鹤壁市山城区刘某与某物业公司物业纠纷调解案

鹤壁市山城区某小区住户刘某在厨房私自外接排水管进行排污，小区物业公司多次通知刘某拆除违规排污管，但刘某不听劝阻，仍向楼外排污，污染小区环境，对社区其他居民的生活也造成了一定影响，矛盾日渐突出。2020年10月某日，小区物业公司工作人员胡某前往鹤壁市山城区某社区人民调解委员会寻求帮助。

调解员接到调解申请后，首先来到现场进行实地查看和走访调查。调解员发现刘某家厨房外墙延伸出一根管道，并有污水不断排出直接流至地面，导致地面臭水横流且有刺鼻异味，对周边环境造成一定的影响。走访中，刘某的邻居们也对刘某私自外接排污管导致环境污染且多次沟通无效一事表示谴责。了解到该情况后，调解员及时联系刘某，向刘某说明情况。刘某表示，该小区为老旧小区，家中下水管道年久失修，多次请工人疏通后又再次发生堵塞情况，且用工成本较高，而其家庭经济条件一般，所以才在厨房外墙私自加管排污。

对本案进行实地查看和走访调查后，调解员立即联系刘某和胡某前来调委会进行“面对面”调解。刘某表示，自己曾经多次疏通下水管道效果不佳，而物业胡某几次来家里通知拆除管道时语气欠佳，且疏通下水管道费时费力费钱，所以才迟迟未拆除外接排水管道。胡某表示，该小区为老旧小区，多户居民家中都存在下水管道老化现象，经常会发生堵塞情况，居民多次联系物业公司帮忙，而物业公司都积极帮忙修理。该小区住户以老年人居多，刘某家排水管直接将污水排至地面，很容易造成摔倒等意外事故的发生。至于与刘某沟通时的态度问题，胡某表示因为多次接到小区居民反映刘某家排污问题，且其也曾多次上门与刘某沟通，可问题始终未解决，所以沟通中可能存在言辞严厉、态度强势的情况，其愿意向刘某解释和道歉。

调解员在了解到各方想法后，综合分析认为刘某及其邻居多为生活在该小区多年的常住居民，且物业也为该小区服务多年，彼此相互熟悉、关系和睦，且双方均有解决问题的意愿。所以，此次矛盾并非不可调和。

调解员分别从法、理、情三个方面集中对刘某和胡某进行调解。第一，从“法”出发。调解员指出，《物业管理条例》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第五十五条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”《中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求……业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失……”。结合本案，刘某私自外接排污水管道，任意排放污染物的行为确实存在一定安全隐患，危及其他业主的公共利益，也不符合保护生态环境的要求。调解员对小区物业胡某要求刘某拆除违规排污管，恢复外墙体原状、停止对其他业主侵害、消除公共安全危险的主张表示支持。同事建议，如果刘某仍不配合拆除违规排污管也可以向相关环保部门进行投诉。第二从“理”出发。调解员指出下水道任意排污，不仅异味刺鼻，也会导致细菌滋生，既污染了社区公共环境，肆意生长的青苔又会给社区居民出行带来了安全隐患。第三从“情”出发。调解员对于双方当事人的难处都表示了理解，也提倡双方换位思考，从对方角度出发重新思考本案。双方当事人认真思考后表示理解和认同，刘某当场表示自己将按照物业要求及时拆除违规外接排污管，胡某也因为之前沟通方面的态度问题向刘某表达了歉意，双方达成一致意见。

刘某和某小区物业公司最终达成以下调解协议：

1.某小区物业公司免费提供工人、设备等协助刘某拆除违规外接污水管，并将外墙体恢复原状。

2.由刘某承担污水管道改管的相关材料费用。

达成协议第二天，工人已将违规外接的污水管拆除并疏通了刘某家的排污管道，刘某承诺今后不再违法排污。

在调解案件的过程中，调解人员行动迅速，秉持着公平、公正的理念耐心细致地对待当事人的申请，主动走访调查，向多方了解案件情况，从情、理、法三方面出发,向当事人介绍法律法规，并释法明理，最终得到了一个满意的调解结果。此次调解目的明确、思路清晰、程序完整、方式得当、语言自然有亲和力，最终促成了调解协议的达成，和谐了社会关系，对于建设和谐社区、保护居住环境，具有重要意义。

物业与住户之间的矛盾日益增多，要减少此类矛盾的发生，需要健全物业管理体制，提升服务质量。业主要加强对于物业的理解，多沟通多交流，互相磨合，共同为建设和谐社区贡献一份力量。