南昌市红谷滩区胡某某与江西某物业公司物业纠纷调解案

2020年10月18日，南昌市红谷滩区某小区业主胡某某（女）在该小区地下停车场购买一个无障碍停车位，用于停放自家小轿车。因停车位较普通停车位更宽敞，胡某某经常同时停放两辆小轿车，管理该小区的江西某物业公司发现后，多次告知胡某某属于违规停放，但胡某某认为无障碍停车位足够停放两辆小轿车，对物业公司的规劝置之不理。江西某物业公司无奈采取锁车的方式进行规劝，双方遂产生分歧。2021年4月2日业主胡某某向南昌市洪城人民调解委员会申请调解，要求江西某物业公司停止侵权行为。

南昌市洪城人民调解委员会受理该案后，指派物业纠纷调解经验丰富的调解员组织调解，另外由业主胡某某和江西某物业公司在本社区调委会调解员中各选一名调解员，组成调解小组。

调解员通过业主胡某某的申请材料基本了解纠纷产生的大致情况。胡某某系南昌市红谷滩区某小区业主，因自己为女性司机且新领驾驶证，出于安全考虑以及停车便捷，在购买车位时特意选取相对较为宽敞的无障碍停车位。2020年12月，胡某某入住后，因在该小区只购买了一个停车位，为停车方便，遂经常将自家的另外一辆小轿车并排停放在该停车位。业主胡某某认为，其购买的停车位宽度3.8米，长度6米，足够停放一大一小两辆小轿车，不影响其他车辆通行。但江西某物业公司多次告知属于违规停车，并采取锁车的方式要求更正停车行为，业主胡某某据此拒交物业管理费。

调解员通过走访该小区物业公司和部分业主，物业公司和部分业主表示锁车行为实属无奈之举。江西某物业公司负责人向调解员展示了该小区的地下停车位测绘图并提出，业主胡某某购买的车位确实比一般的普通车位要大一些，属于无障碍机动车停车位，设计的初衷是为方便出行障碍业主停车，但在使用功能上仍只能停放一辆机动车。另外，业主胡某某停放一大一小两辆车后，已经超出了车位线，占用了公共区域，影响该小区配套的消防、逃生通道等设施功能，明显不符合规范。部分业主也反映，胡某某的做法虽未产生不良后果，但一个车位同时停放两辆车明显不合适，且可能对相邻车位车辆出入产生影响，存在很大的安全隐患，希望小区物业尽快予以解决。

4月10日，调解员在理清基本案情后，组织争议双方在该小区业主委员会办公室开展调解，调解现场还邀请部分业主代表旁听调解。调解员首先通过讲解类似案件供大家讨论，并提出自己的意见，同时现场播放小区安全教育宣传片，提高居民安全意识。调解中，胡女士提出，其家有一大一小两辆小汽车，小的车辆为迷你型电动小汽车，身形小巧，该停车位足够容纳两辆小汽车停放，而且停放以来并未出现影响其他业主通行的情况。同时，其购买车位后，对该车位拥有使用权，只要在划线范围内停放，不管是两辆车还是一辆车，都是业主的权利与自由。该小区物业公司表示，从停车场管理角度来说，住建部门虽没有出台法规明确一个车位只能停放一辆车，但从安全角度考虑，不建议两辆车挤占车位停放，易造成超标线停车而存在安全隐患。因业主胡某某仍不能理解物业公司的管理行为，调解员当即表示现场开展对胡女士两辆车的停放进行测量。

在多方见证下，业主胡某某在其停车位上按平常停放形式停放两辆车进行演示，调解员同时对整个演示过程进行测量和录像记录。现场演示及测量的结果是，业主胡某某两辆车并排停放为4.1米，超出停车位标线30厘米。

根据测量结果，调解员明确提出，无障碍停车位是肢体残疾人驾驶或者乘坐的机动车专用的停车位，按照《无障碍设计规范》（GB50763-2012）关于“无障碍机动车停车位一侧，应设宽度不小于1.20m的通道，供乘轮椅者从轮椅通道直接进入人行道和到达无障碍出入口”的规定，业主胡某某的停车行为明显超出国家标准的规范。同时，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，业主对产权车位应以地面划线范围为限合理使用，超出车位划线范围的区域属于业主共有，若业主对车位的使用超出合理范畴，应征得其他业主的同意，否则小区物业有权予以管理和制止。因此，胡某某的停车行为侵害了其他业主的合法权益，且对小区地下车库产生安全隐患，希望胡某某更正其停车行为。

对江西某物业公司，调解员明确指出，江西某物业公司对业主胡某某的停车行为予以规制及管理并无不当，虽未侵害业主胡某某的所有权，但采取锁车的方式明显不妥。江西某物业公司作为管理服务小区业主的物管企业，因充分听取业主的意见，帮助解决业主存在的困难。

业主胡某某在充分听取调解员的明确解释后，表示已认识到自己的行为确属不当，但希望物业公司帮助解决一个停车位。江西某物业公司负责人就锁车行为向业主胡某某道歉，并希望相互理解，尽快帮助胡某某寻找合适的停车位。

经调解双方达成调解协议：

1.业主胡某某不再一个车位停放两辆车；

2.业主胡某某补交两个月的物业费；

3.江西某物业公司对锁车行为道歉，并已帮助解决位置较为合适的停车位。

不动产权证上记载的车位面积包括车位专属部分与公摊部分面积，小区业主在使用产权车位时不能仅根据不动产权证的面积来确定车位的专属部分，而应以车位地面划线范围为限合理使用。停车位的使用若涉及业主共有部位，应由业主共同决定。类似的车位、车库纠纷在现实生活中并不鲜见，为解决民间纠纷、消除不和谐因素、促进社会稳定，遵循合法、合理原则进行调解非常必要。