律师代理某中心参与向某某等七人与某中心、某房地产开发公司建筑物区分所有权纠纷再审案

湘西州某中心（具有法人资格的事业单位）与某房地产开发公司签订《合作开发协议书》约定：某中心以该宗土地及地面附着物（原该中心使用的土地及拥有的房屋）挂牌所得资金1343万元作为合作开发的投入资金与某房地产开发公司合作开发，分配房地产总面积4000平方米的房屋，其中第一层门面150平方米（临街面宽度6米，进深25米），四层以上写字楼3850平方米。临街门面作价每平方米2.5万元，非临街门面作价每平方米1万元（临街门面与非临街门面按进深一半界定），写字楼作价每平方米2700元。

开发完成后，某房地产开发公司如期向某中心交付了一间一楼门面及该栋楼第四层至十三层写字楼。某中心将四至十三层写字楼作为酒店经营，将一层门面作为酒店的大厅使用（开发商设计时便将该门面设计为酒店大厅）。向某某等七名自然人分别向某房地产开发公司购买了该栋楼第十四至二十层房屋（每人购买一层，开发商以住宅名义出售），分别作为宾馆经营。

期初，某中心开办的酒店及向某某等七人分别开办的宾馆的客人均从某中心一楼的酒店大厅进出。该栋房屋设计有公共通道（有两台电梯和步行楼梯间，有出入楼栋的通道），但从某中心开办的酒店大厅出入更便捷，向某某等七人及其旅客均不愿从公共通道出入。后来，因发生向某某等经营者在某中心一楼酒店大厅抢客情形，某中心便在该大厅设置了门禁系统，不允许向某某等七经营者及其旅客从该大厅出入。为此，引发诉讼纠纷。

向某某等七人针对某中心与某房地产开发公司向人民法院提起诉讼，诉请判令该一楼酒店大厅是公共出入通道，归整栋楼全体业主所有，判令两被告将本应做公共通道使用的大厅作为门面分配给某中心的行为无效，要求保障原告的通行权。

一审法院认为，某房地产开发公司与某中心约定将一楼酒店大厅作为门面分配给某中心，是其双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，是合法有效的。因此案涉一楼酒店大厅的产权归某中心所有，其不是公共通道。在没有相反证据证明的情况下，该楼最初设计一楼酒店大厅的目的是给该楼四至二十层宾馆或酒店提供服务的，因而四至二十层宾馆或酒店的业主及旅客对一楼酒店大厅均享有通行权。一审判决在认定向某某等原告享有该一楼酒店大厅通行权的情况下，驳回了原告的诉讼请求。

向某某等七原告及被告某中心均不服一审判决而提起了上诉。二审法院认为，向某某没有提交证据证明分摊面积包括一楼酒店大厅，而某中心所提交的证据证明其享有该酒店大厅的产权，向某某主张该大厅归全体业主的主张不能成立。二审法院依据物权法所倡导的物尽其用价值认为，除非存在某中心将酒店大厅改建成临街门面另有他用，导致4楼至20楼酒店式公寓的业主及房客均从公共通道出入的情况，应允许向某某等通行。于是，做出了维持原判的判决结果。

某中心不服二审判决结果，委托本所律师代理其向湖南省高级人民法院申请再审。省高院经审查，做出了再审裁定结果。

我们认为，本案作为建筑物区分所有权纠纷，二审法院在依法认定某中心享有涉案一楼酒店大厅产权的情况下，没有依据《物权法》的规定保护某中心的物权，错误解读《物权法》所倡导的物尽其用价值，在不存在相邻权适用前提的情况下，以相邻权的价值取向做出了错误判决，应当通过再审程序纠正。

一、原判决严重侵害了某中心独立拥有的物权

根据某中心提交的某市房地产管理局的测绘图纸及人民法院另一生效民事判决书认定，涉案酒店大厅系某中心与某房地产开发有限公司签订合同购买所得，为某中心单独所有。该门面具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，并且能够登记成为特定业主所有权的客体，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。虽然目前尚未办证，但根据《最高人民法院关于建筑物区分所有权纠纷案件若干问题的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”

我国《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”根据民法理论，所有权属于对世权，具有独占排他使用性质，非经所有权人同意，他人不得使用。原判决既已认定某中心为涉案一楼大厅所有权人，则非经某中心同意，他人就无权使用涉案一楼大厅。在这样的情况下，原判决判定向某某等经营者及其旅客对一楼酒店大厅均享有通行权，严重侵害了某中心的物权，严重损害了法谚“风可进、雨可进、国王不可进”所保护的权利。

二、原判决使用的论证逻辑错误

原判决考虑到设计一楼酒店大厅的功能与目的，认定向某某等经营者及旅客对一楼酒店大厅均享有通行权。这种逻辑是错误的。向某某等是否享有一楼酒店大厅通行权，要看其取得物权的权利内容，要看其是否有约定或法定依据，而不能仅看开发商的最初设计。当然，本案开发商最初也是将涉案一楼酒店大厅作为门面约定销售给某中心的。即便是开发商最初将一楼酒店大厅设计为整栋酒店的大厅，也要看开发商对外销售过程中是否执行的是与设计相一致的方案，即要么将设计的酒店整体出售，要么将一楼酒店大厅作为楼上各楼层业主的公共大厅出售（将一楼酒店大厅面积公摊计入楼上各楼层业主权利范围）。本案中，开发商销售时，既未将整栋酒店整体出售，也未将一楼酒店大厅作为公摊销售，而是将酒店大厅及楼上四至十三层销售给了某中心，将楼上二、三层及十四至二十层进行了分开销售。在这样的情况下，一楼酒店大厅就属于某中心专有权范围，就与楼上其它业主无关。楼上其他业主当然无权从一楼酒店大厅通行，而应当从大楼设计的公共通道出入通行。向某某等购买楼上各层房屋时就应当明知这一点。

原判决认定：“除非存在某中心将一楼酒店大厅改建成临街门面另有他用，导致4楼至20楼酒店式公寓的业主及房客均从非临街出口出入的情况，则不影响某中心一楼酒店大厅物权独立性、排他性的情况下，允许向某某等七人通行，是彰显物尽其用的价值体现。”这种逻辑是错误的。物权具有独占排它性质，既然一楼酒店大厅所有权归属于某中心，如何使用它，是某中心自主权利，某中心完全可以将它作为独立门面使用，也可以将它作为四至十三楼酒店的大厅使用。两种使用方式均不影响某中心享有的物权性质，不能以使用方式不同而导致权利内容有所区别。因此，原判决上述判词中使用的逻辑是错误的。更有必要指出的是，原判决表现出的这种限制权利人行使权利以及追求所谓绝对平等的理念是完全与法治精神背道而驰的。

三、原判决对“物尽其用”价值理解错误

物尽其用是指充分利用物的资源优势，不造成任何的浪费。这是对权利人充分有效利用物权的价值取向。关于物权的物尽其用是指，权利人可以自己利用，也可以通过市场法则让别人有偿或无偿使用，在符合法律规定的特定情形时还需要权利人限制自己的权利，依法让别人使用，如物权法规定的相邻权。

原判决在依法认定涉案一楼酒店大厅所有权归属某中心的情况下，以倡导“物尽其用”价值为由，判定向某某等及旅客对一楼酒店大厅均享有通行权。这是对物尽其用价值的错误认识。

本案中，从开发商对整栋大楼的设计以及销售情况来看，不仅存在业主拥有专有权的房屋，而且还有业主拥有共有权的公共通道。向某某等完全可以通过一楼现有的公共通道自由出入，即从一楼电梯间、楼梯间边的公用通道自由进出。不论是某中心一审中提交的证据，还是对涉案建筑物现场勘查，均能确认这一事实。在这样的情况下，不存在向某某等主张相邻权要求从某中心拥有所有权的一楼酒店大店通行的前提。因此，向某某等不存在法定的从某中心一楼酒店大厅通行的权利。此外，向某某等与某中心之间也没有通过协商一致签订合同设立从某中心一楼酒店大厅通行的权利。

在向某某等没有法定或约定依据的前提下，原判决以严重损害某中心的物权为代价，判决向某某等及旅客对一楼酒店大厅均享有通行权，是与《物权法》倡导的“物尽其用”价值完全背道而驰的。按照这样的判决结果，某中心花二百多万元购买的一楼门面就真正成了公用通道。

综上所述，原审判决适用法律错误，严重损害了某中心的合法权益，请依法纠正原审判决错误，依法再审。

省高院经审查，做出了再审裁定结果。

一审案号:（2016）湘3101民初1750号

二审案号:（2017）湘31民终417号

再审案号:（2018）湘民申1681号

个案裁决过程中的法律价值选择

个案裁判过程中，不仅要依据证据规则认定涉案法律事实，要根据认定的法律事实准确把握存在的法律关系，准确选择适用法律规范，而且要准确把握法律价值。法律价值的选择和取舍，不仅存在于选择法律规范的过程中，而且存在于实体裁判结果的把握中。尤其是在某些容易引发法律价值产生冲突的个案裁判过程中。

法律具有多方面的价值，有公正价值、秩序价值及效率价值等。一般情况下，法律的这些价值会构成一个有机统一的整体，在个案裁判中不会因此产生冲突。但特殊情况下，法律的这些价值会发生冲突，比如公正价值与秩序价值产生冲突，或公正价值与效率价值产生冲突。更常见的是，本来没有冲突的，裁判者人为理解为可能发生重大冲突。在产生冲突的情况下，往往涉及到个别正义与集体正义、一般正义与特殊正义相冲突的情况发生。比如，面对群体性矛盾集中爆发时，严格依法裁判可能会造成维稳压力增大时，是选择稳定压倒一切的秩序价值，还是选择严格依法办事的公正价值，将是裁判者面临的重大法律价值取舍选择问题。裁判者的价值选择不一样，做出的裁判结果也完全不同。

司法实践中，多年来各地法院在裁判案件时，以保护地方经济发展需要或维护稳定要求，牺牲个案权利人权利的裁判结果时有发生。让个案权利人明显感受到裁判不公、司法不公。这种裁判方式究竟正确与否、正当与否？值得我们深思。

本案中，一、二审两级法院均已认定某中心拥有涉诉一楼酒店大厅的物权，同时本案不存在适用相邻权的前提条件，即除了从该酒店大厅通行外，向某某等业主及旅客均可从该栋楼公共通道出入通行。在这样的情况下，就得依法确认某中心的物权，依法保护该中心的物权。大家都知道物权是对世权，具有排他使用性质。非权利人在无法律直接规定可以使用该物权的情况下，只能通过市场交易的方式与权利人协商，双方达成一致意见后，根据约定来使用别人的物。在权利人不允许的情况下，非权利人不得使用该物，这是我国《物权法》的明确规定，也应当是司法裁判者理解和掌握的常知。在这样的情况下，一、二审两级法院为什么还要做出与法律常知相矛盾的裁判结果呢？为什么二审法院会以物尽其用价值为由认定向某某等人具有涉案一楼酒店大厅的通行权呢？在没有证据证明裁判者具有枉法情形的情况下，只能理解为他们在法律价值的取舍问题上，做出了不一样的选择。也许裁判者认为不如此处理，可能会发生涉及到多人的涉诉信访，可能会产生不稳定的因素，在没有更多的依据支持，在没有更好的办法处理的情况下，不得已借用本来不沾边的物尽其用价值来裁判。

也许本案的一、二审裁判者的定位是牺牲法律的公正价值，选择法律的秩序价值，以在个案中实现更好的裁判效果。但实际上，这样错位的裁判结果对司法秩序的破坏性更强，杀伤力更大。这样的裁判结果，不仅不能实现法律及司法的正确引领、示范和保护价值，而且混淆了法律和司法应当保护的交易秩序和行为秩序。

因此，个案裁判时正确选择法律价值将对实现司法公正以及树立司法权威具有十分重要的作用。我们理解，湖南省高级人民法院正是考虑到原二审裁判者关于法律价值的选择出现了错误，导致了原所做出的裁判结果出现了错误，才裁定再审的。

本案涉及到民事权利的来源问题。现代社会中，不论是法人还是自然人，法律意识普遍提升，权利意识不断增强，维权行为不断增多，引发的诉讼案件大幅度增长。这其中直接涉及到对权利的准确判断问题，即自然人或法人对自己拥有什么样的权利的自我确认定位问题。现代法治不仅鼓励当事人采用诉讼方式维权，更鼓励当事人具备法治能力，有能力判断自己拥有什么样的权利以及维权是否有依据。这直接涉及到民事权利的来源和取得问题。

从法律途径来说，权利的来源和取得只有两种方式，即权利法定和权利约定。权利法定即法律直接规定给当事人的权利，比如民法中的物权法定及相邻权法定。权利约定即当事人本来没有某项权利，但通过市场交易行为，通过互相协商一致订立合同而取得某项权利。

本案中，某中心以与某房地产开发公司订立合同的方式，以支付对价取得了涉案的物权，根据物权法定原则，依照法律的规定拥有了物权，可以自由依法行使该物权。而向某某等向开发商购房时没有涉及到涉案的酒店大厅，不具有该酒店大厅的权利，未取得该大厅的物权；同时又不存在相邻权的适用前提。因此，向某某等不具备法定的权利。在该酒店大厅权利归属于某中心的情况下，向某某等人没有与某中心协商一致取得该酒店大厅的通行权。因此，向某某等不具备约定的权利。在这样的情况下，向某某等人凭什么对涉案酒店大厅主张权利呢？

现代法治社会，自然人及法人维权时能够明确区分自己的权利是十分重要的，尤其是司法工作者及法律工作者能够明确地依据权利取得理论进行正确判断更加重要。