漳州市芗城区林某某与某物业公司物业纠纷调解案

2021年4月，居住于漳州市芗城区某社区的林某某向某社区人民调解委员会反映，其所在社区装水表实行一户一表，其中初装费210元统一到某物业公司登记并提交费用，但是某物业公司拒绝林某某交费，理由是因为林某某拖欠物业费用，要求先交清拖欠费用才能登记交费。林某某希望调委会帮助解决问题。

调委会收到林某某的调解申请后，指派调解员入户了解林某某家庭情况，得知林某某的妻子是残疾人士，2个女儿还在读书，生活负担较重，并没有能力偿还拖欠的物业费。

随后，调解员也联系某物业公司查明情况，某物业公司负责人郑某表示，林某某拖欠物业费、卫生费、公摊费18年，拖欠水费13年。某物业公司曾通过电话沟通、张贴欠条等多种方式联系林某某，希望其能够结清拖欠费用。但林某某以自己是低保户为由拒绝交费。调解员根据某物业公司提供的收费标准计算林某某拖欠费用共计16919.6元。考虑到林某某是低保户，确实存在困难的情况，调解员希望某物业公司能考虑林某某特殊的情况，减免其拖欠费用。某物业负责人郑某表示，减免费用需要报上级批准，等确认之后再回复调解员。第二天，调解员收到某物业公司回复，某物业公司同意免除物业费、卫生费及水电公摊费用，但是4100元水费必须支付，同时要求林某某能够按时缴纳物业费、卫生费、水费，给予某物业公司必要支持。

为此，调解员第二次入户做林某某的思想工作，通过明法释理，建议其换位思考。调解员提出，如若家庭情况困难可向有关部门寻求帮助。林某某承认自己的错误，表示不会再拖欠物业费用，愿意偿还所欠水费4100元，希望物业能够为自己登记水表，让自己正常用水。

最后，调解员决定采用面对面调解方式，将林某某与某物业聚在一起做最后调解。调解员与林某某去某物业补交水费时，联系了某物业的负责人郑某到场，调解员对双方进行普法教育。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人员支付物业费。物业服务人员按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反规定逾期不交，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人员不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”调解员表示，及时交纳物业费是林某某的义务，如果林某某在某物业公司合理催交期过后仍不交纳，某物业公司就可以向法院提起诉讼或申请仲裁，要求其全额交纳费用及滞纳金，不能以不让林某某登记水表，不让其用水为理由要求其偿还欠款。某物业负责人表示知道错误，以后不会再做出类似行为。

调解员也对林某某再次进行批评教育，林某某向某物业负责人郑某道歉，表示对于未交的费用，希望物业能给自己几天的时间筹集，会及时补交费用，并且之后会按时缴交物业费、卫生费用等。

在某社区人民调解委员会的主持下，双方自愿达成以下协议：

1.某物业公司同意减免林某某所欠物业费，即12819.6元，并免除滞纳金；并为其登记水表。

2.林某某同意缴纳水费4100元。

1个月以后，调解员回访协议的履行情况，得知某物业公司已为林某某登记水表，林某某已将所欠的水费缴清，之后也会按时缴纳物业费用，不会再出现拖欠行为。双方均对调解结果表示满意。

物业纠纷虽然情况较为简单,都是生活琐事，如物业服务质量不高、服务不到位；业主拖欠物业费用、不配合物业工作等等，但是时间长了容易滋生各种社会矛盾纠纷。但双方同处一个小区，一味以判决方式结案不仅浪费司法资源，分散人民法院精力，还极易引发物业公司与业主之间矛盾的激化，影响社会稳定。出现矛盾时，第三方调解能够起到关键作用。因此，建立纠纷第三方调解长效机制，依靠制度让越来越多的物业公司和业主发生的纠纷在社区内部得到解决，对于妥善处理物业纠纷十分重要。

首先，调解员在处理物业纠纷时要秉承着爱岗敬业、联系群众、关心群众，认真倾听群众的意见，努力把矛盾纠纷化解在初始阶段的原则，及时受理，即诉即办，为共创美好和谐社区做贡献。其次，要从专业角度进行法理分析，做到心中有数，积极发挥人民调解的优势，投入更多精力尽量消除双方之间的对立情绪，让双方既有“里子”，又不失“面子”，才能最终实现案结事了，达到法律效果与社会效果的有机统一。