律师代理四川天府新区成都管理委员会规划建设国土局与陈某房屋登记纠纷案

2018年2月26日，陈某向天府新区规建局递交房屋更正登记申请，认为其位于成都市天府新区华阳街道南湖西路18号观湖国际社区的房屋登记为陈某、罗某共有有误，故申请将该房屋更正登记为陈某一人所有。天府新区规建局于当日作出《不动产登记不予受理告知书》，以不符合法律法规规定的其他情形为由，按照《不动产登记暂行条例》第二十二条之规定，决定对陈某提出的更正登记申请不予受理。陈某因不服该《不动产登记不予受理告知书》诉至成都市龙泉驿区人民法院。2018年5月8日，都市龙泉驿区人民法院作出（2018）川0112行初69号行政判决，判决撤销天府新区规建局于2018年2月26日作出的不动产登记不予受理告知书，并责令天府新区规建局于该判决生效后在法定期间内对陈某提出的更正登记申请作出处理。天府新区规建局不服提起上诉。2018年9月5日，四川省成都市中级人民法院就上诉作出（2018）川01行终753号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。

2018年9月14日，天府新区规建局受理陈某提出的更正登记申请，并向陈某的委托代理人和第三人罗某进行了询问。2018年10月12日，天府新区规建局就该申请作出《不予登记告知书》，该告知书的主要内容为：“您于2018年9月14日申请的位于成都市天府新区华阳街道南湖西路18号附观湖国际社区的不动产更正登记申请已于当日受理，受理号为4464960。根据申请人代理人出示的成都市中级人民法院民事判决书（（2016）川01民终1642号），人民法院已经认可该不动产原为陈某、罗某共同所有的事实，并在该诉讼中确认为二人按份共有，各自享有50%份额。经与罗某联系并调查核实，该判决书已发生终局物权效力，申请人提供的材料无法证明登记薄记载的物权状况有误，且申请人明确表示无法提交其他证明材料。因此，根据《物权法》第十九条以及《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，决定不予登记。”陈某因不服天府新区规建局作出的《不予登记告知书》，向成都市龙泉驿区人民法院提起行政诉讼，请求成都市龙泉驿区人民法院撤销天府新区规建局于2018年10月12日作出的《不予告知登记述》。

我们认为，本案系房屋登记纠纷案，被告是是天府新区规建局。作为天府新区规建局的代理人，针对陈某提出的诉讼请求及事实与理由，我们提出如下代理意见：

一、天府新区规建局具有承担天府新区成都直管区内的不动产登记等具体事务性工作的法定职责。

天府新区规建局系经批准组建的天府新区成都片区管理委员会所属的工作机构，负责天府新区成都直管区城乡建设、房产管理、不动产登记管理等工作。根据《不动产登记暂行条例》等相关规定，成都天府新区不动产登记中心作为天府新区规建局下属的不动产登记经办机构，具体承担天府新区成都直管区范围内的不动产登记工作。因此天府新区规建局有权作出《不予登记告知书》。

二、天府新区规建局于2018年10月12日作出的《不予登记告知书》形式正当，程序合法，符合《不动产登记操作规范（试行）》。

（一）《不予登记告知书》形式正当、程序合法

天府新区规建局作为涉案房屋所在地不动产登记机构，对不符合要求的不动产登记申请，在法定职责及期限内作出不予登记决定，并按照《不动产登记操作规范（试行）》的要求制作《不予登记告知书》，形式正当，程序合法。根据《不动产登记操作规范（试行）》16.2.1关于依职权更正登记的规定，“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项有错误，不动产登记机构应书面通知当事人在30个工作日内申请办理更正登记，当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正”。因此，《不动产更正登记通知书》并非适用于本案陈某已申请的更正登记情形，而仅适用于上述规定中登记机构书面通知当事人的情形。况且经天府新区规建局审查，陈某的更正登记申请根本不符合《物权法》关于更正登记的规定。因此，天府新区规建局做出的《不予登记告知书》符合《物权法》关于更正登记的内容，也符合《不动产登记操作规范（试行）》规定的形式。

（二）以“申请人陈某及代理人”为告知对象并无不当

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第三款“不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人”之规定，本次登记中，陈某未到场申请而委托其律师作为代理人，代理其在天府新区规建局处办理更正登记事宜，天府新区规建局将《不予登记告知书》告知陈某及代理人不违反法律规定。

（三）登记机构已依法履行人民法院生效法律文书

2018年2月26日，天府新区规建局在接受陈某咨询更正登记事项时，即告知陈某其所申请的更正登记不符合登记条件。陈某当场表示拒绝接受，并要求天府新区规建局直接为其出具《不予受理告知书》，并在取得《不予受理告知书》后携带全部申请材料离去。在此过程中，陈某并未按照《不动产登记操作规范（试行）》3.4的规定完成《询问记录》并签名确认。

四川省成都市中级人民法院行政判决书（（2018）川01行终753号）文书生效后，天府新区规建局立即主动通知陈某提交原申请材料并补充完善接受登记机构询问程序。2018年9月14日，陈某已无法到场重新接受登记机构询问，虽委托吴某代理，但其代理人未提交原全部申请材料，而是提交《房屋更正登记申请书（补充）》，天府新区规建局在本次受理行为中已就相关事项对陈某的代理人进行了充分的解释和告知，陈某的代理人吴某在申请表、询问笔录签字确认，表示完全知悉。陈某于2018年9月14日提交登记申请材料并接受天府新区规建局询问后，天府新区规建局按照生效法律文书的要求予以受理,出具了《不动产登记受理凭证》，并经审慎审查后在法定程序和法定期限内作出了不予登记决定，本次受理行为已按照生效法律文书的判决在法定期间内对陈某提出的更正登记申请作出了处理，正是天府新区规建局依法履行人民法院生效法律文书的具体体现。

（四）陈某论证的原房屋登记行为合法性不属于其第一请求事项

陈某混淆了本次不予登记决定与2011年12月房屋登记的概念，以（2016）川01民终1642号判决书与2011年12月的登记发证行为不具有关联性，论证2011年12月的登记发证行为合法性存疑，逻辑混乱。由于（2016）川01民终1642号判决书系终局生效法律文书，其与2011年12月房屋登记行为是否合法原本即不具有关联性。陈某以不具关联性为由，主张“撤销天府新区规建局于2018年10月12日作出的《不予登记告知书》”无逻辑关联。

（五）陈某对更正登记单方申请的理解有误

《不动产登记操作规范（试行）》2.1.2关于单方申请的规定，指的是包括更正登记、首次登记在内的部分登记情形可以仅由权利人一方单方申请，陈某片面理解为可以由权利人中的某一人单方申请，改变了规定的原有含义。本案中针对原转移登记提出更正登记申请，可以单方申请是指原转移登记中的义务人即开发公司不提出申请，而仅由权利人即陈某与罗某提出申请。鉴于案涉不动产共有人罗某未作出意思表示，天府新区规建局受理更正登记申请后，不动产登记机构与罗某取得联系。罗某表示对陈某申请更正登记，既不知情，也不同意。因此，陈某作为共有人之一，不得以权利人的身份单方申请更正登记。陈某所述“天府新区规建局引《物权法》第19条规定无非强调更正登记不能由单方申请而已”实属偷换法律概念。

（六）不予登记行为符合《不动产登记暂行条例》的规定

《物权法》第十九条规定：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”本案中，不动产登记簿记载的权利人之一罗某未书面同意反而明确反对更正，且陈某提供的证明材料无法证明登记确有错误。相反，（2016）川01民终1642号生效判决书和（2016）川民申3629号裁定书，判决案涉不动产归陈某和罗某各自享有50%的份额。根据《物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。即陈某本次申请不符合《物权法》第十九条关于更正登记的规定。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第一项的规定，登记申请违反法律、行政法规规定的，不动产登记机构应当不予登记。因此，天府新区规建局作出的不予登记决定符合《物权法》、《不动产登记暂行条例》的相关规定。

同时，陈某在收取《不予登记告知书》时，不动产登记机构将上述情况向陈某进行了充分解释与告知，并在《不予登记告知书》中书面明确告知：“根据《物权法》第十九条以及《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，决定不予登记。”陈某当时表示接受，并无异议。

三、陈某请求撤销天府新区规建局于2011年12月30日对华阳南湖西路观湖国际社区12栋1单元12楼1205号房屋作出的不动产登记已超过起诉期限。

根据（2016）川01民终1642号判决书载明内容证明，陈某在进行不动产登记时，就已知悉天府新区规建局作出的具体行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出”之规定，陈某在知道天府新区规建局作出具体行政行为时就已知道该行政行为内容，且六个月内未提起行政诉讼，已超过法定起诉期限。

综上所述，陈某主张的诉讼请求违背了基本事实真相，不符合法律规定。

一审法院判决驳回陈某的诉讼请求。

一审法院认为本案的争议焦点是被告天府新区规建局对陈某于2018年10月12日作出的《不予登记告知书》是否合法。

一审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》的相关规定，被告具有作出案涉《不予登记告知书》的法定职权。《中华人民共和国物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料： （一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料......”。生效判决已经认定，“陈某未提交权利人书面同意的材料，其提交的购房票据、买卖合同、借款合同只能证明购房事实，在无其他证据的情况下，尚无法对抗在不动产登记程序中经陈某签字认可的案涉房屋系共有的事实，陈某要求将原不动产登记的权利人更正为其一人，需要的是通过共有人书面同意或者其他方式否定在不动产登记过程中共有的意思表示。因此，陈某提交的更正登记申请材料不齐全。”本案中，被告对陈某提出的更正登记申请予以受理后，履行了解释和告知义务，征询了共有人的意见，且在案证据显示陈某未提交生效判决认定范围外其他符合更正登记条件的材料。

综上，一审法院认为被告作出被诉《不予登记告知书》的行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回陈某的诉讼请求。

本案中行政机关是否存在不作为及《不动产更正告知书》的适用范围？

根据《不动产登记操作规范（试行）》16.2.1关于依职权更正登记的规定，“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项有错误，不动产登记机构应书面通知当事人在30个工作日内申请办理更正登记，当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正”。

因此，《不动产更正登记通知书》并非适用于本案陈某已申请的更正登记情形，而仅适用于上述规定中登记机构书面通知当事人的情形。况且经天府新区规建局审查，陈某的更正登记申请根本不符合《物权法》关于更正登记的规定。因此，天府新区规建局做出的《不予登记告知书》符合《物权法》关于更正登记的内容，也符合《不动产登记操作规范（试行）》规定的形式。

陈某作为房屋共有人之一，在明知（2016）川01民终1642号判决已具终局法律效力的情况下，隐瞒真实情况，将已经生效法律文书确权为共有的不动产申请更正为单独所有，系利用行政部门与司法机关间信息不对称恶意谋取不当私利，不仅无视法律的严肃与公正、藐视生效法律文书，而且浪费公共部门行政资源，更损害了第三人的合法权益。因此，天府新区规建局基于维护法律权威、保护第三人合法权益，审慎做出的不予登记行为，并无不当。

通过法律程序和法律方法解决社会矛盾纠纷，是依法治国的重要组成部分，是国家治理方式的重要内容。各级政府机关应当自觉接受司法监督，支持、配合行政审判工作，积极落实行政首长出庭应诉制度，提升出庭人员专业化水平，尊重诉讼程序和诉讼规则，积极主动与人民法院沟通案件，加强对司法建议的落实反馈，主动履行生效判决文书，从而不断加快法治政府的建设步伐。天府新区规建局面对陈某的起诉，积极应诉，并依法化解纠纷，符合新时期党对法治政府、法治国家的要求。