律师代理百色某公司与百色某学校确认合同无效纠纷再审抗诉案

2006年12月23日，百色某学校与百色某公司签订《投资建设百色某学校学生公寓及配套设施合同书》，约定百色某学校将“学生公寓及其配套设施”项目交由百色某公司投资建设，双方共同配合办理项目用地报建手续，建好后交由百色某公司承包经营二十五年，百色某公司分期向百色某学校交纳500万元的承包费。

上述投资合作协议签订后，百色某学校申报的第一栋单体楼获得了批准备案，并陆续取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。之后，百色某公司将该项目发包给百色某建筑公司施工并建好地下一层及地上六层，并支付了3423175.6元工程款。

2013年初，百色某学校的上级主管部门认为百色某学校与百色某公司签订的投资合作协议违反财政部及国资委的相关规定，将维持教学事业正常发展的非经营性资产转为经营性资产，且未办理报批手续。百色某学校便与百色某公司协商，要求百色某公司停止投资行为，解除投资合作关系。

百色某学校向法院提起诉讼，要求确认《合同书》及相关补充协议为无效合同。一审法院以“上述投资合作协议涉及以划拨土地作为投资用于开发房地产项目，该项目未经有批准权的市人民政府批准，直到起诉前亦未办理批准手续”为由，判决确认上述合同无效。

百色某公司不服一审判决提起上诉。二审法院以“该建设工程项目用地未获得市人民政府的审批同意，并未获得土地主管部门核发《建设用地许可证》”及“以教学用途的合法形式掩盖承包经营获利的非法目的”为由，判决确认上述合同无效。

百色某公司不服二审判决，委托上海汉盛（南宁）律师事务所陈资长律师代理其向检察机关提出抗诉申请。高院在区人民检察院向其提出抗诉后提审本案，采纳了代理律师的意见，以涉案合同及补充协议所设立的是房屋租赁法律关系而非合作开发房地产关系及没有违反法律、行政法规效力性强制性规定为由，撤销一二审判决。

代理律师认为，本案系确认合同无效纠纷，主要争议焦点为：首先需要准确认定涉案合同属于什么性质？是否属于合作开发房地产合同？进而才能认定合同的效力问题。

一、本案涉案合同及补充协议的性质依法应为房屋租赁合同，且合法有效。

首先，本案中，涉案合同及补充协议实质上是约定房屋建成后，所有权归提供土地的百色某学校，而提供资金的百色某公司不承担经营风险，只是以租赁形式使用房屋。从双方签订合同的目的来看，百色某公司的投资能获取的回报就是项目建成后有偿经营使用一定年限的权利。因此，本案案件事实完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，应当依照司法解释规定认定案涉合同的性质为房屋租赁合同。

第二，百色某学校于2004年9月29日取得案涉土地的《国有土地使用权证书》（百国用[2004]第00657号），案涉项目于2008年3月24日获得了百色市发改委的批准备案（百发改登字[2008]6号），2009年4月14日取得《建设工程规划许可证》（建字第451001200800084号），2012年11月8日取得《建筑工程施工许可证》（编号451001201211080201）。因此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，人民法院应当认定涉案合同及补充协议合法有效。

因此，本案所涉合同及补充协议的性质依法应为房屋租赁合同，且合法有效。

二、由于一二审法院对涉案合同及补充协议的定性错误，导致其对合同效力的认定失去了前提基础。

本案一、二审法院的判决均未能准确地把握正确的法律关系，错误地将案涉房屋租赁合同定性为合作开发房地产合同，进而错误认定案涉合同无效，严重背离“以事实为根据，以法律为准绳”的基本原则。

首先，从案涉合同约定内容来看，百色某公司签约的真实意思表示并不是与土地使用权人百色某学校合作进行利益分配，而是在一定期限内租赁建成后的房屋。百色某公司的投资建设行为，是其租赁建成后房屋的对价。因此，案涉合同不符合法定的合作开发房地产合同的定义。

其次，二审法院认定本案所涉合同无效的第一个理由是合同违反法律的强制性规定。但其却错误适用《城乡规划法》第三十七第二款关于未取得土地证的情况下如何申请划拨土地并建设报批手续的规定，并且错误认定项目由于未获得《建设用地许可证》违反了法律的强制性规定。实际上，颁发《建设用地许可证》的制度，源于《城市规划条例》，但该条例已于1990年4月1日失效。

第三，二审法院认定本案所涉合同无效的第二个理由是合同属于以教学用途的合法形式掩盖承包经营获利的非法目的。然而，不管是教学用途，还是承包经营获利，均明文写在合同中，是合同双方的真实意思表示，根本不存在掩盖不掩盖的问题。合同双方的上述约定没有违反任何法律强制性规定，也没有损害社会公共利益和国家利益。

高院再审判决，撤销一二审判决，驳回百色某学校的全部诉讼请求。

高院再审认为，综合本案各方的诉辩意见，本案争议的焦点为：1.涉案的合同属什么性质？2.该合同是否为无效合同？

关于百色某公司与百色某学校签订的《合同书》及相关补充协议的性质问题。1.按合同约定，如该项目建成后，百色某学校无需投入建设资金，即可取得房屋及配套设施所有权和500万元债权的利益。而百色某公司则对房屋及配套设施尚未使用，就已预支付了大部分对价，即投入项目工程建设所需的资金，余下还需分期支付的承包费500万元，属其单方的债务，其投资收益和风险，体现在使用该房屋及配套设施上，也与百色某学校并无关联性。由此可见，双方并无“利润”可分配，也无经营风险可分担，双方没有“共享利润，共担风险”的意思表示，《合同书》及相关补充协议，并不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”规定，对合作开发房地产合同的定义。2.从双方订立合同的真实意思表示上看，百色某公司签约的真实意思是通过出资并建成百色某学校的“学生公寓及其配套设施”项目，并再支付一定数额的费用的行为，换取其建成该项目房屋及配套设施一定期限的使用权。然而，百色某学校签约的真实意思则是，通过承诺用百色某公司将来建成的房屋及配套设施一定期限的使用权，换取建设该项目的建设资金和建成后的使用费。据此可见，百色某学校是以转移财产使用权，作为取得资金的对价，百色某公司则是以支付资金，作为取得财产使用权的对价，故符合租赁合同的法律特征。3.按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条的规定，“合作开发合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁”。因此，本案《合同书》及相关补充协议性质应确定为房屋租赁合同。

关于百色某公司与百色某学校签订的《合同书》及相关补充协议是否为无效合同的问题。1.鉴于双方在涉案合同及补充协议中，所设立的是房屋租赁法律关系，而非合作开发房地产关系，故原一、二审判决认定涉案合同及补充协议的性质错误。2.百色某学校向上级主管部门上报调整学校总平面规划时，将项目的建筑设计方案和涉案合同及补充协议一同上报，明确“该项目是由投资商出资建设与经营的，在投资商经营期内学校收取一定的经营承包金（经营期25年，但楼房产权归学校所有，合同项目称学生公寓及配套设施）”，该报告已经主管部门审批。可见，双方并不存在掩盖该项目的建筑设计、建设资金的来源及建筑物的使用方案，以及双方订立合同的目的。同时，根据《城市房地产管理法》第五十六条规定，“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定”。法律并不禁止房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，故双方订立合同的目的并不具有违法性。因此，涉案合同及补充协议并不构成“以合法形式掩盖非法目的”。3.涉案“旅游专业教学实训基地综合楼”建设工程已报经政府规划部门审核通过，并核发《建设工程规划许可证》。足以说明该建设工程设计方案已通过审核，并不存在改变土地用途的情形。另外，划拨土地并无使用期限，而百色某学校将划拨土地上建成的房屋，出租一定期限的使用权，也不等同于改变土地用途。4.按照《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定，已办理建筑工程用地批准手续，是申领《建筑工程施工许可证》的首要条件。百色某学校已取得了《建设用地规划许可证》《土地使用权证》，并经政府住建部门核发《建筑工程施工许可证》，足以说明百色某学校的建筑工程用地已经批准。因此，原二审判决认为百色某学校的建筑工程用地未经政府审核批准，认定事实错误。同时，颁发《建设用地许可证》的制度，源于《城市规划条例》，该条例已于1990年4月1日失效。此后颁布的《城市规划法》、《城乡规划法》均已取消了原颁发《建设用地许可证》的规定。因此，原二审判决认为百色某学校需办《建设用地许可证》，适用法律错误。5.按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。可见，出租人出租的房屋是否取得建设工程规划许可证，是房屋租赁合同有效与否的核心要件。而本案百色某学校不但已取得《建设工程规划许可证》，还取得了《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》。百色某学校预租给百色某公司的房屋已取得了合法建房的手续，租赁标的具有合法性。因此，涉案合同的内容除租赁期超过法定二十年，超出的五年无效以外，其余部分并没有违法法律、行政法规效力性强制性规定，不属无效合同。

综上所述，高院认为，原一、二审判决遗漏部分重要事实，适用法律部分有错误，予以纠正，判决撤销一二审判决，驳回百色某学校的全部诉讼请求。

本案所涉合同的性质和效力是本案探讨的主要法律适用问题。

一、投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同的性质

认定合同性质应当探究合同当事人的意思表示和缔约目的。从案涉合同约定内容来看，百色某公司签约的真实意思表示并不是与土地使用权人百色某学校就合作进行利益分配，而是在一定期限内租赁建成后的房屋。其缔约目的最终落实在对所建房屋的租赁上。

百色某学校签约的真实意思表示是通过预先收取租金，以完成房屋的建设并将房屋出租获取收益，其缔约目的落实在通过租赁房屋获取租金收益上。案涉合同缔约双方百色某学校与百色某公司的真实意思表示符合租赁合同的法律特征。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第27条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”本案所涉合同约定内容符合该司法解释规定情形，应当依照司法解释规定认定合同性质为房屋租赁。

二、投资建设他人划拨土地上立项的房屋并承租建成后房屋的合同的效力

法律并不禁止房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租，故双方订立合同的目的并不具有违法性。

百色某学校已取得了《建设用地规划许可证》《土地使用权证》，并经政府住建部门核发《建筑工程施工许可证》，足以说明百色某学校的建筑工程用地已经批准。

出租人出租的房屋是否取得建设工程规划许可证，是房屋租赁合同有效与否的核心要件。而本案百色某学校不但已取得《建设工程规划许可证》，还取得了《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》。

本案诉争的起因是划拨土地的使用问题，在我国的经济长期以来实行公有制为主的背景下，涉及国有资产的问题往往与政治导向相关。我国经历了艰苦的经济发展初期，现正处于经济转型期，并将更进一步开放市场，使得国有资本与私有资本的合作变得更灵活，本案判决反映了这一点。

同时，本案的经过也给投资者提了一个醒，在与涉及国有资产的合作交易中，必须严格履行政府审批手续，并将双方的交易充分向政府有关部门披露。试想如果当时报建手续上有瑕疵，本案的最终结果将可能发生逆转。