律师代理丁某某诉长治市新市百盛购物广场有限公司借款纠纷

2015年1月25日，原告丁某某与被告长治市新市百盛购物广场有限公司签订《新市百盛商铺认购合同》，主要约定原告认购新市百盛购物广场一层B-036、B-037、B-038、B-044、B-045、B-046号商铺，建筑面积为52.5平方米，单价34285.7元、总价1800000元。丁某某在2015年1月25日前付清全部房款；丁某某同意被告自本合同签订之日起涉及商铺经营管理一切事项由被告处理，被告对商铺经营结果负责，经营结果不能影响原告委托经营收益。丁某某委托被告统一经营管理五年即至2020年1月24日止，被告每年支付丁某某经营收益为丁某某认购款项10%，即180000元。同日，被告收到丁某某金额共计1800000元，向丁某某出具了收款收据。此后，被告再没有向丁某某支付过任何收益。

2018年2月1日，丁某某向长治市城区人民法院起诉，经审理，该院以本案应由仲裁解决为由驳回起诉。丁某某不服该裁定，向长治市中级人民法院上诉，市中院经审理于2018年5月18日作出裁定书，指令长治市城区人民法院审理本案。

一、合同属于无效合同；

我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

首先，本案中交付商铺的行为是无效的。本案中，原告与被告签署的《认购合同》的合同标的是新市百盛购物广场一层B-036、B-037、B-038、B-046、B-04、5B-044号商铺。而本案中，上述商铺本身并不具备构造上的独立性、使用上的独立性，也不能登记为特定业主的所有权，因此，上述商铺实际并未形成相对独立的空间，不具备使原告享有建筑区分所有权的条件；其次，被告名下流行前线一层已被抵押，抵押权人不明。我国《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，被告明知《认购合同》项下的商铺上存在抵押权，明知所谓“商铺”不具有建筑区分所有权登记条件，依旧与原告签订本合同，转让所谓的“商铺的所有权”，违反了法律的强制性规定，转让行为无效。

其次，本案中的合同实质为借贷合同，被告的行为属于以合法方式掩盖非法目的的行为。本案中原告的主要合同义务是支付认购款，合同权利是获得委托经营收益。这也是原告签订《认购合同》的主要合同目的。被告通过签订《认购合同》获得认购款，原告通过签订认购合同获得收益，并在第六条第8项约定：合同届满后，若被告尚未取得商铺分割独立产权证，原告同意放弃要求被告继续履行合同的权利，但被告应当退还原告所缴纳的全部款项，并赔付原告已缴纳款项3%的违约金。因此，根据该约定，原告有权的一定的条件成就时收回认购款，应当认定为被告与原告签订合同，目的是向原告借款。本案中被告通过与不特定群众签订《认购合同》筹集资金的行为，属于未依照法定程序经有关部门批准，以签订合同的方式向社会公众筹集资金，并承诺在一定期限内以货币方式向出资人给予回报的非法集资行为。

综上，故该《认购合同》违反法律的强制性规定，以合法方式掩盖被申请人非法目的，属于无效合同。

二、本案实质属于民间借贷纠纷

法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定；认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同亦并非不可缺少的要件，只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立；同时，双方履行合同，实现债权债务的方式应当符合法律规定。本案中，原告向被告支付1800000万元并收取180000元所谓“租金”的行为，表明双方当事人就借贷达成了合意且出借方已经实际交付款项给借款方，足以认定在双方之间成立借贷关系。该“租金”的金额也能视为原被告对于借款利率的约定。由于《认购合同》无效，借款期限不能确定，则原告可随时要求被告归还借款。故原告起诉有事实法律依据，人民法院应当依法支持原告诉请，要求被告归还借款及利息。

一审法院判决，被告长治市新市百盛购物广场有限公司返还丁某某借款1800000元，并以10%年利率向丁某某支付利息，从2016年1月25日起支付至借款还清之日止。

一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案案由是否为借贷纠纷；二、被告是否应当承担还款责任。

就第一个争议焦点问题，一审法院认为：合同指向的标的实际不存在，并且被告承诺无论是否有收益，每年都按180000元向丁某某支付收益，说明被告是以签订合同为名，实际实施借款行为。因此，本案实际属于借款纠纷。

就第二个争议焦点问题，一审法院认为：丁某某履行了借款义务，并且收到了180000元所谓收益，故能认定双方借款关系的利率为年利率10%。

一、《新市百盛商铺认购合同》的性质

被告以签订《新市百盛商铺认购合同》为名，向社会不特定公众募集资金，并且合同指向的商铺并不能达到具有独立空间、能够识别的特点，因此，被告的行为实际属于非法集资的行为。因此，该合同属于以合法名义掩盖非法目的的合同，属于无效合同。

二、被告行为的性质

代理人认为，被告实际不能一口气买下新市百盛大厦，就以此名义募集资金，并向银行贷款。现在被告由于资金链断裂，无法归还银行贷款，导致被告无法向债权人支付利息，更无法为债权人办理不动产登记证书。因此，被告的行为属于非法集资行为。代理人站在原告立场，还是认为通过民事手段解决更为适宜。

当事人在签订合同时，不要轻易相信承诺收益的合同，要委托专业法律人员对合同的风险进行评议之后再做决定。