通辽市奈曼旗王某与某物业服务公司物业纠纷调解案

2021年8月某日，通辽市奈曼旗某小区业主王某发现家中阳台外围两边的墙及接壤的天花板存在严重渗水问题，导致墙面开裂、发霉，给日常的家居生活带来种种不便。王某向某物业服务公司反映此情况，经物业服务公司上门检查，发现是外墙渗水导致。事后，王某要求某物业服务公司予以维修，某物业服务公司则以该小区未成立业主委员会，无法动用维修资金为由拒绝给予维修。双方经多次沟通无法达成一致，为解决纠纷，王某来到通辽市某社区人民调解委员会（以下简称“调委会”）申请调解。

接到王某调解申请后，经某物业服务公司同意，调委会正式受理此纠纷，并委派具备相关经验的调解员进行调解工作。在告知当事人调解原则、调解纪律、调解程序后，调解员认真听取双方当事人的陈述及诉求，围绕双方争议焦点开展调解工作。王某情绪激动，态度坚定地认为某物业服务公司应对此事负责，尽快进行维修。物业公司则解释，该小区已过维修期，超出保修期的大修需要通过小区业主大会决议才能动用维修资金，但目前该小区未成立业主委员会，因此，动用维修资金进行维修相对困难。

针对上述案情实际，调解员首先对王某家漏水处及外墙面相应位置进行了走访调查。通过现场调查情况来看，引起阳台外围两边墙上及接壤的天花板漏水是由外墙渗水所致，仅仅从内墙进行堵漏难以解决，一定要对外墙面进行整体防水处理。考虑到维修金额较大，需要整栋楼全体业主签字同意才能动用维修基金，调解员对王某进行现场开导，指出漏水确实影响其正常生活，但由于漏水涉及公共部分的维修，维修金额较大，如果不动用维修基金，很难处理。在调解员入情入理的一番劝说下，王某表示愿意心平气和地同物业公司进行协商。

针对双方矛盾的焦点问题，调解员向物业公司表明，王某家里漏水影响其正常生活，想要解决问题的急切心情物业公司应予以理解，与业主王某好好沟通，倾听业主的诉求。《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”针对维修资金启用问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，征询2/3以上业主的书面同意即可动用，无需业主委员会进行参与。物业公司作为为全体业主服务的企业，对小区的公共部分有维修和管理的义务，外墙是小区的公共部分，某物业服务公司存在未及时检查、维修的问题，应承担相应的责任。房屋维修资金的最小单位是幢，某物业服务公司应积极联系王某所居住的某栋楼其他业主的签名同意，尽快解决外墙渗水问题，避免外墙脱落等现象发生。在调解员的释法明理及耐心调解下，某物业服务公司充分认识到自身存在的问题，表示将尽快安排专人牵头组织楼内其他业主的书面同意，以尽快处理此事。

最终，经调解员反复耐心地向双方当事人讲事实，以法明理，辅以社会道德和情感层面的说服教育，双方答应各退一步，达成一致意见，纠纷得以圆满解决。

某日，在调委会的主持下，双方当事人自愿达成以下调解协议：

1.物业公司组织相关业主签字，尽快完成申请维修资金的动用程序；

2.在此期间物业公司采取有效措施，减少渗水给业主造成的影响。

双方对协议履行没有异议，并经调解员回访协议内容已实际履行，双方对调解结果满意。

物业纠纷的发生，有些是业主认识的偏差或不足，有些是物业管理、服务不到位，损害了业主的切身利益，如果不能及时化解纠纷，轻则伤了业主和物业的和气，结下怨恨,重则矛盾激化，甚至可能酿成不可挽回的严重后果。所以，调处物业纠纷要不厌其烦地做好释法明理和劝说工作，法、理、情三管齐下，最终使双方达成调解协议，把矛盾纠纷化解在萌芽状态。