）。依照《合同法解释（二）》第24条规定，当事人对合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起3个月以后才向人民法院起诉的，人民法院也不予支持。

三、合同解除的后果

《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据这一规定，合同解除是否具有溯及力取决于两个因素：一是当事人是否请求。就是说，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，也可以不要求恢复原状。二是合同的履行情况和合同性质。就是说，根据履行情况和合同性质能够恢复原状的，当事人可以要求恢复原状。合同解除与损害赔偿责任可以并存。在合同解除时，是否产生赔偿责任，应视情况而定。如果合同系因违约行为而解除的，则违约的一方当事人应赔偿合同不履行给非违约方所造成的损失；如果合同系因不可抗力的原因而解除的，则当事人双方都不承担合同不履行的赔偿责任。本案当中，乔某依据合同约定有权向被告主张违约责任。

本案涉及到的是解除权的行使及合同解除后的责任承担问题，此类纠纷在民商事审判当中较为常见。解除权属形成权，凭当事人一方的意志就能使该权利形成、变更或者消灭。解除权一经行使，既存的权利义务关系即告终止。为了避免怠于行使解除权造成合同关系长期处于不稳定状态，法律规定了解除权行使的除斥期间，超过该期间，解除权消灭。因此在此类案件中应当特别注意法律已规定或者当事人已约定解除权行使期限时，期限届满当事人未行使解除权的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限时，当事人经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

法律虽然规定解除权的行使条件，并不是说符合条件就必须解除，当事人是否行使解除的权利，应充分考虑合同的履行情况、是否能够及时采取补救措施，是否能够继续履行等情况，应避免司法资源浪费，合理保护双方当事人的合法权益，因此在实践当中，非当事人要求，又必须解除的合同，不应解除而应继续履行。