律师代理贾某某参与乔某诉其房屋买卖合同纠纷案

2012年10月15日，原告乔某与被告贾某某签订了换房协议，协议约定：被告贾某某将其东王汽车站旁一处房产与原告享有产权的尧都区迎春街X村X号楼X层3间门面房交换。按照协议内容，被告贾某某给付原告乔某3万元，原告将房产证交给被告。房屋交换后，被告一直使用房屋至今，原告也已实际使用被告位于东王汽车站旁的房产，双方换房协议已实际履行两年之久。原告称被告出让的宅院系东王村集体土地，被告无法给原告办理产权过户手续，主张协议无效。双方就归还房产事宜无法达成一致意见，诉至法院。

（一）被告与原告于2012年10月15日签订的换房协议符合法律规定，合法有效。

被告的妻子与原告的母亲系同胞姐妹关系。双方签订两处门面房产互换的协议是在平等自愿协商的基础上签订的。关于房产暂时无法办理产权过户手续是双方在签订本协议时明知的。被告与原告签订的协议没有违反任何法律强制性规定，同时符合《民法通则》第55条规定的民事行为的3个条件：1、行为人具有相应的行为能力；2、意见表示真实；3、不违反法律或社会公共利益。此类合同的效力法律并没有规定必须以是否办理物权登记来确定其合同效力。关于不动产合同效力的规定我国《物权法》第15条也有着明确的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（二）原告乔某无论是否为城镇（农村）户口或非本村人员并不影响买卖合同（换房协议）效力。

合同效力的判定应以法律规定的合同有效要件为标准。本案所涉及的换房合同是否有效应看是否违反法律行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》中明确规定基地上的附着物如房屋、树木、厕所等永远归社员所有。社员有买卖和租赁房屋的权利。房屋出卖后宅基地的使用权随及转移给新房主，但宅基地的所有权仍归原集体组织所有。这与我国《宪法》第10条第4款的规定完全统一即宅基地所有权禁止买卖，而宅基地使用权可以转让的原则。认定合同是否有效不能以地方性法规政府规章或部门规章等为依据（非法律、行政法规规定）来确定。而纵观《土地管理法》、《合同法》等法律规定，均无城镇人口或非本村人口购买农村房屋无效的强制性规定。另外要明确一点的是，必须是违反法律行政法规对其效力性的规定，若只是违反管理性规定的话都不能认定该行为无效。按照《合同法解释（二）》第十四条、《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定：”是指效力性强制规定。因此，如果不是法律明文规定为该行为无效的，法律条文仅仅是规定，“不得……”、“禁止……”，都不能认定该行为无效。农村宅基地上的房屋即使出售，也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同如违反受让主体身份，并不存在法定的无效事由。即使未经批准而无法办理过户登记手续，也只是属于合同无法履行，而不能武断的认定合同无效。

因此，原告只是引用行政管理性的部门规章的规定来说明双方互换房屋合同无效是违反我国《物权法》及《合同法》的法律规定的。最高院终审（2006）民一终字第26号案例及判决与本案情况类似。最终人民法院判令合同有效，也证明了这一点。最高院〔1992〕民他字第8号批复，同样认为农村房屋买卖按约定交付房款及管理房屋的买卖有效。

（三）我国至今尚未有任何一部法律或行政法规对农村房屋明确作出禁止转让的强制性规定。

确认合同无效之诉应严格依照《合同法》的规定来确认是否有效。原告的诉讼行为是违背法律旨意，违反诚实信用公平原则的行为。《土地管理法》的立法本意禁止农村集体使用权单独转让。但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并没有禁止，只是出卖后不得再申请宅基地而已。东王汽车站旁的两间门面并非自住性住房性质，而是可以进行出租经营的门面房。双方在签订互换房屋协议时，均明知该房屋土地性质。对于该房屋的转让当地村民委员会并没有任何限制性规定（有村委会证明为据）。双方所签订协议内容也没有损坏国家、集体或第三方的合法权益。并且双方以实际交付占用所互换房屋超过两年的时间，期间并没有提出任何异议。合同约定的内容已完全履行完毕。在此情况下，双方所签订的房屋互换协议认定无效理由不充分无任何法律依据。人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。

法院因为原告缺乏法律依据，依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决驳回原告的诉讼请求；案件受理费1000元减半收费500元由原告乔某负担。

山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2015）临尧民初字150号；

山西省临汾市中级人民法院民事裁定书（2015）临民终字第00701号。

原被告之间合同纠纷的焦点是：双方签订的换房协议是否有效以及农村房屋的禁止性规定的使用。被告胜诉的主要原因是：

1、被告提供的临汾市尧都区段店乡东王村汽车站旁所建二层门面占用地系村破产企业用地，性质为非农耕建设用地，符合村土地利用总体规划，对该门面房房产所有人无身份限制，该房现由乔某实际占用出租，该房在拆迁改造范围内，土地使用证及房产证在完成城中村改造后，按实有面积发放。

2、对于城镇居民购买农村房屋的效力问题尚无任何一部法律作出明确规定，双方所签订协议均为明知，且不存在欺诈或重大误解的情形，更无任何胁迫或乘人之危的情形。该村委会也没有对出售该类房屋作出禁止性规定。此次案件主要在于原告不遵守协议规定，不懂法律法规相关规定，违反诚信原则，致使诉讼发生。同时也浪费了被告方的时间人力金钱资源，更浪费了相关社会资源。

3、本案中，本律师运用了很多经验技巧希望从快裁决，和有关机构沟通协商采用了很多变通的方法，也最终取得了很好的效果。但是，整个过程中出现许多挫折和困难。律师尽管对庭审中的有些情况不能掌控，但也尽量不怕麻烦使得程序尽量完善、合法，不给将来的诉讼进程留下隐患。

近些年来，随着旧城改造，城中村建设加快，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区此类房屋层出不穷，很大一部分通过买卖形式被城镇居民购买。对于城镇居民购买农村房屋的效力问题尚无任何一部法律作出明确规定，双方所签订协议均为明知，且不存在欺诈或重大误解的情形，更无任何胁迫或乘人之危的情形。该村委会也没有对出售该类房屋作出禁止性规定。法官应遵照法理精神，法院应在没有明文规定此类合同无效的情况下，并考虑是否符合《民法》的基本原则（平等自愿、公正、诚实、信用）结合基层组织村委会的意见充分按照我国所实行的村民自制原则作出其合同有效判决。

农村房屋买卖的背后法律问题较多，且涉及利益较大，对此问题应全面考虑、慎重选择，不断完善我国有关宅基地农村用房的相关法律规定。